序言：
我國古代歷史學家司馬遷曾經對土地有過這樣的評價：“禹貢九州，各因其土地所宜，人民所多少而納職焉。”
土地制度歷來都是我國封建制度的重要組成部分，我國曆代的封建王朝，上到皇帝王公，下到平民百姓，都把土地看得非常重要。甚至擁有的土地數量可以決定一個人的身份和地位。
因為土地非常的重要，所以和土地相關的很多制度，比如土地買賣，比如土地爭端的解決，也同樣被看的非常重要。在下文當中，我將會以《宋會要輯稿·食貨》中的相關記載為切入點，解讀宋代的土地交易程序和爭端解決機制。
土地
宋朝的土地制度
宋朝大體上沿襲了晚唐以來的土地制度，是其繼承與發展。在這一過程中，宋朝的土地制度又具有自己的特點。宋朝的土地制度對於整個中國古代歷史來說是一個劃時代的里程碑，對當時以及後來的社會經濟產生了一系列的影響。
（1）宋朝的土地管理機構
皇帝領導下的三省與樞密院構成了宋朝土地管理的中央決策機構，中央的執行機構主要有中央計司與監察部門。中央計司在元豐官制改革前為三司，其後為戶部。三司之中的戶部司“掌天下戶口、稅賦之籍”，而戶部司又分掌五案，其中就有“戶稅案”主掌土地產權管理之事。——《宋史·食貨志》
元豐改制後，戶部的主要職責為“掌天下人戶、土地錢穀之政令”，戶部分為四司，其中戶部司分左右曹治事，“
以版籍考戶口之登耗”與“以田務券責之理直民訟”即為戶部左曹職責之一。——《宋史·食貨志》 宋朝的衙門
(2)對土地私有的維護
私有土地由自己的子孫後代繼承下去。王安石變法時期對此嚴格規定:“新法:戶主死，本房無子孫，雖生前與他房弟侄，並沒官;女戶只得五百貫”。——《宋史·食貨志》
私人已經擁有的土地是得到政府的保護的。交易的土地只要有紅契，就在當地政府有備案了，其他人是沒有權限爭奪這部分土地，除非是土地擁有者自願賣給其他人。
農民務農
(3)鼓勵墾荒政策
北宋初期，全國範圍內的荒地非常多，就連全國的經濟政治中心地帶的京畿，荒地都很多。《宋史》中有這樣的記載：“京畿周環二十三州，幅員數千裡，地之墾者十才二三。”針對這種情況，宋太祖在建國六年的時候就下令：
“詔所在長吏告諭百姓，有能廣植桑棗、開墾荒田者，並只納舊租，永不通檢。令佐能著復捕逃、勸課栽植，歲減一選者，加一階。”
通過免租來鼓勵墾荒，並且以此來作為提拔地方官員的一個標準。通過鼓勵墾荒的土地政策，國內大量的荒地開墾出來。出現“稅輕而民樂輸，境內殆無曠土”的局面。——《宋史·食貨志》
農民
宋朝土地交易程序
隨著國家的統一，社會的穩定，商品經濟的發展，宋朝的土地交易已經有了比較嚴格的法定程序，主要有以下四個環節:
環節一：投狀申碟
如果要交易土地，必須到當地政府主管部門進行“投狀”，也就是提出申請，申請發給准許出賣或者典當田宅的文碟，作為出讓產業的法律依據。並不是每一條申請都得到政府的批准，申請要符合當地政府的要求，在所提交的申請到當地政府的批准後，政府才會下發文碟，在文碟沒有下發之前而進行土地交易是無效的。
宋朝時出賣土地的主體還是農民，可見這條法令對當時出賣土地的農民還是有一定的保護作用的。得到當地政府的文碟後，方可以進行土地交易，如果沒有這個環節就不能訂立契約，即使訂立契約也是非法的。
縣衙
環節二：立帳取問親鄰
“帳”是業主徵求買主的書面文件，要與文碟一起送往親、鄰，徵求買主。在典賣土地之前，必須詢問親鄰，訂有“問親鄰法”。宋初對親鄰的先買權有明確的規定:
“凡典賣物業，先問房親，不買，次問四鄰。其鄰以東、南為上，西北次之，上鄰不買，遞問次鄰。四鄰俱不售，乃外召錢莊。”
