問：你好，十三，目前120萬首付，剛需無貸款，有房票，寶寶兩歲多，是否能撬動寶安400萬總款的房子，月供現金流是夠的，具體哪裡的適合？謝謝！
答：如果首套首貸，120萬首付直接就可以買到400萬的房子，如果現金流足夠，可以通過高評撬動總價更高的房子。 至於哪裡合適，需要根據每個人的工作地點，收入情況，個性需求等等來確定，不可能一概而論。
問：您好！請問特發天鵝湖畔的房子值得入手嗎？ 目前深戶，首套房，主要考慮孩子上學。 首付150萬以內，亦或是有其他更好的樓盤推薦？
答：特發天鵝湖畔我實地看過，在雁田水庫以北，幾乎算是東莞的樓盤了。 一、首先交通非常不便，周邊都還是城中村的面貌，深圳也不會在周邊砸錢做城市建設，這個盤一手賣完之後，二手會非常難出手，關注度很低。 二、深戶首套，150w可以買總價四百多萬的房子了，如果以小孩上學為第一考慮因素，就應該去研究一下深圳的中考排名，你在平湖那邊生活的話，去坂田或者大運都方便，可以就近考慮一下深圳實驗坂田分校、華為科技城外國語和深圳中學龍崗初中的房子，400w都可以買到不錯的兩房，並且後續還有很多利好疊加，是既適合小孩接受優質教育、又適合投資、方便後期有更多資金置換的選擇。 三、具體選房子、買房子，找專業靠譜的團隊，歡迎來十三房管家公司，線下詳細幫你規劃
問：你好 現在想落戶深圳需要多久啊
答：看你條件，快則一個月，慢則長達半年以上。我們有個客戶沒事更了下名，結果人力資源局各種刁難，生怕一不小心引進了一個潛在更名犯罪分子，大半年了還在審核。
問：現在可以入手深圳嗎？
答：深圳這個市場，從來都是建議有合適的就入，尤其是自住，資金量小的，我們可能抓不住市場的底部，但是我們可以把握住內心的需求，是選擇沒買房的焦慮，還是落地後的心安。
問：老師，請問坂田的房子兼自住投資還可以買嗎?看中地鐵10號線附近的：萬科城，容積率較低只有1，綠化很好 ;還有佳兆業城市廣場，贈送面積很大但容積率很高。
答：坂田我很熟悉，從大方向來說，華為外遷是購買力流失-空，地鐵10號線-坂雪崗大道-舊改-多。 整個龍崗的房子，品質都很好，但供應量也大，你看到的是靜態的品質，而缺了一點長遠的眼光。坂田自住可以、投資只是略略跑贏大盤。
問：請問深圳寶安區福永那邊有個政永樓，單價3.8萬，86平三房，總價335萬。滿五唯一，無抵押貸款，離在建的懷德地鐵站和學校較近，在福永人民醫院對面，帶學位，福永小學和福永中學，07年拿地，12年開賣的，但整個小區只有3棟獨立小樓，沒有成型小區，且戶型裡廁所連接廚房，沒有窗戶。這個房子從自住加增值的角度來看，是否值得考慮入手呢？
答：這個盤沒實地看過，位置不錯，只是從百度街景上看到的樓盤品相太像農民房了，如你所描述的，沒有小區花園、物業管理維護的話，本質上就是一個可以貸款的農民房，這個還是會略跑輸大盤的。
問：千大，惠州大亞灣離深圳那麼近，房價差2萬每平，作為環深，為什麼沒有投資價值呢？謝謝
答：叫啥的都有了[捂臉] 一個姓深，一個姓惠。暫且不論那天量供應，坪山都涼涼，兔死狐悲，惠州投資價值何在？
問：你好，我準備換房自住兼顧升值潛力，區域是南山南外高新、深圳灣、後海、潤府、前海等片區，1300萬左的三房，麻煩給個建議！
答：你好燕山 對於深圳老業主置換來說，大多數人考慮的因素都是跟自身的年齡、小孩教育、生活圈層以及房產增值潛力相關的，你關注的區域再加上寶安中心，就算得上是深圳所有的業主都會考慮的置換目標了。 先說1300w三房能否買到，在深圳灣已經實現不了了；其次南外高新、後海的樓齡普遍有10年以上，潤府很新、但密度超高，前海適中但目前生活配套和學位不如南外體系。 因此你的置換需求還是要做一定的取捨，是看中學位、還是看中品質、還是看中前海的升值空間。
問：廣東省9月4號出了一箇舊改指導意見，說是不必達成百分百，有三分之二業主同意就可以實施拆遷，這對灣區來說算是利好吧，城市更新加快了，博拆遷的也有指望了，呵呵
答：看來是那位執著於拆遷的仁兄，如果堅信自己是對的，那就選擇你所愛的，愛你所選擇的。。。 深圳早就是棚改政策了，可一樣還是難啃的骨頭。看看西麗京基御景峰，長源村舊改而來，賠了三棟賣兩棟，開發商難啊。還有龍崗吉祥裡前面的那一堆民房，如此大煞風景，為何不一起拆了，這幾棟拆了那塊地只夠建一棟賠的，索性不動了。
問：您好，從後續的投資回報潛力來看，同樣的總價是應該買大運的89平，還是應該買南聯寶荷的120平呢？哪一個漲的會多一點，回報會多一點？謝謝！
答：升值角度上，水庫的邏輯是沒錯的。拉長時間軸，遇上大漲的年份，極大概率是後者的大面積投資回報率會更高，然而，小面積永遠比大面積的變現能力更強，流通性更好，小面積可以穿越牛熊，而在需求被抑制的熊市，大面積必須折價換量，很可能等不到風來，就要割肉止損大甩賣了。 所以每個人的底倉不一樣，現金流不一樣，並不是人人都適合買大面積去長持。一艘200平的航空母艦必須配幾艘89平矯健輕便的潛艇，這樣萬一資金斷裂的時候，可以靈活變現89來養著200平，才能安全抵達彼岸，不至於倒在黎明前。 投資有時候講究的不是收益最大化，而是我們怎樣賺最適合最安全的錢。
問：十三老師您好，博士畢業後在武漢工作，首套二套都用在武漢了，短期手上子彈不夠買深圳。趁人才落戶的口子還在，想先提前在深圳落戶。請問落戶不買房能掛靠多久？落戶後就要開始交社保嗎？感謝～
答：落戶掛靠目前主流有三種，派出所，集體戶，家庭戶。 以上三種不買房都可以一直掛靠，我們這落戶長期不買房的，我一般會讓掛集體戶，因為集體戶首頁我們可以隨時開出來，派出所不會那麼方便，但是行業內集體戶和家庭戶掛靠一般都是按年收費的，這點選擇服務商的時候要問清楚，我們這都是免費的。 除非應屆畢業生和留學生落戶有綠色通道，否則走人才引進，社保為必要條件。
問：十三老師，計劃買深圳600萬左右的標的。有深戶名額（夫妻之一是深戶），深圳無房。省內有貸款記錄，目前在還貸，正常購買應該是5成首付。 如果買公司，全款抵押經營貸，感覺費用成本有點高。 抵押經營貸算下來預計應該能3成首付。 請問這種情況，我是拿300萬，5成首付，等額本息，還是拿200萬，抵押經營貸3成首付？
答：如果首付資金不足，我建議認真考慮第二種。 我們現在拿到最優的銀行抵押貸產品，月息3.5，年利率4.2，五年先息後本，比房貸都便宜，非常划算。 全款抵押如果產品選對，操作得當，並不比正常貸款成本更高，只是很多人被思維定勢框住了。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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