時代中國（01233.HK）再次失約，“千億”口號連喊兩年都未實現。
2020年3月10日，時代中國以線上形式舉行了2019年業績會，董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄說：“2018年提出千億目標，目前看起來，1000億已經不是我們一個很重要的目標了。這是早晚會實現的，今年不實現，明年也會實現。”
當千億目標仍無法實現時,時代中國也調低了銷售增速目標，將2020年的的合約銷售目標定為823億元，同比增長僅5%，遠低於2019年29.3%的銷售增速。
這等於宣告了，時代中國的“千億”目標再次向後推遲。
不僅千億目標失約，時代中國還面臨著千億債務壓頂，短期償債壓力凸顯的困境。
《商學院》就規模與資金等相關問題致函時代中國，截至發稿日，並未收到對方最終的回覆。
規模化與資金壓力仍未解決
2019年，對於剛邁過20歲的時代中國而言，可謂是喜憂參半。一方面，公司預定的750億元銷售目標已順利實現；另一方面，為擴張而付出的代價就是債務水平不斷加重。
財報顯示，2019年時代中國合同銷售為783.6億元，同比增幅為29.3%，營業收入為424.3億元，同比增幅為23.4%；利潤為55.6億元，同比增幅為15.6%。
在發佈業績的同時，時代中國也調低了銷售增速目標，將2020年的的合約銷售目標定為823億元，同比增長僅5%，遠低於2019年29.3%的銷售增速。
時代中國董事會主席岑釗雄曾在2018年提出，時代中國最晚2020年要實現千億目標，如今看來，“千億”目標再次向後推遲。
回顧公司發展史，2013年，時代中國順利敲開資本市場大門，在香港上市。同年，其銷售額突破百億元大關。隨後公司用了整整五年，才完成從100億元到500億元的規模跨越，全國排名則始終在40到50之間徘徊。
隨著房地產市場進入存量時代，高增長時代結束，房地產行業正經歷著洗牌。58安居房產研究院分析師張波在接受《商學院》記者採訪時稱：“2019年房企的規模來看，頭部房企的增速的確已經明顯放緩，並且預計2020年規模增長整體放緩將是個大概率事件，但不排除部分房企會通過併購等方式推動規模化持續快速增長。”
2020年行業的集中度依然會提升，頭部房企的增長速度變緩之下，銷量前50房企的競爭依然激烈，同時大型品牌房企的發展戰略開始出現分化，不少房企從偏重規模化發展到規模和質量並重。
以往的行業平均增速在房地產後調控時代並不適合作為直接參考依據，一方面商品房整體成交總額已經見頂，後續整體增速勢必放緩，另一方面房企之間的項目合作、併購現象不斷增多，也在一定程度上影響到不同企業的增速表現，因此行業的關注焦點應從關注規模化到房企平穩健康發展上來，比拼的也不只侷限於規模，而應更關注於產品力本身。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林向《商學院》記者分析道，長期以來，規模導向一直是房地產業的主旋律。規模越大的房企在融資、拿地和銷售中的優勢就越明顯。隨著行業集中度提升，千億已成為房企參與未來行業競爭的入場券。對於尚未獲得入場資格的房企而言，為避免將來陷入規模與資金兩難境地，他認為對於多數以銷售新房作為主要盈利模式的房企，企業生命力的維繫重在土地儲備，而近幾年土地市場的升溫使缺乏一定規模優勢的中型房企拿地難度加大，對此可以通過“抱團取暖”，即與其他地產公司聯合拿地的方式來擴大規模，此外還可以適當向低投入的輕資產模式轉型。
同濟大學管理學博士、上海市經濟與信息委員會專項評審專家庫專家孫文華認為，房企應該跟緊政策走。“房住不炒”是一把尚方寶劍懸在開發商的頭上，對於“奔千億”的中型房企來說，現在講政治比“拼規模”更重要。對於他們來說，高增長的時期已經過去了，現在更需要“穩增長““穩現金流”。
過去一年裡，時代中國通過配股、發債多方頻繁融資來緩解現金需求。據《商學院》記者不完全統計，2019年，公司累計發行債券超過12次，融資金額將近300億元，資金用途均為新債抵舊債。
張波表示頻繁發債一方面是“借新還舊”，另一方面則是自身規模化發展的訴求。能夠發債融資是很多房企所希望的，但如果利率過高則是值得關注。
2020年，房企將迎來又一個償債高峰，時代中國也不例外，年報顯示，於2019年12月31日，時代中國一年內到期的借款達到185.98億元，同比增加154.35%。另有342.107億元的借款須在兩年至五年內償還，約4.524億元借款須在五年後償還。
據財報顯示，為了償還借款，時代中國以部分投資物業、與合營企業的權益、物業存貨及物業、廠房及設備作抵押，其賬面值分別約為5.794億元、5.102億元、80.483億元及4.958億元。
