“楼市夫如何？涨价仍未了。房价钟神秀，开发割昏晓。不知何所云，钱包都空了。会当凌绝顶，一览众山小。”铁口断房改唐代杜甫《望岳》，诗作一首，以飨楼市。话说，为了保持水产的鲜活，长途发运的司机会把鲶鱼放进水产箱里，生性凶残的鲶鱼会在水产箱里搅风搅雨，激发了其他鱼的生命力，让水产被搬运了几千公里之后，鱼仍旧活蹦乱跳。所谓的鲶鱼效应，放到楼市也依旧有效。或者可以这样说，一条鲶鱼能够搅得一锅鱼汤腥气浓重。

今日惊蛰，万物复苏的节气，开发商的涨价也附属楼，这让许多购房者也被开发商的一系列操作“惊”着了。原来，开发商的操作是，线下卖房不成，就另辟蹊径，线上买房。买房送装修不行，就内部价格打折。七五折不行，就六三折。购房者的积极性，被调动了起来。

貌似这一场房地产开发商触发的效应，使得开发商卖了房，购房者买了房，双方皆大欢喜。但是还有一些精于心理学的开发商，反其道而行之。在前有外债追索，后有房子卖不出去的大势下，他们的房子不仅不降价，而且还要涨价！

不算不知道，一算吓一跳。我们有10万开发商在全国数以千计的城市里默默耕耘。我们可以买他们家的房子，但是没有必要记住他们的名字。所以很大一部分开发商现在想要做到的的是，买我的房子，记住我的名字。比如恒大。按照近30年来的房地产套路来说，楼市低迷的时候涨价，这招“将军”，直接就把房地产的棋局走死，就是这个价了，爱买不买，这招曾经屡试不爽。但是，原先可以，这次不中了。

“人人都会说话，但是你还要花钱来听我说话，这是什么？这是高科技。”非著名相声演员郭德纲，曾经对他的非主流艺术有过论断。而一些开发商无疑是继承了郭德纲的衣钵。房子降价你们观望，那么我把房价提起来，营造一种“钻石恒久远，一颗永流传”的稀缺感，是不是也是高科技呢？

巨额的债务压在开发商头上，作为曾经的王者，现在的青铜，开发商不仅是需要购房者记住他们的名字，还需要购房者支援他们票子。中小开发商没有恒大的魄力和财力，但是，他们仍旧有“法宝”。这些开发商认为购房者和他们一样，一直信奉的理论就是“买涨不买跌”。既然房子作为实物卖不出去，一旦把房子作为稀缺品，比如“钻石恒久远，一颗永流传”。

欲戴其冠，必承其重。房企的“龙头大哥”已经打了样，后面的众位“小弟”却没有有样学样。他们逆向思维，你降价，我就涨价，过这个村就没这个店。穿别人的鞋，走已经走过的路，让别人无鞋可穿。开发商从卖房的化身劝导买房的“心理导师”。

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工地不敢开工，买房人不曾出动。为了购房者的买房回款，开发商绞尽了脑汁，想尽了办法。可是，今时不同往日。上游有债，下游没钱。高杠杆让已经买房的购房者的腰包空空如也，炒房客面对变化不定的房地产市场也犹豫不决。“连善于抄底的炒房客都没出手，你看我是不是傻？”房子涨价，此时，购房者愈发不敢轻易下手。

虽然开发商一副爱买不买的表情，其实，开发商“充胖子而打肿的脸”已经面临“消肿”，“绣花枕头”的孱弱正在逐步暴露出来。假日无休，每天平均三家左右的房地产企业破产，让开发商在惊蛰时节“受惊”了。房子涨价，就怕肉吃不上，连喝口汤都成了奢望。

掀开开发商表面的光鲜，我们会发现，开发商实际上已经“后院起火”了。比如开发商的“带头大哥”碧桂园，对人事和组织结构进行调整合并，压缩开支。“带头二哥”万科，成立了“打开每个系统每个人”专项小组。“带头三哥”恒大，，他就不说了，看铺天盖地的广告吧。“龙头N哥”绿地要求员工自筹10万元，上网买房。某被誉为川系房地产黑马的房企，开不出员工2020年的工资，要求员工主动离职。某闽系房企要求全体员工签署自愿降薪倡议书及劳动合同补充协议……

透过现象看本质，开发商不是不行了，而是在求生，在求生中寻求涅槃。穿新鞋走新路，跟上的继续辉煌，跟不上的自然消亡。阿基米德说，给我一个支点，我能撬动地球。开发商说，给我一个“高杠杆”，现在，只能在街边玩五毛钱一把的台球了。想着“高周转”“高杠杆”实现快跑模式的房企，在现在的语境下，高估了购房者的钱袋子容量，以及低估了购房者的购买欲望。实际上，已经落伍了。