長江商報記者 江楚雅
負債率攀升至歷史峰值時，房企卻越來越難籌到錢了。自五月底以來，多家房企發債被“中止”。長江商報記者初步梳理發現，2018年上市的房地產企業中，已有龍湖地產、富力地產、合生創展、花樣年、東方園林、新城控股等10多家的債務被中止，涉及金額總額至少超過500億。
房企陷入發債“中止潮”的同時，負債率已處歷史高位。據Wind數據顯示，2017年全年，136家上市房企平均負債率高達79.1%，已經達到了13年來的一個峰值，相當於去年GDP的60%。
在負債大山壓頂之下，房企不得不四處“找錢”去槓桿、降負債。然而，近期多家大型房企發債卻被“中止”，在發債融資上越來越難，進一步引發信用擔憂，資金風險加大，債務危機進一步突顯。
易居研究院研究總監詹毅凡對長江商報記者表示，近期公司發債被終止屬於房地產行業的普遍現象，並非特定某家公司出現的問題。主要原因是信用違約的風險在增加。
房企陷入發債“中止潮”
自五月底以來，房企發債“中止”已成為普遍現象。
具體來看，合生創展擬發行金額為31億元的“2018年非公開發行公司債券”，於5月21日剛剛被受理，僅9天時間便被中止；同日，東方園林向社會公開發債10億，只募集到了可憐的5%。短短4天，公司市值由500億元降至400億元，蒸發百億；5月29日廣州富力地產股份有限公司非公開發行2018年住房租賃專項公司債券遭遇“中止”，這筆債券發行額度為60億；5月25日，另一家房企花樣年集團（中國）有限公司擬發行的50億住房租賃50億私募債，也顯示為“中止”。
發債頻繁被“中止”並沒有影響房企的發債熱情。近日，中天金融集團股份有限公司稱，擬非公開發行2018年度公司債券60億元。金地(集團)股份有限公司宣佈，公司擬公開發行2018年第二期公司債券30億元，債券所募資金擬用於償還銀行貸款和到期債務。
國泰君安統計的數據顯示，截至今年5月初，共有12家上市房企發行了322億元公司債，票面利率在4.83%-7.90%之間，而控制在5.35%以下主要是招商蛇口、陸家嘴、華僑城等國資企業。
不過，從上交所審核的公司債情況看，2018年前5個月共有約78筆房企公司債在申請發行，其中通過的有33筆，佔比不足一半；剩餘暫未通過的有38筆，未通過或終止的有7筆。
實際上，房企公司債從去年開始便出現了大幅收緊的跡象。據中房協方面的不完全統計，2017年其檢測的108家重點房企融資總額為10864億元（不含開發貸、一般銀行貸款），同比下降2%。其中，108家重點房企的公司債發行總規模為437億元，佔總融資額的比重僅為4%，較2016年大幅下降90%。
長江商報記者聯繫到上述多家房企詢問發債被“中止”的相關情況，多位負責人表示，不清楚情況，不便說什麼。僅龍湖地產針對近期公司債券規模由80億元下調為50億元的規模調減，回應稱：這是公司主動調整的，80億是去年計劃申報的額度。據公司2017年年報披露，1年內到期借款僅為55.9億。因公司年內到期負債金額較少，再融資需求有限，主動調降申報金額。
房企信用違約的風險增加
“近期公司債被終止屬於房地產行業的普遍現象，並非特定某家公司出現的問題。主要原因是信用違約的風險在增加。”詹毅凡向記者算了一筆賬：2017年末，社會融資存量為175萬億元，2018年4月份，社會融資規模為181萬億元，增速在10.5%左右。以此增速計算，那麼今年年末新增的社會融資規模在18.4萬億左右。
目前的GDP名義增速在10.2%左右，參考2017年82萬億的GDP 名義值計算，需要8.4萬億保證經濟的增長。 18.4萬億的新增社會融資減去8.4萬億，僅剩下10萬億用於償還去年175萬億存量融資的利率，對應的債務利率為5.7%，這一數值明顯小於一季度央行發佈的貸款利率（6%左右），意味著今年新增融資不夠償還存量債務的利息，信用違約的事件將大大增加。
而房地產作為資金密集的行業，自然是監管的重點。“做生意是要本錢的，借錢是要還的”，表達了政府降槓桿、防範風險的決心。他預計此類事件將成為房地產行業的新常態，房企的資金壓力將越來越巨大。
一位券商人士向長江商報記者透露，在該背景下，可能會導致“強者恆強，弱者退出”。因為中小型房企若不能及時融到資金，將面臨資金鍊斷裂的風險，可能會導致部分中小型企業加速退出市場，行業的集中度提升速度加快。
