银贷只是工具，经营创造价值，我是睦融小智，一名一线的银行贷款策划师。本文写于2020年3月，保鲜期3个月，保质期半年。适用地上海。
【现象】：
可贷金额也称可贷成数，不动产可贷成数越高（每成10%），说明资产抵押率越高，贷出资本越多。以下列举的是实际各银行可操作成数（城市评估）。极限成数是个别银行每年个别月份的优惠成数。
6~7成：外环内住宅（包括大平层）、少数外环外住宅。极限7.5~8成。
6成：外环外住宅、连列别墅。极限6.5~7成
5~5.5成：独栋别墅。极限6成。
4~5成：办公楼、沿街商铺。极限5.5~6成。
虽然很多银行表示连列别墅可贷7成，独栋别墅可贷6成，但实操多数会减地下面积。所以同等价值的独栋别墅比大平层可贷金额会低一成。
怎么选择见仁见智，别墅尽量使用按揭，大平层可先按揭后转经营性抵押。无论哪类房产按揭久了换经营性抵押大概率是划算的。
此外，商业银行竞争也会导致某些银行故意拉高评估价格。小智遇到过银行别墅评估价为城市评估7.5成的情况，但这只在每年出现个把月份，不能当做常态。
【总结】：
1.贷款金额3000万以内如考虑贷出更多资本，我们购买资产的排序应该是住宅类>别墅类>商用类。
2.贷款金额3000万以上，选择购买商用类的。建议闹市区沿街商铺>办公楼>非沿街商铺。如果考虑贷款千万别买铺中铺和郊区低估值商铺。相邻商铺打通的时候要谨慎，某些银行对两套商铺打通是不予贷款的。
3.要懂得量力而贷。小智就遇到过一位朋友2018年别墅贷款做到7.5成，一年后他经营不善银行不再续贷，这时候已经没有下家银行愿意接盘为他喘口气了。最终还是选择卖房。成数低也是对自己的一种保护。银行政策变化谁也说不准。给自己留条后路。留得青山在不怕没柴烧。
4.严格控制总资产负债率。房价下跌的时候如果我们经营不善，等于在为银行打工。总资产负债率严格控制在50%以内，进可攻退可守。
我是睦融小智，希望贷款让生活更精彩。
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