果人5
我老公在成都從事房產銷售十年以上，請問你說的是哪個地方，可以給你參考一下。像你說的那樣十年租金就是四百萬，十二年半回本。（而且租金一般都是每幾年遞增），按照遞增的情況用不到十二年半你就能回本。事實上十多年回本的鋪面真實存在的，也有客戶買鋪面是虧起在，你不需要考慮太多，你可以問賣鋪面的人是不是帶租約出售，帶多少年租約。最好是看好地段。周圍的入住率高不高，鋪面位置怎麼樣。如果你確實想買鋪面投資你，又擔心虧本，你可以不一定買那麼大總價那麼高的鋪子。成都這麼大，還有很多選擇面，你也不急於一時，選好再入手。當然你還得算單價，如果單價什麼七八萬確實那就貴了！因為現在很多新盤單價三四萬，遇到開發商甩賣便宜的還有兩萬以下的小金鋪。
星聚源地產
500萬是到手價格嗎？如果是的話，我們先來算一筆賬！
500萬的到手價格，40萬的租金收益，就相當於租金回報率為8%，說實話，真的不錯！
因為從租金回報率來看，是滿足了一套合格的商鋪。
因為對於現在的商鋪投資來說，看的就是一個租金回報率，如果租金回報率不達標，那麼一切都是扯淡：
第一、目前普遍的商鋪租金回報率在3%~6%左右，跑不贏通脹，甚至還跑不贏一些定存和理財產品。這類的商鋪主要集中在三四五線城市，投資的門檻低，少則幾十萬，多則上百萬即可。但是租金收益非常低，不值得投資，屬於不合格商鋪。
第二、7%~10%租金回報率的商鋪基本都是合格的鋪子，因為跑贏了市面上大部分的理財產品收益，並且能夠抗通脹。不過這類商鋪的投資門檻非常高，主要集中在一線、新一線、強二線等城市，少則幾百萬，多則上千萬。需要耐心等待這樣的鋪子出現，大部分都是新鋪，同時，他們也被稱之為合格的鋪子，看到了可以投資。
第三、10%~15%的鋪子。這類鋪子非常稀有，主要集中於強一線和新一線的市中心地帶。並且大部分這樣的鋪子都是一個只租不賣的模式，基本都是內定或者開放商用來送“大客戶”的。如果你有這樣的關係可以拿到這樣回報率的鋪子，記住，別錯過。我們稱之為非常優質的鋪子，極其稀缺，屬於極品！！
所以，對於你現在的這套鋪子來說，從租金回報率來看，已經滿足了一個合格商鋪的標準，可以考慮！
那麼這個時候就要考慮其他幾個問題：
第一，就是租給耐克的時間期限是多少，租金合同是怎麼寫的？如果快要到期了，那麼這個年均40多萬的租金就要打折，重新考慮了。
第二，產證是否清晰，為什麼那麼好的鋪子會賣給你？這個一定要自己考慮和調查清楚，到是為什麼會賣給你。天下沒有白掉的餡兒餅，那麼好的租金回報率，僅僅賣你500萬是否可信，我覺得這樣的鋪子，提高到550萬，600萬出手都是有機會的！
第三，實地考察下週圍的租金情況，明確下這個年收入40萬的租金是否可信，不要聽一面之詞！
記住，只有在萬無一失的情況下，才能夠考慮入手這套鋪子。特別是在查證明細，與租客簽訂的合同具體細則、以及周圍的真實情況來做一個綜合的分析。抱著謹慎的態度去對待，畢竟500萬呢！！只要有絲毫覺得可疑的地方，就不應該下手。
琅琊榜首張大仙
朋友介紹一成都商鋪，租給耐克，12年合同租給耐克租金每年40多萬，總價500多萬，可以買嗎？
回答是：此商鋪可以買，但需要考察以下幾個方面，如下：
一、此商鋪的投資回報率和回報週期較好，從投資角度看，比較合適
首先，這個位於成都核心商圈的商鋪年租金是40多萬，總價為500多萬，年投資回報率為：40/500=8%，比較符合正常商鋪的投資回報率。
其次，商鋪投資回報週期看，此商鋪的回報週期為500/40=12.5年，也是比較優質的商鋪。即使有一部分需要貸款，只要能控制在20年的回報週期，這樣的投資，都算是好的選擇。
二、投資此商鋪需要考察以下重點問題
