“好客的南宁人需要大客厅”
“四房成交量上升”
“‘70后’‘80后’为改善主力军”
“改善置业呈现‘逆城市化’发展”
……
在疫情影响下，越来越多的人购房思维发生转变，考虑升级换代。
在消费升级的大经济背景下，大家正从追求“有房子”转变为追求“好房子”。
在全国人居需求转变的当下，《南宁晚报》与入邕八年的广西万科携手，聚焦南宁改善购房者，组建调研团队，通过问卷、电话访谈、面对面采访等多重渠道，历时154天采样1795组购房者，调研城市未来人居趋势。
同时应用万科2014—2018年度已成交的2.45万组客户大数据，为市民带来一份全面的趋势报告。
采样 1795 组购房者数据
购房者年龄以31~45岁为主
三代同堂居住场景出现比例高
●年龄趋势：“夹心族”更想改善
上有老、下有小的“夹心族”“70后”“80后”是改善主力军。若是二孩家庭，三代同堂通常会有不少于四口人居住在一起，即便是三房也难以满足现有的居住需求。改善型购房者按年龄段分布，30~50岁占比68%，50岁以上为12%；在家庭组成上，三口之家占据改善半壁江山，并对房间数量有一定要求。
●地段趋势:53%改善者追求生态环境
与刚需向往市中心不同，更看重居住环境的改善购房者占比达53%，安静清幽的自然环境成为区位首选，仅有10%购房者选择商业繁华地带，还有25%的改善者愿以距离换取更好的居住体验，改善置业呈现“逆城市化”发展。
改善购房者期待的项目区位
●产品趋势：54%改善者首选洋房
受益于多次的置业经验，改善型购房者对物业形态普遍有自己的认知。他们当中，有54%的人首选低密洋房产品，其次为别墅与复式产品，均占比16%。高层住宅则淡出改善置业选择，仅为11%。
改善购房者对于理想居住的产品需求
●面积趋势：130~170㎡成改善主力
面积是改善型需求最为关心的要素。130~170㎡需求占比达46%，这是家庭结构变化、居住尺度及实用功能等多方因素导向的结果。110~130㎡首改面积与190~210㎡大平层改善旗鼓相当，分别为16%和17%，170~190㎡和210㎡以上分别为9%和10%。
改善购房者对于理想居住的面积段需求
●空间功能趋势：大客厅是首选
1.好客的南宁人需要大客厅
南宁人热情好客的特性直接影响其购房选择。87%的改善购房者会在家中宴客，宴客规模在5~10人的有54.43%，一个大客厅必定是首选。
后续广西万科的改善作品中会出现融合了餐厅、客厅和多功能厅为一体的“三厅”产品。
购房者对于户内面积大小第一重视程度
2.购房者宴客需求
76%的业主偶尔在家宴客
11%的业主经常宴客
12%的业主基本不会在家宴客
54%的业主家庭宴客人数为5~10人
40%的业主家庭单次宴客人数小于 5 人
3.多功能园林才是正确的打开方式
南宁人的改善居住需求开始转向公共空间，社区园林从最早的绿化美观，转变为注重业主的可参与性，如拥有慢跑步道、广场、景观会客厅和宠物乐园，满足年轻人运动，老年人散步、孩童玩乐的功能。
4.会所功能多元化
作为改善住区的集中性社区配套，会所的需求正逐渐多元化发展。如女性需求的瑜伽室占比达 22%，运动爱好者需要健身房和游泳馆分别占比23%和 17%，茶室需求为21%，另有17%改善者希望还能有其他功能设置。
●装修趋势：40%改善者装修偏爱新中式
1.新中式成改善购房者装修首选 随着国人的文化自信不断增强，对传统文化的认知的加深，国风也开始盛行。改善者在装修风格中，有高达40%的人偏爱新中式，将东方艺术的脉络传承下去。
2.人身与选材安全为第一要素 源于对家庭成员尤其是小孩的重视，购房者在装修中的人身安全、装修材料健康安全是改善置业装修关注的重点，重视度分别占比达到73%和71%。
3、家居智能化成新型需求
在数字时代，家居智能化开始成为新型需求，重视系数达0.48。
哪些原因
让“改善”成为“新刚需”？
2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，根据2019年国民统计公报显示，去年全国居民人均可支配收入和人均消费均比上年增长8.5%以上，扣除价格因素，实际增长均超过5%；居住食品消费总占比超50%，其中，居住支出消费占比逐年攀升，大家正从追求“有房子”转变为追求“好房子”。
放眼全国，根据中指研究院数据，从行业领先房企重点项目产品结构来看，2019年1月—10月，90~140㎡的首改类产品成交明显，销售额占比55％；140~200㎡的改善类产品销售金额占比为19％，刚改和改善型需求持续释放，二、三线城市居民置换需求不减。改善趋势到来的背后，是中国家庭结构改变和二孩带来人口的变化。
在南宁近几年的楼市表现上，首置首改的边界也在模糊化。刚需产品(80~95㎡)成交量与供应量逐年下滑，95~125㎡首置首改产品成交与供应占比逐年上升，125㎡以上户型成交同比上涨38.9%，供应上涨35%。如高端改善产品扎堆的青秀区，2018年区域内140㎡以上成交占比达31%，遥遥领先。
万科进入改善时代
四大著作礼献南宁
2020年，在消费升级的大背景下，居住环境的改善已成必然。深耕广西8年后，基于对购房者需求的洞察，万科进入改善元年，开启改善系产品打造，四大著作礼献南宁。
1.万科瑧山悦——万科TOP系美式都会风，东盟商务区稀缺高端住宅；
2.万科紫台——大师级设计作品，五象总部基地城市院墅；
3.万科云望——青秀区凤岭北学府大宅；
4.万科·第五园——湿地公园旁的纯低密宋式雅宅。
万科改善产品的入市，将为购房者带去更舒适的感受、更尊崇的服务和创建更高端纯粹的社群生活，满足圈层身份的全新居住体验。
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