文︱劉德科
1st 廣州的故事
今天（3 月 3 日），廣州發佈新規①，商辦項目取消 300㎡ 限制，恢復個人交易。簡單說，可以做小戶型了，個人可以買賣了（此前只有企事業單位能買或賣。）
這是不是意味著廣州的商辦項目又可以做「公寓」了？如果你去問相關部門，肯定會告訴你：不允許。
但是，按今天這個新規，房企一定要做「公寓」，也是可以的，只要不被舉報就可以。
不止廣州，中國絕大多數城市的「公寓」項目，都在灰色地帶裡。你可以說它是合法的，也可以說它是不合法的。
2nd 南京的故事
一個月前，南京也放鬆了「公寓」政策②，給了「公寓」清晰的名分，讓「公寓」可以暴露在陽光地帶，而不是在灰色地帶偷偷遊走。
南京的辦法是：允許商辦項目 30% 的建築面積來做酒店式公寓，明文說「可分割銷售」；代價是要開發商要自持 50% 的建築面積，還有 20% 仍然要遵循 300㎡ 限制。
和廣州一樣，中國很多大城市的商辦項目都有最小 300㎡ 的戶型面積限制，此前的南京也不例外。現在，南京把它部分解禁了。
任何問題，一味靠堵，是解決不了的；要有疏有堵，才好。南京的新規，就是有疏有堵，放行了一部分酒店式公寓，讓它有陽光合法的名分；這樣，再去打擊那些灰色地帶的「公寓」項目，大家都心服口服。
「公寓」，有深厚的市場需求，是住宅市場不可或缺的補充，一味靠堵，是解決不了問題的，只會導致灰色地帶越弄越亂。
3rd 上海的故事
至今，上海的「公寓」能不能買賣，仍然是一件諱莫如深的事。
三年前，上海宣佈一切商辦項目做成「公寓」都是非法的，不得買賣，用重典狠打。結果引發了很多不開心的事情。
這叫一味靠堵。
4th 會等到那一天
在中國絕大多數大中城市，商辦都是過量的，庫存壓力巨大。要有疏有堵。最好像南京那樣，讓開發商得不到便宜，又滿足龐大而真切的市場需求。
最好不要學廣州，猶抱琵琶半遮面，又把「公寓」放進了灰色地帶，沒法給它一個名分。
只要在灰色地帶，誰都可以踩它一腳。
但願中國房地產的一切，都可以在陽光地帶。我們會等到那一天。
註釋：
①廣州市政府，《廣州市人民政府關於印發廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》，穗府規〔2020〕2號，發佈日期2020/3/3
②南京市規劃局和自然資源局、南京市住房保障和房產局、南京市城建委、南京市城市管理局，《關於進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見》，寧規劃資源規〔2020〕2號，發佈日期2020/2/4
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