根據宋朝的親鄰條法，業主典賣產業，他的親鄰有優先典買權，甚至典賣與他人之後，親鄰也可從典主或買主手中贖買歸己。宋朝通過這些規定進一步完善了土地實際所有者對土地的物權;提高了原業主的物權地位及對物的支配權。
官員審案
環節三：立契成交
宋朝為使契約制度規範化，同時增加國家的收入，強制推行“官版契約”。所謂官版契約，是由官府統一印製的交易契約用紙。一般應包括以下內容:主契人的姓名、典賣頃數、田色、坐落、四鄰界至、產業來歷、典賣原因、原業稅錢、交易錢額、擔保、悔契的責任。
契紙都由官府雕版印造，訂立田土交易文契。宋朝的土地典賣屬於要式法律行為，交易方必須訂立書面契約，真宗乾興元年開封府下令:
“今請曉示人戶，應典賣倚當莊宅田土，並立合同契四本，一付錢主，一付業主，一納商稅院，一留本縣。——《宋會要輯稿·食貨志》
且只有經官府印押的紅契，才是買主取得所有權的合法憑證，也是涉及土地訴訟的主要依據，亦有公證的性能。所謂“交爭田地，官憑契書 ”——《名公書判清明集》
地契
環節四：牙人擔保
由於典契的複雜性，宋朝規定典契必須有牙人擔保，此牙人不僅對典契的訂立起見證作用，而且對交易本身負擔保責任，和業主一起承擔連帶責任，有時為了使這種擔保更具有可靠性，甚至在牙人的田土上設立物的擔保。
在宋朝，赤契是土地合法交易的憑證，也是理斷交易爭訟的主要依據。而沒有經過投稅印契的白契，則沒有這種效力。南宋紹興十三年(1143)規定:“民間典賣田宅，執白契因事到官，不問出限，並不收使，據數投納入官。”尤其是“只作空頭契書，卻以白紙寫單帳於前，非惟稅苗出入可以隱寄，產業多寡皆可更易，顯是詐欺”的白契，官府要嚴刑制裁。——《宋會要輯稿·食貨志》
牙人
總之，宋朝所規定的土地交易過程中較為嚴格的法定程序，一方面意味著國家對於田土交易的某種控制和干預，土地所有者不能絕對自由地去處理土地，但另一方面也體現了宋朝物權立法的完備和發達，頗有現代物權公示的味道。
宋朝土地交易中的爭端解決
隨著商品經濟的繁榮，宋朝法律的制定審批也發展到比較高的水平。在各項法令中關於交易方面的法令最多，宋朝法律中就已有相當的內容涉及到相關土地權利，史稱“官中條令，惟交易一事最為詳盡。”——《袁氏世範》
隨著頻繁的田土交易必然也會有較多糾紛相隨。從《名公書判清明集》分析，爭業訴訟在戶婚門中佔了很大比重，其中關於土地的爭奪，尤為激烈。具體的流程如下：
(1)爭端解決的機構
地方上受理田土等民事糾紛的地方機構有縣、州府(軍府)、提點刑獄司、轉運司，中央最高機構是戶部。宋有先訴至縣衙，後上訴至軍府、轉運司，都未得到公正判決，最後申訴至戶部，戶部將此案發下，委派知縣黃幹審理，最終才將被強佔的田土追回。
縣衙是最基層的田土糾紛受理機構，大量的田土糾紛都在這一級機構得到解決。如果當事人不服，可逐級上訴至州府、轉運司，直至申訴到戶部。上訴和申訴機構既可以自己審理上訴、申訴案件，也可以發回縣級機構重審。
衙門
(2)訴訟時效的規定
宋朝特別是南宋時建立了比較完備的訴訟時效制度，突顯出類似現代民法的普通訴訟時效和特別訴訟時效的特徵。訴訟時效的開始時間為:“其理年限者，以印契之日為始，或交業在印契日後者，以交業為始。”——《宋會要輯稿·食貨》
普通訴訟時效的規定:
“諸典賣田宅經二十年，而訴典賣不明者，不得受理。錢、業主俱亡，亦不在論理之限。”——《宋刑統》
為防止妨礙農務，有務限法的規定。務是指農務，宋大致承襲後周顯德四年之制，即：
“所有論競田宅、婚姻、債務之類，取十月一日以後，許官司受理，至正月三十日住接詞狀，三月三十日以前斷遣須畢”。”——《宋刑統》