1、需要考察這個商鋪的地理位置和潛力
當然，通常情況下能讓國際大牌NIKE開直營店的商鋪，位置一般都不會太差。因為耐克的選址就很嚴格，需要商圈成熟，配套合理，並且位置都是比較優越的。比如我所在的二線城市，在恆隆廣場、世貿廣場、萬達廣場等才有耐克的專賣店，最次的一個是在大潤發的主通道有一工廠店。
總之，能讓耐克相中的商鋪，其位置必定是優越的，商圈是成熟的，一般是可以投資的！
2、需要考察此商鋪的實際面積和物業結構
通過上述分析，可以得知此商鋪的位置和商圈不會差，那麼，這裡最主要考察的就是商鋪的面積和結構，為什麼考察這兩項？
第一，為了商鋪的後路準備。任何投資都要想好退路，真正不惜代價、孤注一擲的投資都不是最明智的。這個商鋪如果面積大於300平，那麼這個商鋪就就要投資價值，這樣的面積即使耐克以後不續租了，也可以分割租賃，只要人氣旺，合理定位，分割的租金不會比每年40萬低的。
第二、此商鋪的物業結構要必須考察。因為有一些物業結構不適合做全行業項目，比如餐飲，需要上下水、排煙等，而餐飲是一個比較好的行業，如果剔除掉餐飲，只能做商業，其投資價值就大大折扣，甚至就不太建議去投資。
總之，成都這個商鋪從目前的條件來講，比較適合投資，但需謹慎考察上述兩項建議方可投資！否則，會面臨巨大的投資風險！
釐生商業策略
很榮幸回答您的問題。我從質疑的角度，來回答這個問題。
購買帶租約商鋪，首要的需要求業主提供商鋪租賃合同原件或掃描件。
合同簽約方是耐克中國，還是勁浪、滔博或者寶渝等正式代理商？
耐克開店選址，一般是以下幾種地點：
1、統一招商營運的百貨或者購物中心，這種類型的商鋪一般都是業主自持，不會拆分銷售；
因此，提問中提到的肯定不是這類商鋪；
2、商圈內獨立店鋪。這類店鋪有獨立業主，存在轉讓的可能性。
如果提問中的商鋪是這種類型，那存在一些疑點。耐克開店（一般是耐克審核開店，然後授權滔博、勁浪、寶渝等大代理商經營）的基本物業要求，租賃樓層必須是平街一樓，租賃使用面積（含倉庫）底限要求是120平方米。耐克總部會安排工作人員來物業現場測量。
在這種情況下，成都是否存在商圈內一樓且使用面積120平（建築面積超過120平）以上的物業總價才500萬？
如果不是正品耐克租賃店鋪，那麼就是假耐克。假耐克租賃店鋪往往是為了迅速甩貨，為了規避打假，該類型店鋪不會經營超過一年的時間（不論合同籤多久）。
那麼在這種情況下，12年的租賃合同毫無意義。假耐克店鋪使用完第一年的低租金甚至是0租金時期就會自行撤鋪，如果業主此時下手，那麼看重的8%的平均回報率就會變成鏡花水月。
李藍袖
這個鋪子在武侯區女鞋之都，這個應該是像荷花池那些沒有產權的鋪子，或者只有經營權什麼的，買了後不方便交易！
租金收益反正是挺高的，但是風險大於收益哈！所以不值得投資，不要一味追求高收益！
我一個客戶買的是新樓盤，周邊當時不成熟，但是客戶在規劃局有人，瞭解到周邊的未來規劃，所以就下手了，當時買的便宜，單價兩萬多點，現在三年多過去，這邊已經趨於成熟了，租金可以租到180左右，並且那個鋪子的位置也不算是特別好！現在的收益能達到8個點左右！
大家都想買成熟的口岸，單價低的，回報率高的，哪有那麼多的好事哦！
成都房產在線
你好，
現在商鋪已經走下坡路很長一段時間了，
以前是一鋪養三代，現在三代養一鋪！
哪些所謂的租金其實到手都打折一半！
那麼如何參考鋪子租金合理 建議參考周邊銀行租的鋪子的租金，基本年化在4-5%！
這個是合理的市場回報率。
而且銀行選的位置都比較好！
個人建議別買，市場回報率非常低，現在商鋪轉手困難！
綜合稅費基本在總價37%的樣子！
我在房地產工作4年由於，也投資過商鋪