因此近期較多的中小房企赴港IPO，尋求打通境外融資的通道。除此以外，REITS、ABS、供應鏈等融資方式受政策的影響較小，較為可行。 目前一線城市和部分熱點的二線城市已經有所降溫，弱二線和三線仍在輪動當中，若房企的資金壓力過大，不排除低價出售其開發的物業以儘快回籠資金、償還債務的可能，可能會加速全國房價的降溫。
房企償債高峰即將來臨
房企陷入發債“中止潮”的同時，負債率已處歷史高位。據Wind數據顯示，2017年全年，136家上市房企平均負債率高達79.1%，已經達到了13年來的一個峰值，相當於去年GDP的60%。
克而瑞數據也顯示，2017年末，170家房企總有息負債為58361億元，同比上升30%，增幅較2016年增加近3個百分點。其中60家重點房企債務增加更為顯著，總有息負債為48392億元，較期初上升34.5%，增幅同比增加5.5個百分點。2017年末，60家重點房企有息負債佔比達82.9%，增加2.8個百分點。2017年，總有息負債超過千億元的房企有15家，較2016年增加了6家。
詹毅凡指出，高負債是房地產行業的普遍現象，2017年房企負債率普遍提升的主要原因是擴大規模導致的，快速擴張往往伴隨著大量舉債。從土地購置面積來看，2017年的土地購置面積同比增速結束了連續三年的“負值時代”，重回正增長。大量買地佔用了較多的資金，導致了高負債率。一方面，房企本身已經提出降負債，成了行業的風向，另一方面，監管層也把降槓桿作為今年的工作重點，預計在雙重作用下今年房企的負債率將逐漸下降。
另一方面，房企更是到了償債高峰臨近的關鍵時刻。從2015年開始的發債高峰期，隨著這些債券的陸續到期，預計接下來的3年裡會迎來房企的償債高峰。
業內認為，今年或迎來一些中小房企的倒閉潮，中小房企通過銀行貸款和發企業債等正常途徑融資的可能性逐步縮小，通過非正規渠道的融資手段或能解決燃眉之急，但也只是暫時性推延了資金鍊斷裂的時間點。
克而瑞地產研究的分析也稱，2015年的公司債浪潮下，房企紛紛通過發行公司債補充流動資金，其中3年內的長債轉化為短債，部分房企已然面臨還債高峰期；此外還有部分正處於快速擴張的房企如陽光城、金科等，積極嘗試（超）短期融資券、1年期優先票據、短期銀行借款、信託貸款等其他方式補充資金，因而提升了其短期債務比例。
發債收緊迫使房企尋求多元融資
自從去年房地產市場開啟了新一輪全面調控，房企的融資環境也逐步收緊。2018年5月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計451.17億元，環比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年（2017年5月至今）來最低額，融資情況不容樂觀。
在融資渠道荒背景下，面對海外發債遇冷、境內債券銷售難度上升的尷尬境地，房企紛紛開始尋求多樣化融資方式，除了典型的與金融機構合作尋求貸款支持，房企還通過設立私募基金、發行非公開定向債務融資工具以及設立資產支持專項計劃進行融資，除此之外，多家房企預案發行資產支持專項計劃，並通過審批。
其中不少房企選擇將住房租賃ABS作為一種新的融資手段。據統計，目前已有7單住房租賃ABS產品發行，合計發行規模達103.14億元。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，住房租賃資產ABS有助於盤活住房租賃存量資產，引導社會資金參與住房租賃市場建設。同時，還可以解決住房租賃企業的融資問題，提高現金流，降低財務風險，提升住房服務。這也讓房企對住房租賃ABS產品表現出了越來越高的熱情。
“住房租賃ABS很可能是未來的一個發展方向。但短期來看，其在融資市場上所佔的比重不會太大。”蘇寧金融研究院研究員江瀚向長江商報記者指出，住房租賃ABS的業務模式在中國尚不成熟，整個業務體系都存在較大風險。其中，成本和收益之間的關係如何能夠覆蓋整個資金鍊，讓資金鍊條進入一個有序運行的狀態，這是當前住房租賃ABS所面臨的較大問題。
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