问：你好，十三，目前120万首付，刚需无贷款，有房票，宝宝两岁多，是否能撬动宝安400万总款的房子，月供现金流是够的，具体哪里的适合？谢谢！
答：如果首套首贷，120万首付直接就可以买到400万的房子，如果现金流足够，可以通过高评撬动总价更高的房子。 至于哪里合适，需要根据每个人的工作地点，收入情况，个性需求等等来确定，不可能一概而论。
问：您好！请问特发天鹅湖畔的房子值得入手吗？ 目前深户，首套房，主要考虑孩子上学。 首付150万以内，亦或是有其他更好的楼盘推荐？
答：特发天鹅湖畔我实地看过，在雁田水库以北，几乎算是东莞的楼盘了。 一、首先交通非常不便，周边都还是城中村的面貌，深圳也不会在周边砸钱做城市建设，这个盘一手卖完之后，二手会非常难出手，关注度很低。 二、深户首套，150w可以买总价四百多万的房子了，如果以小孩上学为第一考虑因素，就应该去研究一下深圳的中考排名，你在平湖那边生活的话，去坂田或者大运都方便，可以就近考虑一下深圳实验坂田分校、华为科技城外国语和深圳中学龙岗初中的房子，400w都可以买到不错的两房，并且后续还有很多利好叠加，是既适合小孩接受优质教育、又适合投资、方便后期有更多资金置换的选择。 三、具体选房子、买房子，找专业靠谱的团队，欢迎来十三房管家公司，线下详细帮你规划
问：你好 现在想落户深圳需要多久啊
答：看你条件，快则一个月，慢则长达半年以上。我们有个客户没事更了下名，结果人力资源局各种刁难，生怕一不小心引进了一个潜在更名犯罪分子，大半年了还在审核。
问：现在可以入手深圳吗？
答：深圳这个市场，从来都是建议有合适的就入，尤其是自住，资金量小的，我们可能抓不住市场的底部，但是我们可以把握住内心的需求，是选择没买房的焦虑，还是落地后的心安。
问：老师，请问坂田的房子兼自住投资还可以买吗?看中地铁10号线附近的：万科城，容积率较低只有1，绿化很好 ;还有佳兆业城市广场，赠送面积很大但容积率很高。
答：坂田我很熟悉，从大方向来说，华为外迁是购买力流失-空，地铁10号线-坂雪岗大道-旧改-多。 整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，你看到的是静态的品质，而缺了一点长远的眼光。坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。
问：请问深圳宝安区福永那边有个政永楼，单价3.8万，86平三房，总价335万。满五唯一，无抵押贷款，离在建的怀德地铁站和学校较近，在福永人民医院对面，带学位，福永小学和福永中学，07年拿地，12年开卖的，但整个小区只有3栋独立小楼，没有成型小区，且户型里厕所连接厨房，没有窗户。这个房子从自住加增值的角度来看，是否值得考虑入手呢？
答：这个盘没实地看过，位置不错，只是从百度街景上看到的楼盘品相太像农民房了，如你所描述的，没有小区花园、物业管理维护的话，本质上就是一个可以贷款的农民房，这个还是会略跑输大盘的。
问：千大，惠州大亚湾离深圳那么近，房价差2万每平，作为环深，为什么没有投资价值呢？谢谢
答：叫啥的都有了[捂脸] 一个姓深，一个姓惠。暂且不论那天量供应，坪山都凉凉，兔死狐悲，惠州投资价值何在？
问：你好，我准备换房自住兼顾升值潜力，区域是南山南外高新、深圳湾、后海、润府、前海等片区，1300万左的三房，麻烦给个建议！
答：你好燕山 对于深圳老业主置换来说，大多数人考虑的因素都是跟自身的年龄、小孩教育、生活圈层以及房产增值潜力相关的，你关注的区域再加上宝安中心，就算得上是深圳所有的业主都会考虑的置换目标了。 先说1300w三房能否买到，在深圳湾已经实现不了了；其次南外高新、后海的楼龄普遍有10年以上，润府很新、但密度超高，前海适中但目前生活配套和学位不如南外体系。 因此你的置换需求还是要做一定的取舍，是看中学位、还是看中品质、还是看中前海的升值空间。
问：广东省9月4号出了一个旧改指导意见，说是不必达成百分百，有三分之二业主同意就可以实施拆迁，这对湾区来说算是利好吧，城市更新加快了，博拆迁的也有指望了，呵呵
答：看来是那位执着于拆迁的仁兄，如果坚信自己是对的，那就选择你所爱的，爱你所选择的。。。 深圳早就是棚改政策了，可一样还是难啃的骨头。看看西丽京基御景峯，长源村旧改而来，赔了三栋卖两栋，开发商难啊。还有龙岗吉祥里前面的那一堆民房，如此大煞风景，为何不一起拆了，这几栋拆了那块地只够建一栋赔的，索性不动了。
问：您好，从后续的投资回报潜力来看，同样的总价是应该买大运的89平，还是应该买南联宝荷的120平呢？哪一个涨的会多一点，回报会多一点？谢谢！
答：升值角度上，水库的逻辑是没错的。拉长时间轴，遇上大涨的年份，极大概率是后者的大面积投资回报率会更高，然而，小面积永远比大面积的变现能力更强，流通性更好，小面积可以穿越牛熊，而在需求被抑制的熊市，大面积必须折价换量，很可能等不到风来，就要割肉止损大甩卖了。 所以每个人的底仓不一样，现金流不一样，并不是人人都适合买大面积去长持。一艘200平的航空母舰必须配几艘89平矫健轻便的潜艇，这样万一资金断裂的时候，可以灵活变现89来养着200平，才能安全抵达彼岸，不至于倒在黎明前。 投资有时候讲究的不是收益最大化，而是我们怎样赚最适合最安全的钱。
问：十三老师您好，博士毕业后在武汉工作，首套二套都用在武汉了，短期手上子弹不够买深圳。趁人才落户的口子还在，想先提前在深圳落户。请问落户不买房能挂靠多久？落户后就要开始交社保吗？感谢～
答：落户挂靠目前主流有三种，派出所，集体户，家庭户。 以上三种不买房都可以一直挂靠，我们这落户长期不买房的，我一般会让挂集体户，因为集体户首页我们可以随时开出来，派出所不会那么方便，但是行业内集体户和家庭户挂靠一般都是按年收费的，这点选择服务商的时候要问清楚，我们这都是免费的。 除非应届毕业生和留学生落户有绿色通道，否则走人才引进，社保为必要条件。
问：十三老师，计划买深圳600万左右的标的。有深户名额（夫妻之一是深户），深圳无房。省内有贷款记录，目前在还贷，正常购买应该是5成首付。 如果买公司，全款抵押经营贷，感觉费用成本有点高。 抵押经营贷算下来预计应该能3成首付。 请问这种情况，我是拿300万，5成首付，等额本息，还是拿200万，抵押经营贷3成首付？
答：如果首付资金不足，我建议认真考虑第二种。 我们现在拿到最优的银行抵押贷产品，月息3.5，年利率4.2，五年先息后本，比房贷都便宜，非常划算。 全款抵押如果产品选对，操作得当，并不比正常贷款成本更高，只是很多人被思维定势框住了。
楼市注定只有20%的人能赚钱，而我们可以成为这20%，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。
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