真實看法，忘參考！
至尊堡
回答樓主這個問題：
依照所說的年租金、租賃客戶、房總價來看，這個商鋪的投資回報率和潛力還是相當不錯的。目前，投資回報達到8%的商鋪算是很不錯了。
但是需要您自問自答幾個問題：
目前的商鋪是位於商業街或者綜合體裡面嗎？商業團隊的招商和運營能力如何？目前耐克專賣店的盈利能力如何？耐克的租賃合同細節？租賃期多久？前期招租優惠條件？賣家為何要轉手？
下面我們一起來梳理一下上面的幾個問題。
1，如果商鋪位於綜合體內、或者商業街裡。那一定要考慮商業街或者綜合體整體的經營狀況，整體！！！不是獨立的商鋪，需要考驗的是運營團隊的招商、運營、物業管理等方面的操盤能力。
2，判斷招商能力和運營能力，需要你自己親自去看，去感受。分為週末和非週末，上午下午和晚上。最好和其他經營的商家聊一聊商業街和綜合體的運營招商能力、經營狀況。
3，特別是關注租客（耐克）的經營狀況。因為商街或者綜合體開業前期都會有很優惠的招商條件，所以招商前期入駐的商家較多。進來後經營一段時間，會有換手、閉店的狀況。經營狀況決定了商家的未來可持續性！親子看的時候一定多關注耐克店的經營狀況，和營業員多聊聊。
4，在關注耐克經營狀況的同時，要看到耐克租賃的合同，裡面一定有：免租期、租金優惠、租賃期限等。如果商家（耐克的代理商或者經銷商，一定不是耐克公司）是為了優惠政策或者大聯盟招商（例如萬達的戰略合作商）的原因進駐，你就更要關注剛才說的幾條了。
5，如果是獨立商鋪，耐克選擇的可能性基本沒有。這個商家一定依附於繁榮商街、主題商業街，綜合體等。這裡獨立商鋪是指不需要運營團隊來統一招商統一運營的商鋪。
6，賣家轉手的原因。一般公開的理由總會是：出國、新投資等原因。你要多多研究是否是這樣的原因。畢竟投資買入商鋪的，都是為了年租金回報！沒有幾個考慮中途買賣的，畢竟中間交易稅費太高！
以上幾點，望採納。
熾天使地產觀察
回報率相當可以，如果位置地段好基本毫不猶豫買下來。
如果地段不好你就要注意，因為有個問題你說的是12年平均40W，而租金是每年遞增的，也就是說前幾年回報率可能相當低，前期一年可能就十幾萬，這樣的話開發商完全可以免費招商大品牌入駐，然後幾年免租期過後解除合同，逼你按市場價租，地段不好一定注意，因為你爭一口氣不租了說不定租都租不出去，地段好還能掙扎下。這樣的套路也是很多的，大部分都是包租，現在高端點先搞個大牌來騙你信任。
當然還有更坑的合同都是虛的[捂臉]
沒有夢想無憂無慮
為了賣鋪子開發商和商家可以唱雙簧，等你買了商家做一年多商家搬走怎麼辦？十二年合約廢紙一張，到時候你租不出去還要給物管費，叫天天不應，叫地地不靈。所有返租，包租，及部份帶租約的手段銷售鋪面的行為都沒法律保障，基本都是一種騙銷手段把鋪面高價賣出為目的。你以為買到了金鋪他們行業內叫殺豬已成功，你被騙了還幫他們數錢。如按問題中提到的500多萬的商鋪年租金四十多萬幾乎不可能普通人能買到，即使有已是關係戶才能買到。而且順便給大家提個醒，目前買商鋪所購鋪面總金額5％的年收益就算買得相當好了，超過5％收益的大家要小心，超過10％收益的，大家別碰，這種好事輪不到你。
酒城人民歡迎您
12年平均收入40萬的鋪子並且還是有價值的品牌租賃，最起碼12年是不用考慮收益問題，這樣的鋪子500多萬能賣給你，一、可能現在的鋪主急需資金。二、可能你的地位和價值使鋪主有求於你。三、可能鋪子存在法律情況鋪主套現。四、鋪子可能拆遷但補償存在問題、五、陷阱。還有500多萬是否包含稅金，你可以瞭解一下商鋪的轉讓過戶的稅率是多少，能否接受貸款，是否非要一次性付款，排除以上所有問題如果你的財力能夠承受這個商鋪值得投資。
