我们听过很多为了买一套房子而煞费苦心的故事，却不知道有时卖房同样不是一件容易的事。
最近大火的《安家》里就讲了这么一个心酸中又让人感到愤怒的故事：一对急于卖房治病的老夫妻，因为房子产权问题，牵扯到想独占的外甥们而不能售出，最终命丧黄泉。
影视剧中的故事是否是根据真实故事改编不得而知，但是艳姐知道的是很多朋友已经为这样的故事泪流满面，也有很多朋友在出售老洋房类房产时遭遇诸多困惑。
影视剧中描述的交易困惑其实还是存在不少bug，趁着阳光很灿烂的周末很想和大家聊聊这个故事，也聊聊怎么解决老洋房交易中的一些问题。
1
一对老夫妻，住在上海陕西南路的一座新里洋房中，生活平淡却幸福。
丈夫把妻子当成小孩那样照顾疼爱，会在妻子出门的包包夹层里放进100块现金，以备不时之需。
妻子小孩心性，怕丑不愿意拄拐杖，走到哪儿都靠在丈夫身上。
虽然无儿无女，但他们把生活过得很充实。
每天，老爷爷穿着笔挺的西装，将头发梳得一丝不苟，老奶奶穿着优雅的旗袍，家里挂着黄角兰，锅里炖着汤，有时是白木耳莲子汤，有时是赤豆汤。
这样平静而幸福的两个老人心里有一片阴云，那就是老爷爷的病。
老奶奶一心想治好丈夫的病，为此辗转了上海好几家大医院，失望而归后，决心带着丈夫出国求医。
而老爷爷心知自己病入膏肓，担心离开后妻子的生活没人照顾。
他们不约而同地将目光聚焦在了家里的老洋房上。
卖了老洋房，换一间小一点的电梯房，剩下的钱一部分给老爷爷治病，一部分留给老奶奶养老，这打算合情合理。
图片来源影视截图
然而事情并没能如愿发展。
老洋房不是老奶奶一个人的，房产证上写着她和两个外甥的名字。
按照法律规定，只有三个人同时在场，洋房才能挂牌出卖。
一开始，两个外甥对卖房表现得并不热情，草草签了公证书，让两位老人去奔波。
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然而卖房进行得出奇顺利——正好有个客户想要一套老洋房，看过房后也觉得很满意，虽然提出的价格略低于市场价，但人还算好说话。
然而自从两个外甥出面，事情开始变味了。
大外甥看起来和善孝顺，却打着恶毒的小算盘。他认为给小姨夫治病是白花钱，若因此耗光了小姨的财产，未来还得承担她养老的重担。
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虽然没明说，但他话里话外透露出一个意思——把两个老人拖到离开人世了，就能多分点钱。
为此，他想方设法地进行刁难。
2
损招一：咬定价格不放松
按照户型、地段，这栋新里老洋房的市场价是5000万，客户出价4800万。
大外甥坚决地表明了不肯让价的态度，并且表示：“慢慢聊慢慢卖，反正我们是拖得起。”丝毫没有考虑自己小姨夫的病根本拖不起！
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为了卖房，两位老人只好决定自己吃点亏，将自己应得的房款分给两个外甥。
好在买家愿意提高价格。
损招二：无理取闹自打脸
眼看买家那边说通了，大外甥想出了新的损招。
他提出，按照商品房一房一价的出售方式，三楼的房型和采光都是最好的，理应多分5%的房屋售款。
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按照这种说法，属于小外甥的一楼条件最差，拿的钱也应该最少，然而这样一来，必然会引起他的不满。
两位老人赶紧主动提出，剩下的钱两层楼平分。
谁知大外甥得寸进尺，要求瓜分公共面积，他的说辞是：“我们住三楼，楼梯用得最多，楼梯应该给我们。弟弟住一楼，门厅和院子应该归他。”
房似锦看不过去了，替两位老人抱不平：“按照国家规定，公共面积由住户平摊。哪怕一楼不用电梯，也要给钱的。”
这时，刚才还叫嚣着要按商品房分钱的大外甥理直气壮地说：“你说的那是公寓，公寓和老洋房不能比！”
说到5%的房款由谁来承担的时候，刚才还说三楼房型和采光最好的大外甥立马换了一套说辞：“上面风吹日晒有三楼挡着，下面一楼抬着，黄梅天不会返潮发霉，你们中间住着最好的房子，不能再让我们吃亏了吧。”
两个老人又让步了。
