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2020年1-2月全国300城土地流拍面积大幅下降，部分城市土地市场火爆。以下我们通过回顾土地市场的发展，对近期土地流拍持续下降的现象进行深入分析，并投拓工作给出一些建议。
01
土地市场现状
推出成交大幅下降，地价小幅上涨
从历史数据来看：
2010-2013年，300城各类用地年均推地量16.6亿平方米（建设用地面积），推地总量高带动各类用地成交面积居历史高位。
2014-2016年，库存去化持续推进，百城土地年均推地量下降，各类用地年均成交量11.2亿平方米，商品住宅销售面积与住宅用地成交面积的比值不断提升。
2017年以来，随着库存的持续下降以及市场行情的延续，分城施策、土地供应结构调整继续深化，热点城市推地量增加。
2019年，各地政府延续去年以来的加速推地模式，300城各类用地成交规划建筑面积同比增长3.37%，其中住宅用地成交规划建筑面积6.23亿平方米，同比增长9.14%，仍保持较高增速。
2020年1-2月份，受疫情影响，300城推出住宅用地规划建筑面积1.17亿平方米，同比大幅减少19.4%，成交规划建筑面积0.84亿平方米，同比大幅下降32.8%，整体市场供求均低位运行。
图：2010年至2019年百城住宅用地成交面积与商品住宅销售面积对比 [1]
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
与商品住宅销售面积相比，土地仍有一定存量。
2010-2013年百城住宅用地成交面积体量偏大，而同期百城商品住宅销售面积不足土地成交面积的一半。随后政府推地量减少，再加上房地产市场行情回暖，百城商品住宅销售面积与土地成交面积比值上升，2016年达到1.35的高值。
2017年以来房地产市场调控政策升级深化，“供给侧”改革持续推进，百城住宅市场整体销售面积稳中回落，销售面积与土地成交面积比值约0.83，往后至今开始维持在该水平。
整体来看，百城商品住宅销售面积与土地成交面积的比值为0.72，住宅市场仍有一定的潜在存量，接近三成的土地积压在房地产开发的各个环节。
图：2010年至2019年300城住宅用地推出、成交楼面均价走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
在房价上涨的带动下，土地价格持续上涨。
从土地价格来看，2015年至2019年，除2018年成交楼面价小幅下跌外，均持续攀升，成交楼面均价由2015年的2269元/平方米上升至4332元/平方米，推出楼面价则持续上涨。
住宅用地楼面均价在2017年冲高后小幅回落，2019年重新升高至5445元/平方米，仍处历史高位，溢价率降至14.1%，为历年较低水平。
而2020年前两个月，成交楼面均价5226元/平方米，尽管比2019年全年略有下降，但比2019年1-2月却大幅上涨了37%。
02
现象：2019年以来土地流拍面积
持续下降
根据中指研究院对全国300城土地公开招拍挂市场的监测，2010年至2019年底，全国300城共成交8.6万余宗住宅用地，总规划建筑面积约95.6亿平方米。
共流拍4500余宗住宅用地，总规划建筑面积5.14亿平方米，其中2018年流拍地块总规划建筑面积最高，达到11298万平方米，2019年流拍规划建筑面积逐渐回落到7000万平方米，2020年1-2月，300城住宅用地流拍面积则为581.48万平方米，同比大幅减少37%。
图：2010年至2019年300城住宅用地流拍地块总规划建筑面积
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2019年流拍数量逐步回落，2020年1-2月流拍更是大幅下滑。
历年看，2010年以来，百城住宅用地共流拍4500多宗，其中2011年土地流拍628宗，之后流拍数量处于下降趋势，2014年流拍地块规划建筑面积出现小波峰，2016年土地流拍仅122宗，为近年来最低水平。
2017年流拍宗数开始回升，2018年共流拍969宗，为历史最高，2019年流拍宗数回落至714宗，总规划建筑面积7000万平方米，而2020年1-2月，300城住宅用地流拍面积则仅为581.48万平方米，比2019年同期大幅减少37%。
从2019年住宅用地流拍宗数气泡图来看，尽管东部沿海热点城市仍是流拍地块比较多的区域，但随着中西部、东北等区域的房地产市场热度的下降，流拍地块数量也在逐渐增加。
图：2019年百城住宅用地流拍分布
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
03
土地流拍现象的原因及变化分析
从土地供应端来看：从2010年到2019年，中国的土地市场成交面积出现了一个小的波动周期，2014年到2015年，成交量下滑到低谷。而2016年后，由于房企预期向好，土地市场成交量保持了持续上涨的态势，而房地产调控不断加码，“930”调控重启。
2017年继续因城施策，2018年继续深化，“供给侧”改革积极推进，这些都导致了房企拿地更加谨慎，土地流拍潮出现。而2015年到2019年，土地市场的成交量实际上是出现了较大的下滑，比2010年到2014年，年均成交规划建筑面积下降了26%，潜伏下了土地供给不足的苗头。
而2020年1-2月份推出面积进一步下降，使得土地市场需求面进一步受压，“手中有粮心中不慌”，开发商库存不足，而市场上的地块质量普遍提升，流拍减少也是意料之中的事情。
图：2010年至2019年百城成交规划建筑面积
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
另外土地出让条件也是供给端的一个重要基础，部分一二线城市的土地出让条件苛刻，也是以往流拍较多的重要原因。
