等了太久，宜賓終於要賣：
中壩站前廣場的土地！
而且又是多宗土地一起出讓，一共6塊，5小1大，共98畝左右。
不過，詭異的是，這宗地目前我還沒看到相關的招商信息，所以開放競爭的可能性很大。
再不過的是，這宗地的情況有點特殊，個人感覺可能有點懸。
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熟悉宜賓樓市的朋友可能還記得，當年中壩的最高價地吧？也就是現在的金帝莊園地塊。
當年，這宗地先後經歷了宜賓地價最高—退地—流拍—又成最高價地塊的戲劇故事。
呵，真的是電視劇都不敢這麼寫！
2007年，福建上一以單價5100元/㎡的價格拿下，當時這個價格是宜賓土拍的最高點。隨後這宗地因為某些原因，被退回，上一地產傳說中的2億保證金也打了水漂。
隨後2008年7月，中壩地塊回爐重拍，但是隻有一家報名，是自貢的中晟置業。但起拍價3600元/㎡的價格剛剛報出，中晟就偃旗息鼓了，所以昔日最高價地塊一落千丈，流拍告終。
時間一轉，就到了2010年1月，中壩地塊二度回爐，終於由正和集團拿下，成交價格為5660元/平米，合樓面地價1617元/㎡。這個價格在現在看起來不算什麼，但是在10年前，這宗地卻是實打實的“宜賓最高價地”。
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講這個小故事的原因，其實是想說：中壩一直是宜賓樓市的香餑餑。
提一嘴，後續的理想城（單價10800元/平米）和銀龍廣場（單價20050元/平米）都是當時的最高價地塊。但表現嘛，就見仁見智了。
可以說，中壩是一個“盛產最高價地”的地方，也從側面說明了開發單位對這個區域充足的信心！
我們來看一下中壩的資質，到底有哪些獨到之處？
第一，一線江景，親水公園。中壩狹長的佈局，給予了中壩項目獨特的江景體驗，觀景面寬，前方無遮擋的一線江景，對於親水的宜賓人來說，確實是不小的吸引力。更有吸引力的是，中壩的金沙江溼地公園也基本修完，在以前的濱江公園的基礎上顏值有了大提升。
第二，開發較早，配套齊全。早起的鳥兒有蟲吃，中壩在早年間的宜賓樓市如此走紅，在於中壩的開發時間較早，而且規格還不錯。目前，中壩坐擁理想城商業體，背靠老城商業。但是，這樣的配套在經過多年的開發暫停後，也漸漸有跟不上的感覺。
第三，位置特殊，想象很大。中壩是老城區的延展帶，雖然老城區的拆遷問題一定程度上拉了中壩開發的“後腿”，但獨特的地理位置讓中壩成為了宜賓樓市中較為特殊的存在。背靠老城，與宜賓房價較高的大地坡隔江相望，這樣的位置給予了中壩房價更多的想象空間。
早年的中壩站前廣場效果圖，右側為理想城商業
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但是，即便再香，中壩這次拍地，還是有點大膽了！
我們來看一下這宗地的指標：5小1大的住宅用地，最大的地塊需要建設超過60%的商業，算下來住宅15萬方+商業10萬方。
小結一下，我們認為中壩地塊稍顯大膽的原因有：
第一，起拍價偏高。目前宜賓起拍價達到1萬/㎡的地塊這是第二宗（第一宗為南岸東區E-5-2-1地塊，起拍價12000元/㎡，競得人為邦泰），算下來起拍總價都是6.48個億了，有點兇！
早年的中壩站前廣場效果圖，商業佔比大
第二，商業佔比大。商業：住宅是2:3，目前宜賓這樣商住比例的項目其實不多，雖然沒有自持要求，但商業比例大了，對於開發商來說，是一個打腦殼的事情。
當然，還有一個說法是：這宗地的商業的計算方式並非計容，而是計算佔地面積。如果這樣計算的話，商業確實就要小得多了，甚至能達到住宅：商業的比例為8：2。但目前我們還不明確究竟是如何拆解這個商住比例的，所以仍按計容方式計算。
第三，代配建76畝+。配建主要有3樣：1個9班幼兒園、10.5畝的道路和25.9畝的代建道路。此外，還有44.8畝的代建廣場。算下來，代配建的土地都有76畝多了，主地塊也才98畝左右。此外，還有一些公共設施的建設要求，比如養老設施等。
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與這宗地相似的其實也有先例，那就是現在的恆大御景半島地塊。
當時的紙廠地塊總面積為240畝左右，包括28萬方的住宅和7.3萬方的商業。2018年10月第一次進行拍賣，起拍單價為8070元/平米，但卻因無人報名流拍了。隨後2019年，這宗地也回鍋了，但起拍總價從12.9億降到了9.34億，最終以單價5852元/平米的價格成交。
這兩宗地的相似之處有幾點：商業多、代建多。但也有不同之處：中壩地塊小得多，且商業部分沒有自持的要求。因此，總體來說壓力也小了不少。
中壩地塊部分指標，還有一宗代建土地（僅供參考）
當然，紙廠地塊的單價（成交價5852元/㎡）幾乎是中壩地塊的一半。
但最大的不同，我們認為還是外部環境。
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疫情，就是最大的外部環境。
雖然依舊堅持房住不炒的原則不動搖，但多地都發布了房產新政文件。比如說前兩天（3月8日），宜賓的遠鄰眉山仁壽就發佈了買房補貼政策，最高可以達到800元/㎡。再比如，昨天（3月10日），南充也發佈了部分人群享受3%購房補貼的樓市新政，同時還提到了公積金可上浮20%貸款總額。
仁壽新政截圖（圖源網絡）
此外，貸款利率客觀上不斷下調、央行“放水入市”的動作，對於房地產來說也有客觀利好……
在這樣的背景下，開發單位自然是抓緊拿地！
我們先來看一個數據：頭部房企在一、二線城市土地市場表現搶眼。今年1~2月，TOP 3房企拿地總金額較2019年同期增長19.8%、TOP 50房企同比增長28%。
此外，中國總價最高的地，也是在疫情期間成交的——2月20日，上海出讓一宗23.13萬平米的土地，總地價310億元，刷新中國土地最高總價記錄。
房企，都在拿地，都在瘋狂拿地。
所以，對於宜賓這樣的城市來說，更是許多房企重點關注的拓展對象！就我們目前收到的消息，中壩地塊已經有多名開發商前往看地，大多數都在測算階段。有開發單位透露：要看測算情況才能決定。
雖然“拿地熱”，但依舊謹慎。
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今年宜賓尚且沒有公佈土地供應計劃，就目前來看，我們所知的地塊甚少，除了中壩這宗地外，還有一宗臨港的199畝土地也透露出即將登場的消息。從有限的數據中，我們不難看出，宜賓的土地供應端延續了2019年的思路，在年初的時候大範圍“扔炸彈”，把市場炒熱後，再持續推出後續地塊。
這樣的思路，在2019年已經實踐的非常成功了。
中壩地塊，是疫情後宜賓拍地的頭一槍，雖然我們認為它有些大膽，但不至於頭一槍就“啞火”。所以，成交的概率還是很大的，只是預測熱賣的可能性不大。
今年是宜賓非常重要的一年，三江新區獲批，省級副中心進入關鍵期。房產發展是一個縮影，更是一個大的投射鏡。所以，我們還是要把重心放在接下來的土地供應計劃（一般是3月推出）中，這，才能揭示宜賓城市拓展的新方向。
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