一是真心将两个外甥当成亲生儿子疼爱，二是老爷爷希望他们能在自己离开后帮忙照顾一下老奶奶。而老奶奶心软好说话，并不想跟他们撕破脸。
这些无理的要求就这样被一一应承了下来。
损招三：一次性付完全款
没想到他们这么好说话，眼看房子盯不住了，大外甥再出一招，要求买家一次性付清所有房款！
5000万的房子，这个要求有多苛刻就不用多说了。
当老两口一次次让步的时候，以为房子可以顺利成交。
老奶奶开始收拾行李，计划着给老爷爷买一张商务舱，给自己买一张经济舱，满心怀抱着到了国外就能把老爷爷的病治好的期望，然而……
之后的剧情很沉重，老爷爷最终没能等到治疗，在一个晚上病发了。
有一个镜头让人心碎，房似锦答应了老奶奶一定尽力解决房子的事情，走到走廊拐角给大外甥打电话，希望他能在付款方式上通融一下。
大外甥冷漠地说完“生病是生病，卖房是卖房”后，挂断了电话。
卖房治病的可能性已经完全破碎了，而毫不知情的老奶奶还怀着绝望里的微弱希望，看着走廊的另一头，希望房似锦能够带给她好消息。
奇迹没能发生，老爷爷走了，老奶奶也随他而去。
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但在离开前，向来文文静静的老奶奶做了一件很硬气的事情：
她将属于自己的二楼份额捐赠给了国家，使得两个外甥永远也无法出售这套房子。
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大快人心。
3
两位老人想要卖掉住了一辈子的房子，为什么这么难？针对这里面的法律问题，我们咨询了专业的律师。
问题一：一栋洋房三层楼，一人一层合理吗？
老洋房的房产证上写有老奶奶和两个外甥三个人的名字，属于共有房屋。共有方式有两种，一种是共同共有，一种是按份共有。
共同共有是指两个或两个以上的公民或法人对同一房屋平等的，不分份额的享有权利和承担义务。
按份共有是指对共有房产按份额享有不同的权利。
份额的分配可以按照出资比例或者事先约定到交易中心进行登记。至于大外甥所说的楼梯、门厅等公共面积的分配，纯属胡搅蛮缠，根本没有法律支持。
问题二：老洋房究竟该怎么卖？
要卖掉老洋房，需要占份额三分之二以上的按份共有人的同意，除非共有人之间有另外的约定。因此老奶奶一个人无法决定洋房的售卖。
两个外甥沆瀣一气，故意拖着不卖，那么老奶奶可不可以卖掉只属于自己部分的房产呢？也是不行的。
另外，从法律上来讲，
洋房卖掉之后的房款是应该平均分配的，除非产权人之间私底下进行约定。根本不存在大外甥口中“一房一价”的说法。问题三：房子不能卖，却能捐？
故事的结局是老奶奶将属于自己的二楼捐献给了国家，老洋房从此再也不能售卖，着实大快人心。
但是为什么房子不能卖，却能捐呢？
因为这是两个概念，作为共有房产，老奶奶无权单独出售，但作为她个人的财产，可以由她自己决定处置方式。
作为电视剧，《安家》已经足够用心，但一些细节还是存在不合理之处。
比如老奶奶急需救命钱的时候，被两个外甥逼得走投无路，但其实虽然并不支持这样的行为，她可以将属于自己的房产份额进行抵押，向金融机构贷款。
另外，如果是按份额分配，只需要占份额三分之二以上的按份共有人的同意即可售卖，不存在必须两个外甥同时同意才可。
对于老洋房，安家里的徐姑姑说得很清楚了，这种房子销售难度及周期都远远大于普通住宅。
一是因为价格高，一套房子往往价格上亿甚至更多，里面涉及的税费和交易就很麻烦，除非真正有老洋房情怀的人，这种房子的目标客户非常少。
二是因为历史原因，很多老洋房的产权并不明晰。
就像《安家》里的这一套老洋房，继承人多产权复杂，房似锦跑断了腿也没能捋清楚。况且有些老洋房已经被划入历史保护建筑，修缮和交易更需要专业性。
因此老两口住了一辈子的老洋房，能够找到诚心的买家，是一件很幸运的事情，奈何敌不过贪婪和算计！
《安家》的编剧六六说过，她笔下的故事都在现实中一遍遍地上演着。
老爷爷老了，还能记得老奶奶年轻时辫子上的兰花香，希望我们老的时候，回忆起过去，心里也是温暖和柔情。
（特别鸣谢：盈科律师事务所高丽林律师为我们提供的法律相关知识）
主编：张艳
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