公寓是商業地產投資中較為廣泛的一種產品，由於不限購、面積小、總價低、租金較為穩定，且功能強大，集居住、辦公、出租、投資等功能於一體，受到了眾多投資者們的追捧。
不過，公寓投資看似簡單，但市面上的公寓產品花樣繁多，如何才能挑到優質公寓，是不少公寓“小白”們最頭疼的問題。
這一次，南小寓聯繫到了南京萬象天地項目的置業顧問——張志遠，他是一名95後，也是公寓市場的一線銷售工作人員，在兩年的工作經驗中，他對買房人的心理和公寓常見的問題實在是再熟悉不過了。
在他看來，無論置業還是投資，公寓都比住宅複雜許多，主要是因為住宅有不可替代的剛性需求，現在結婚要買房，有了二胎要買房，三代同堂還要買房，相比於住宅，公寓作為不動產，它的投資屬性更強一點：
一方面，公寓總價低，租金高，對於投資客而言，算是目前比較穩健的投資方式了，我自己在徐莊軟件園有一套公寓，高位買進的，回報率還能達到5個點，所以我還是比較認可公寓產品的。
另一方面，隨著城市發展，能級的提升，公寓的認可度和價值也在水漲船高，這個對比上海、深圳等超一線城市就是很明顯的例子。
不過，南京公寓市場在近兩年遇到了前所未有的危機，公寓質量良莠不齊，缺乏擔當和責任感的企業太多。南小寓此前也報道過多起辦公改公寓、虛假宣傳、違規改造等亂象，嚴重擾亂了市場秩序。
但對部分投資客來說，投資的需求始終是存在的，如何投資公寓才能避免踩坑呢？我們看看張志遠是如何給大家支招的：
簡單來說，不管投資還是自住，都絕對不能忽視公寓產品的經濟屬性，所以，遠離地鐵商業和人群的公寓產品，是萬萬不能碰的，公寓產品必須要在繁華之中，不能脫離地鐵，商場這兩個因素，很多女性購房者比較感性，容易看到樣板間就有購買衝動。
另外比較重要的就是避開公寓常見的維權問題，例如明明是辦公樓卻設置了上下水和煙道，違規改造房屋結構等，這種產品在上海就有過強拆的案例，好在南京市場上此類公寓基本偃旗息鼓了。
而且跟著政策走永遠沒有錯，南京在2017年出臺政策不允許再做挑高公寓，所以近兩年來挑高公寓的溢價效果，不論新房還是二手房都有明顯提升。今年又出臺了不再允許建設小面積公寓的政策，這意味著45平米以下的公寓又將迎來一波利好。
實際上，為了規範公寓市場，南京這幾年也確實花了不少心思，接連出臺新政，我們來回顧一下。
2017年3月10日，南京出臺《關於加強商業辦公等非住宅類建築項目管理的通知》新規。
明確要求“商業辦公類非住宅建築（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建築）不得按單元式或住宅套型設計，一般應採取公共走廊、公共衛生間式佈局，除食堂外不得設置廚房，開水間或者飲水供應點、衛生間應當集中設置…… ”
所以，如果你在“公寓”的平面圖裡發現了公共衛生間和公共廚房，就需要注意了，它很有可能是辦公類產品。或者明明是辦公、寫字樓，卻“設計”成了自帶廚房、衛生間的“套間”，它很有可能也是違規的，或將面臨強拆的風險。
2017年6月29日，南京市規劃局發佈《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》。
除了進一步表明“商業、辦公、研發類建築(不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建築)不得設計成單元式辦公、公寓式辦公等類住宅建築”外，它還強調了“住宅、公寓(含酒店式公寓)建築的結構層高不應超過3.6米，辦公、研發建築的結構層高不應超過4.2米，商業(門面房)建築的結構層高不應超過4.8米。”
這意味著南京市場上買一層送一層將從市場絕跡，因此目前還在售的一些4.5米、4.8米挑高公寓將會是南京最後的存貨。
2020年2月4日，南京市規劃局和自然資源局、南京市住房保障和房產局、南京市城鄉建設委員會、南京市城市管理局聯合擬定了《關於進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見》。
該意見加強了對商辦類項目建築形態、功能佈局、水電氣線路設置等內容的審查，防止此類建築後期居住化改造的可能。如果商辦項目涉及虛假宣傳、違規銷售、偷面積等違法行為的，也將及時按職責查處，並計入徵信。
更重要的是公告中還規定“配建酒店式公寓可分割銷售的最小單元建築面積不得小於45㎡”，今後45㎡以內的小戶型酒店式公寓產品將徹底消失。
近幾年來，受樓市調控的影響，公寓投資一度走紅，但隱藏的問題也隨之暴露出來，好在南京肯重拳出擊進行整治，讓公寓產品在建築和銷售過程中越來越規範，這對買房人來說，投資也更加有保障了。
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