不少专家都认为“刚需买房不需要考虑价格高低”。

这句话看起来，似乎挑不出问题，但仔细想想却是漏洞百出。刚需对于购房是硬性的需求，然而他们同时也是高房价下的“牺牲品”，房价的“涨跌”行情更是直接影响到他们的钱袋子。早前恒大打出“骨折价”三天就成交580亿元，房说君以为其中趁低价成交的刚需贡献也不小，所以在买房过程中房价高低对所有购房者都会产生影响，不管是正面还是负面的。

现在老百姓手中最值钱的财产是什么？毫无疑问，在买房作为现代家庭重要支出，大家可谓是为它头发都要愁白，一边要关注房价动向努力赶上上涨幅度；另一边还要关注政策走向、开发商的动作，似乎现代购房者在买房这件事上已经“变了味”，只关注自己买房是“升值”还是“贬值”而忽略居住的问题。自3月1日开始，全国已经陆陆续续有不少的开发商打开售楼部营销，受到风波、经济下跌影响，楼市“博弈局面”日益胶着，刚需买房更是遭遇到了新麻烦，在市场半瘫痪、“冠毒”不明朗等因素下，大家该如何开启“破冰之旅”？

1、我国住房到底是稀缺还是过剩？数据表明，3.11套住房被空置。

任泽平曾在《中国住房存量测算》报告中，通过测算人均住房面积方法得出目前国内大概有3.11亿套住房是被空置，这些房子足够在提供13亿人口居住，由此可知现阶段我国住房根本就不稀缺反而是像大白菜一样烂大街；另外，有专家表示未统计的小产权房大概是这些住房数量3倍以上。在房说君看来，这些结论足以终结“因住房稀缺导致房价高涨”的谬论。

房地产月快速发展，就能反过来让经济更快恢复元气？抱有这样的观点是大错特错的，首先经济的增长取决于各行业发展情况以及进出口贸易的顺逆差；其次，即便这10年来房地产的蓬勃发展对经济有左右的作用，但这并非是决定性的关键。社科财经研究院在不久前发布过最近经济研究报告，上面就准确地指出在2018年房地产对于带动经济增长仅占了0.6%的比例，相反高房价已经成为老百姓的“累赘”，楼市消费几乎占了居民支出的70%，削弱了其他消费增长。

2、自2020年2月份起，楼市堪称“寒冬腊月”，开发商、购房者皆难过。

今年的春节假期可以说是历年来最为冷淡的一次，随着“冠毒”的全面蔓延各地方紧急颁发“禁足令”，严禁大家出门聚会以及寻亲访友，宅在家里、远程办公学习成为了2020年春节的心特色，同样学习马云把商品房买卖搬到线上进行，也是今年开发商的“新创举”。在线购买是否可行？在房说君看来这只是房企们无奈的自救举措，房子不同于其他商品可在网上购买，方位朝向、所在楼层、外在环境都可能左右房价，而且目前我国并没有相关商品房在线买卖法规，一旦购房者产生纠纷则无法保障利益。

2月份以来，由于大部分老百姓都被“禁足”目前已陆续超过有60城出现了“0成交”现象，有数据统计相比去年12月份的销量足足下滑了51%，可以说今年的楼市堪称“寒冬腊月”。老百姓购房意愿的降低也将直接影响到房价的下跌，供需关系是房价上涨或下跌最直接的因素，当大家都感觉到买不到房、楼市数量少时，往往是价格不断上涨的时候；相反，像现在这样大家都被禁锢在集中无法买卖房屋时，开发商就变着法打折以更低价吸引大家购买，这就是开发商现在难过地方；对于购房者来说，由于风波影响经济不断修下坡，大家收入减少了更不愿进行买房这样大宗消费，变得珍惜自己钱袋子多些，这就是老百姓的难过。

3、大量空置房“无人买”，现在买房开始要“贬值”了。

刚需炒房者现在买房首先遭遇到的“坏消息”便是房子过剩，根据专家大概测算的数据，我国目前空置的房屋大概有3.11亿套，再加上大量未登记在册的小产权房，在满足15亿人口居住不再是难事，从市场经济的角度来说，大量空置的房屋无人购买应该是足以让房价回落，为什么不见房价有大的降幅？

首先，从房地产政策层面分析。房说君认为“房住不炒”这点原则国家是不会改变，同样也不会允许各地方擅自做出改变；另外一点突显的问题就是如果任由房价短时间内大跌，对现在经济来说无疑又是雪上加霜，所以当下各地方积极开展“救市”政策而中央并未完全阻拦，也就是基于经济层面考虑。

其次，2020年起，买房要开始“贬值”了。很多人都在谴责房价太高导致买房难，其实大家忽略了很大一部分原因就是“房价与经济是挂钩”，在过去20年我国经济缺德了飞跃性进展，带来的好处就是行业的发展、人民收入提高以及物质生活富裕，从单车到摩托车甚至现在买车都不再一件稀罕事，这时房价飞速上涨；但是近2年经济开始放缓，与之挂钩的大消费市场：车市与楼市日子都不好过了，经济的下滑会导致行业难赚钱大家又要“勒紧裤头带”过日子，房价自然下跌，不管是已买房的刚需还是多套囤房者，他们买的房子其实就已经开始“贬值”了，即市场价开始慢慢接近甚至低于他们购买价。

房产界大佬孙宏斌就曾表示过，房地产造富神话已经破灭。购房者要心里有数，未来5年楼市会慢慢步入买房需求衰减期，不管是国家政策还是金融渠道都会加大对楼市制约，房地产市场会面临一次“大变”格局，将会打破现有高房价的体系，贬值形式将会愈演愈烈。房产界另一位大佬王石也跟孙宏斌观点一致，不同的是他直接一针见血地指出“对年轻人来说，完全不需要着急着买房”。在房说君看来，2位房产界大佬都持相同观点，希望购房者能心里有数。

房地产却是已经过了投资红利期，现在市场的空置房中很大一部分是囤房者买来炒卖的。美国的股市、中国楼市、日本债市被称为当今经济体中最大的3个市场，唯独中国是楼市的敏感是远超其他国家的，随着国家不断出手强干预下，要的是一个稳定市场；另一方面，逐渐下降的经济直接让大家买房意愿下跌，可以说现在是“供大于需”，现在买房怎能不“贬值”呢？

房说君有话说：房子是固定的资产，他并不能随你到处移动，然而在现代移动社会下大家更多追求更好就业、社会资源，你在一线城市发展却在三线城市买房，这样真的值得？过去房地产被大家当作赚取利益工具，因为人们发现它除了可以用来住之外还能“炒着”赚钱，但被大家过度金融炒作后，慢慢过剩的空置房却反过来拖着炒房者的财富，特别是在经济不好时，它会让你既卖不掉也无法换回现金，何必呢？

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