如今，疫情之下，對於房企們來說，停工停售也無法會阻止債務期限到來。
2020年2月21日時代中國發行首筆債券，旗下發債平臺廣州市時代控股集團有限公司分兩批發行本金額為13.16億元公司債券，最高票面利率6.20%。公告顯示，資金用途扣除發行費用後擬用於償還公司現有債務進行再融資。
截至2019年底，時代中國的負債總額同比增長29.6%至1253.94億元。期間公司的總資產1610.98億元，資產負債率達77.84%，較2018年底增長了近3個百分點。
張波指出時代中國需要平衡好規模化和融資壓力之間的關係，在負債水平更高的情況下，放緩規模化速度，保證更有質量的平穩發展。
毛利率下降，員工大量減少
財報顯示，時代中國的收入主要來自物業開發、城市更新業務、物業租賃及物業管理， 2019年分別收入390.798億元、21.675億元、4.61億元和7.248億元，收入佔比分別約為92.1%、5.1%、1.1%及1.7%。
這四項業務分別同比增長約27%、-22%、40.5%及47.2%，2019年12月隨著時代鄰里(09928.HK)上市而被分拆出去的物業管理板塊增速最快，舊改業務收入出現下滑。受此影響，時代中國毛利率由2018年的30.9%下降至29.3%。
財報顯示，主要是由於毛利率較高的產品收入確認比例有所下降和城市更新業務毛利率有所下降。
截至2019年底，時代中國通過參與公開拍賣、城市更新項目、一級開發、合作及收購，在廣州、佛山、江門等城市共購入28幅地塊，持有土地儲備約為2300萬平方米，據公司稱，2020年買地金額大概在250億元-300億元左右。
值得注意的是，2019年時代中國成功轉化10個城市更新項目，總建築面積約368萬平方米，其中8個轉化為新的土儲，總建築面積約349萬平方米，佔2019年新增土儲面積約46%。
張波認為在北上深發展的房企必須要關注舊改項目，舊城改造雖然存在開發週期較長等困難，但地塊本身的地理位置一般較好，成片的舊改也有利於打造出精品項目。舊改對於房企規模化擴張並不會起到立竿見影效果，同時還會對企業的現金流有著較高要求。
孫文華表示應把重心轉移到鄉村領域，所新型城鎮化作為一個突破點，充分學習黨中央對鄉村振興的各項精神指示，同時，要利用企業現有的資源和優勢，結合鄉村振興的發展需要，逐步試水農村。
隨著增長整體放緩，孫文華認為在人員方面，建議適當裁減。
2019年大部分房企都在勒緊褲腰帶過日子，為了減少支出，裁員縮編已經成為行業的普遍做法，在時代中國2019年的業績報告中員工數確實變動較大。數據顯示，截至2019年底，時代中國擁有員工5955名，比2019年中期減少6737名，比2018年底減少3547名。
時代中國的其他各項成本顯著增加，銷售及市場推廣成本同比上升45.1%至12.12億元;行政開支同比上升39.8%至15.54億元;其他開支同比上升52.8%至5.62億元;融資成本同比上升51.5%至10.1億元。
對此，盤和林認為在房企規模擴張過程中，負債率提高、利潤率下降、管理半徑變大、銷售成本上漲等問題會如影隨形。隨著宏觀調控政策繼續趨嚴、融資環境持續收緊，時代中國要實現千億的銷售目標並不輕鬆。
財報數據中也可以看出該企業已在融資與規模擴張兩方面同時吃緊，如果繼續大手筆購置土地進行規模擴張可能會加大後續經營壓力，並面臨較大的財務風險，他認為對於該企業此時放緩規模擴張的步伐，將發展重點由“增量”轉向“提質”可能更為理智。
在孫文華看來，房地產高融資成本的行為，無異是在金融領域的一個潛在的“雷”。 而“房住不炒”的仍然是主基調，高舉債高成本的擴張，會產生一系列的矛盾。一方面，減少融資會影響企業擴張，在未來競爭中很可能有被兼併的風險；而另一方面，繼續擴張，又要犧牲利潤來換取規模，而且較高的融資成本也就意味著更大的財務風險。
盤和林指出房企在做大規模的過程中，往往伴隨著負債率的提高。而房地產開發屬於資金密集型行業，對資金需求較大，負債率過高不利於企業在金融機構處獲得較高評級，從而降低房企的融資能力，並在很大程度上影響其發展前景。目前房地產市場調控嚴厲，對於高負債房企若在此時進行規模擴張無異於飲鴆止渴，且對於大多數中型房企來說，現金流要比規模擴張更為重要，它直接關係到企業的生死存亡。
2月單月，時代中國的合同銷售（連同合營項目銷售）金額約為10.82億元，環比下降83.8%，同比下降65.3%。對應簽約建築面積約為7.3萬平方米，同比下降61.8%。根據克而瑞研究統計，該月百強房企全口徑銷售額同比下降37.9%。
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