如对于部分热点城市来说，很多地块都包含了限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地、竞高标准等要求。
限房价，削弱了开发盈利预期；竞自持，增加了房企的流动资金压力，也对房企未来经营能力提出要求；竞配建、竞高标准都在一定程度上降低了房企的利润空间。
而2019年以来，特别是2020年疫情期间，部分地方政府放宽了地块的出让条件，如北京近期出让的地块，虽保留了竞地价、竞自持、竞高标准，但大部分都没有限房价的条件，是开发商热拍的重要原因。
而2020年以来部分城市延迟缴纳土地出让金的政策，更是解决了开发商当前面临的资金困难，使他们有了与政府共克时艰的信心。
从需求端来看，2019年以来，市场屡屡传出调控政策放松的消息，而进入2020年，疫情对经济的冲击，使得部分地方政府实质性的适度放开限购限贷等调控政策，使房企看好房地产市场发展，进而对土地市场的需求有所上升。
从资金面来看：近年来，房地产行业偿债规模保持高位，现金流面临考验。2020年房企债券（包括海外债）偿还总规模为7493.9亿元，2021年超万亿至10496.2亿元（公司债4438.8亿元，海外债3174.3亿元），2022年行业偿还规模开始回落，但仍高达7350亿。房企的融资问题成为了拿地的一个难点问题。
图：2020-2024年房企偿债规模
而疫情发生以来，为提振经济发展，央行也出台一系列金融支持政策，2月1日，人民银行等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，重点是加大货币信贷支持力度，保持流动性合理充裕，进一步强化金融对疫情防控工作的支持，维护经济稳定发展大局。
此外，2月3日、4日，中国人民银行连续两天累计投放1.7万亿流动性来稳定市场预期、提振市场信心，使包括房企在内的各行各业看到扩“融”的希望。这些也是近期房企关注土地市场的一个重要原因。
房地产市场预期的转变，金融支持政策的带动下，近期土地市场热拍不断，如北京市，海淀区西北旺两宗地块，分别于2月14日、25日经多轮竞价成交，溢价率均高达26%。
另外大兴旧宫地块溢价34%；通州区台湖镇地块溢价50%，徐汇区黄浦江南延伸段地块则以310.5亿成交，成为中国土地市场有史以来最大的地王。
而从拿地企业来看，港资、央企和国企在土地市场上占据了很大的比例。如2020年1-2月全国房地产企业拿地金额TOP100榜单中，香港置业、绿城中国（大股东是中交）、华润置地以及保利发展居于前4，也有力地支撑了土地市场。如2020年年初出让的海淀区西北旺两宗地块均被华润与其他企业组成的联合体获得。
疫情之下，中国的房地产再次显示出支柱产业的作用，而土地市场的流拍量在2019年同比下滑的基础上，再次同比下降了近40%，显示出房企对市场预期并不悲观，资金面也预期转好。
相信在政府和企业的共同努力下，中国房地产市场和土地市场一定能扛得住疫情的不利影响，进入持续健康稳定发展的轨道上来。
04
房企投资拓展工作建议
1、组织架构调整（针对企业）
疫情不会改变房地产市场中长期发展趋势，短期内会受到影响。因此没有必要因为疫情去改变既定的投资战略，但是需改变投资工作节奏，包括跟政府洽谈的节奏，做市场摸排的节奏，今年的窗口期可能很快就会出来，所以必须一切都不断加快节奏。
房地产企业最重要的是保障现金流安全，在保证现金流安全情况下，从二季度开始要预留一些拿地资金，迎接接下来的窗口期机会。
对于重点布局城市是低谷挖人好机会，可以以相对比较低的价格挖到优秀的人才，提升整个团队的能力。
大型房企一般都有标准化、规范化的投资决策体系，中小型房企如果想跟大房企拼，需把标准化、规范化的快速投资决策体系建立完善。
2、加强市场数据摸排（针对投资团队）
加强市场数据摸排，尤其是真实市场容量和有效库存。区域市场整体容量是有限的，通过市场容量和库存的摸排，判断后期推地节奏和销售市场走势。
数据摸排同样对影响也有帮助，第一季度的购房需求只是被暂时抑制，疫情结束后需求会爆发，营销部门可以根据真实市场量进行营销节奏铺排。
竞品动态摸排，关注竞品运营节点与现金流情况，可以排查出收并购机会。一方面可以摸排出若竞品项目受疫情影响导致现金流风险，则会有收并购机会，另一方面通过摸排判断竞品会不会折价跑量。
财政与基建投资计划摸排，虽然房地产不会被大水漫灌去刺激，但是大基建投资会加大，因此通过对城市的财政数据（政府公共财政预算为公开数据）摸排，判断产业勾地机会与资金资源机会。
后续可供应土地摸排，土地财政窗口期随时可能会出现，了解今年本地有多少土地可以供应，防止下半年放量供地。
3、主动寻找收并购机会
中小房企可以主动寻找收并购项目，重点找现金流好的项目。通过梳理目标市场过去3-5年内已摘牌未开工/未开盘项目信息，核对运营情况、销售情况，并分析原因，即可寻找出收并购的机会。（土地供应招挂牌市场都是公开的）
拜访金融机构，今年银行、信托和基金是最了解项目现金流安全情况的，另外央行规定不能抽贷，金融机构更希望把资金链断裂项目介绍给房企。
用金融的思维做收并购，关键是要抓住项目带来的现金流。
4、留一定的精力做勾地
异业合作联盟。过去更多的是房企间合作，今年货币市场流动性充沛，但钱不会流到房地产，如果能和好的实体经济合作，便可以低息拿到很多钱，建议去做勾地的沟通、谈判，考虑合作拿地。
对于前期已和政府对接的勾地项目，要加强和政府的沟通谈判，包括住宅用地面积配比、地价，甚至没有谈妥的项目。
投融研一体化。包括碧桂园、中梁在内的很多标杆房企都在强调投融研一体化。中梁一直强调投融研一体化，今年碧桂园的组织架构调整，把设计中心并到了投资策划中心，也是投融研一体化。另外对于做产业勾地的房企，更要重视投融研一体化。
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