近期上市房企密集發佈2019年年報業績數據。截至3月10日，A股房企和赴港上市內房股中共有56家公司發佈2019年年報業績數據，其中29家同比增長。A股房企表現整體優於赴港內房股。多數業績向好公司報告期內積極擴張，資產、負債總額均進一步擴大，但通過財務優化方式，扣除預收款項後的資產負債率得以降低。土地和資金作為房企的“糧草”和“錢袋”，成為業績比拼的關鍵因素，不少大型房企報告期內通過併購資金短缺的中小房企的方式實現拿地，“弱肉強食”態勢明顯。
A股房企表現較好
截至3月10日晚，A股共有18家房企發佈2019年年報業績數據。其中，愛旭股份、萬澤股份已經發布了2019年年報，其餘16家發佈2019年業績快報。此外，38家赴港上市內房股發佈了2019年年報。
這56家上市房企中，有29家淨利潤同比增長。其中，A股佔14家，港股佔15家；其餘27家則出現不同程度的下降，其中A股佔4家、港股佔23家。從目前已經披露年報業績的上市房企看，A股表現整體優於港股。
具體來看，上述38家港股上市房企共實現營業收入3917.57億元，平均每家公司實現營業收入103.09億元，相比上年同期的90.64億元，同比增長13.74%；共實現歸屬於上市公司股東的淨利潤1233.61億元，平均每家公司實現歸屬於上市公司股東的淨利潤32.46億元，相比上年同期的44.82億元，同比下降了27.58%。其中，23家上市公司報告期內歸屬於上市公司股東的淨利潤同比出現下滑，僅15家出現不同程度的增長。
上述18家A股上市房企2019年合計實現歸屬於上市公司股東的淨利潤645.89億元，平均每家房企2019年實現歸屬於上市公司股東的淨利潤35.88億元，相比去年同期的29.25億元，增長了22.67%。其中，深振業A、南山控股、廣宇集團、南國置業報告期內歸屬於上市公司股東的淨利潤同比出現下滑，其餘14家均出現不同程度的增長。
其中，金科股份、保利地產、陽光城、綠地控股、廣宇發展、榮盛發展、合肥城建、華髮股份2019年歸屬於上市公司股東的淨利潤增幅均超過20%。
這些盈利性較強的公司，基本和2019年交房規模增加有關。以榮盛發展為例，公司2019年度業績快報顯示，2019年度，公司各項經營指標保持了良好的增長態勢，實現營業收入709.53億元，同比增長25.88%；實現歸屬於母公司所有者的淨利潤91.02億元，同比增長20.32%。營業利潤增長的原因主要是，隨著公司地產業務經營規模的擴大、可結算項目增加，實現結算收入同比增長較多。
多數業績向好的公司報告期內積極擴張，資產、負債總額均進一步擴大，但通過財務優化的方式，扣除預收款項後的資產負債率得以降低。以金科股份為例，2019年度，公司不斷強化以財務指標為核心的經營管理理念，持續優化財務結構。截至報告期末，公司總資產達3216.08億元，同比增長39.41%；歸屬於上市公司股東的所有者權益262.65億元，同比增長22.27%；資產負債率為83.78%，同比基本持平；扣除預收款項後的資產負債率為48.12%，同比下降2.44個百分點，公司各項資產狀況良好。
融資成本差異大
多數盈利能力較強的大型上市房企，平均融資利率雖然出現上升，但整體仍然處於低位。以越秀地產為例，報告期內，公司平均借貸成本為4.93%，相比去年有所上升，但仍處於行業低位。
較低的融資成本，使得越秀地產內積極進行拿地佈局。報告期內，公司主要在廣州、深圳、中山、江門、杭州、蘇州、嘉興、鄭州、長沙、青島和成都等城市新增27幅土地，總建築面積約為771萬平方米。截至2019年底，總土地儲備達到約2387萬平方米，同比上升23.0%，其中約1234萬平方米位於大灣區，約佔公司土地儲備的51.7%。
相比之下，中小房企融資成本則普遍超過10%，有的中小房企海外融資成本甚至超過15%。融資成本直接影響項目利潤率，以及房企擴張速度。
部分中小房企報告期內徹底剝離了地產業務。以萬澤股份為例，報告期內，公司完成了重大資產置換，以持有的常州萬澤天海置業有限公司100%股權、北京市萬澤碧軒房地產開發有限公司69%股權，置換控股股東及其關聯企業持有的優質醫藥資產內蒙古雙奇藥業股份有限公司100%股權。本次重大資產置換完成後，萬澤股份再無從事房地產業務的子公司，房地產開發與銷售不再是公司的主營業務，公司的主營業務變更為微生態製劑、高溫合金及其製品的研發、生產及銷售。
國有企業融資成本相對較低。某國有房企相關負責人對中國證券報記者表示，國企最大的優勢是資金，很多國企集團旗下房地產資金成本不足5%。擁有資金優勢的房企，無論是項目去化還是拿地進度，壓力都相對小一些。
併購案例增多
報告期內，房企通過併購的方式實現拿地或業務擴張的案例明顯增多。
以越秀地產為例，2019年公司形成了軌交+物業模式，並於2019年10月份完成向廣州越秀集團收購品秀星樾(蘿崗項目)、品秀星瀚(陳頭崗項目)兩項物業51%的股權，增加土地儲備約179萬平方米，通過軌交+物業、國企合作模式、產業勾地、產城融合等多元化方式加大土地儲備。
中指研究院指出，2019年，房地產調控加碼，招拍掛土地出讓條件越來越高，收併購越來越成為房企拿地的有效手段。房企收併購交易金額和頻次均呈現上升趨勢。2019年，境內房企作為買方完成併購事件約333宗，涉及交易併購金額約2960.6億元，同比增長分別為14.7%和31.6%。房地產市場深度調整的窗口期，在土拍成本高企和土地調控限價的雙重影響下，併購市場漸趨活躍。
中指研究院稱，2019年房企債務高企與融資艱難疊加，部分企業為緩解現金流危機，壯士斷腕，釋放手中優質項目；部分融資優勢顯著或現金流充裕的規模房企，找準時機，低成本補充貨值。
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