從正月三十日至三月三十日這個期間稱為“務開”，其餘的非受理期間稱為“入務”。但在實踐上，豪民地主為了圖謀農民田產，常常利用務限之法，開務之日拖延時日，及至民戶訴與官府，又想方設法通過幕僚屬吏或訟師，拖延審斷，輾轉數月，己入務限，使典田之人終無贖回之日
。
牢房
(3)爭端的解決辦法
- 第一：賣口分田
“諸賣口分田者，一畝答十，二十畝加一等，罪止杖一百，地還本主，財沒有追。”
- 第二、佔盜侵奪公私田
“諸佔田過限者，一畝答十，十畝加一等。杖過六十，二十畝加一等，罪止徙一年。若於寬閒之處者，不坐。”
- 第三、典賣指當論競物業。
“諸家長在，而子孫弟娃等不得輒以奴碑、六畜、田宅及餘財物私自質舉，及賣田宅。其有質舉賣者，若不相本問，違而輒與及買者，物即還主，錢沒不追。皆得本司文碟，然後聽之。
牢獄
土地買賣中的政府幹預
“田制不立”、“不抑兼併”是宋朝的基本國策。雖然宋朝政府對土地交易的政策從整體上是放任的，但是期間還是實行了干預措施的。政府對土地買賣的干預主要表現在以下幾個方面:
（1）原佃戶享有購買該土地的優先權
從大中祥符八年左右開始，原佃戶不管是客戶還是下等戶都有優先購買的權利。後發展到其他官田，常採用出賣的方式加以措置。出賣官田時，原佃戶仍然具有優先權，價格上也有一定的優惠。宋哲宗元佑前後開始用“實封投狀”方式拍賣官田以後，原佃戶在同等條件下仍有優先權。
（2）規定寺觀不得市民田
宋朝政府對寺觀的佔田一直採取限制政策。宋《天聖令·田令》規定“諸官人、百姓，並不得將田宅施捨及賣易與寺觀。違者，錢物及田宅並沒官”。雖然從總體上講未嚴格執行，但對抑制寺觀的土地兼併仍起到一定的作用。
（3）品官“限田”之制
北宋真宗大中祥符六年七月“申禁內外群臣市官田宅”。到宋真宗晚年，土地兼併已相當嚴重，臣僚們紛紛奏請對土地的佔有和買賣要稍加限制。——《續資治通鑑長編》
“欲應臣僚不以現任罷任、所置莊田以三十頃為限，衙前將吏合免戶役者定十五頃為限，所典買田只得於一州之內，……許更置墳地，五頃為限”。——《宋史·食貨志》
總之，我們應該實事求是地看待景定四年派賣公田之舉，不能因為景定四年派賣公田乃賈似道所主持，派賣公田時又出現種種弊端，就否認它帶有抑制兼併的性質。
御史臺
宋朝是中國古代社會的轉折點，宋朝之前的朝代的土地制度不管是實行“公田制”，還是“授田制”，土地制度的根本是土地國有，實行抑制兼併的政策。歷史發展到宋朝，一該前代的制度，實行“不立田制”、“不抑兼併”的土地制度。“不抑兼併”政策之所以會在宋朝最終形成絕非偶然，其根本原因就在於大土地私有制的發展。
如前所述，自中唐均田制破壞以來，大土地私有制的發展已成為一種不可遏制的趨勢。儘管大土地所有者兼併土地具有相當的殘酷性，但它卻是經濟發展的一種合乎規律的運動。這一合乎規律的運動，反映到人們的思想觀念上，就是土地兼併逐漸得到合法承認。
明清之際學者顧炎武指出，古代的土地兼併之人，在漢代稱“豪強”，至唐代則多稱“兼併之徒”，而入宋以後，則“公然號為田主矣”。其合法性卓然明瞭。在這樣的土地制度下，土地交易必然逐漸頻繁起來，土地逐漸集中起來，地權轉移加快。
雖然是“不立田制”、“不抑兼併”，但政府設立土地管理的各級機構，規範土地交易的程序，建立了一套比較完備的解決土地交易中產生的糾紛的爭端解決機制，同時對宋朝土地交易進行干預。宋朝的土地制度及其配套措施的實行是歷史發展的必然。
《宋史》
《宋會要輯稿》
《續資治通鑑長編》
《袁氏世範》
《史記》
《天聖令·田令》
《名公書判清明集》
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