一、 出賣人是開發商的情況
實踐中，商品房消費者向房地產開發企業購買商品房，往往沒有及時辦理房地產過戶手續。房地產開發企業因欠債而被強制執行，人民法院在對尚登記在房地產開發企業名下但已出賣給消費者的商品房採取執行措施時，商品房消費者往往會提出執行異議，以排除強制執行。對此，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第29條規定，符合下列情形的，應當支持商品房消費者的訴訟請求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照適用此條款。
問題是，對於其中 “所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋”如何理解，審判實踐中掌握的標準不一。“買受人名下無其他用於居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市範圍內商品房消費者名下沒有用於居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬於滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神。
對於其中 “已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十” 如何理解，審判實踐中掌握的標準也不一致。如果商品房消費者支付的價款接近於百分之五十，且已按照合同約定將剩餘價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合該規定的精神。
二、 被開發商抵押的房產
根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先於抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規範現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大範圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，這裡的商品房消費者應當僅限於符合前面所述的商品房消費者。買受人不是前面所述商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規則。
三、 出賣人為非開發商的情況
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條規定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；三是已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照適用此條款。
實踐中，對於該規定的前3個條件，理解並無分歧。對於其中的第4個條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。
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