徐州市中心这栋“烂尾楼”复活!承担20多亿债务,德基广场接手

对不少市民来说,矗立在市中心停工多年的中央国际广场(又名雨润广场)

一直是一个隐痛。凡经过,即便不经意,也会看上一眼,毕竟,这里是徐州寸土寸金的繁华中心,也是徐州人的脸面之地。

这座2012年开工建设的大型商业体,2015年因资金问题停工,风吹雨淋中陷入无法自拔的困境。

2018年新盛收购,魔幻般的点化,不到两年,这座徐州最大的“烂尾楼”摇身一变,成了众多商业巨头竞相争购的“香饽饽”。

2020年3月4日,江苏省政府国有资产监督管理委员会网站发布公告,德基广场全面接手中央国际广场。

凤凰涅槃,小编今天深入探访这座“巨无霸”,揭秘这座即将成为徐州体量最大商业体背后不为市民所知的故事。

资金链断裂成为“烂尾楼”

3月8日上午,记者来到依然处于停工状态的中央国际广场。这是徐州最核心的地段,东邻彭城路、西靠中山南路、南至青年路、北接淮海路,可谓寸土寸金。

徐州市中心这栋“烂尾楼”复活!承担20多亿债务,德基广场接手

楼体外观

从彭城路进入项目展厅,漆黑一片,只有一名保安在值守。打开灯光,两侧墙壁上挂满照片,用“有一种历程,叫传奇”为题图文并茂地讲述着雨润集团与祝义财的流金岁月。

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施工工地内部

据已公开的信息,雨润集团2005年控股中商集团后,依托中商集团70多年丰富成熟的商业运营经验,雨润集团大举进军商业地产领域,2008年起,通过雨润广场的规模化、标准化开发,“雨润”足迹遍布全国多个城市。

雨润集团拿下我市这块地,计划投资50亿元打造雨润广场,按照最初设想,该项目作为淮海经济区最大的“城市综合体”,将为淮海地区带来同步全球的国际都会时尚生活,增强徐州在淮海经济区的辐射力和竞争力,将成为徐州地区第一、淮海经济区最具影响力,具有国际一流水平的大型地标性城市商业综合体。该项目计划于2015年10月建成开业。

但2015年3月,祝义财突然失联,不久,雨润集团宣布其被检察机关执行指定居所监视居住的强制措施,该项目就此陷入泥潭。

据悉,因祝义财的原因,新的银行贷款无法获批,原有的贷款更难以偿还,由此形成恶性循环,资金链就出现了严重问题,中商集团即便接手也无计可施。

关于烂尾的原因,徐州市城乡建设局曾给过一个公开回复:“

由于徐州中央国际广场置业有限公司投资方雨润集团出现资金问题,造成该项目资金投入不到位,无法及时继续施工,该工程现处于停工状态。”

有人在“烂尾楼”里坚守近10年

穿越展厅,进入中央国际广场施工现场,可以看到,虽停工多年,但内部并不凌乱,截至停工前建成的五层主体结构依然完好。出乎意料的是,这座停工多年的建筑物内还有一排板房,有多位工人在此居住生活,他们告诉记者,整个项目停工后,一直在坚守。

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施工工地

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“这栋建筑物下面有80多口深井,因建筑物的配重没有盖够,深井一直无法封口,但为避免建筑物上浮,必须时刻抽水。”负责抽水的高班长介绍,悠沃时尚街区在2010年开始建设时,他就负责地下的抽水作业。2012年悠沃时尚街区建好后,转战到这里施工,当时整栋大楼忙得热火朝天,数百名工人在这里施工,到了2015年突然停工,整栋大楼就只剩下他们了。

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坚守工地的高师傅每天7-8趟到地下四层为工地排水

高班长表示,他们一共六个人,隶属一家降水公司,整栋楼停工后,他们没有停止作业,每天白天黑夜不停地从地下26米深井中抽水。“整栋楼的配重符合要求,深井可以封口后,我们才可以撤离。”

谈到工钱,高班长笑着说,快10年了,每个月3000多元的工钱,他们没少拿过一分。

德基广场全面接手

祁化明是新盛公司二级子公司副总,也是中央国际广场的主要“操盘手”,此次负责全面对接德基广场。

“在筹建中央国际广场之前,该地块就是徐州最繁华的中心区,有电器商场、餐饮酒店等,生意都非常好。”祁化明介绍,2009年左右,该地块就开始拆除,根据规划,中央国际广场共有三期,一期是悠沃时尚街区项目(B地块),二期是双塔楼和裙楼(C地块),目前的百货大楼地块是三期(A地块)。一期早已竣工投入运营,二期烂尾,三期百大项目预计今年5月1日前后拆除。烂尾的C地块是2012年7月开工,2015年年初停工。新盛公司2018年9月份接手,2020年1月份和德基广场正式签订股权全面转让协议。

徐州市中心这栋“烂尾楼”复活!承担20多亿债务,德基广场接手

3月4日,江苏省政府国有资产监督管理委员会网站发布消息,德基广场正式接手中央国际广场。

记者注意到,这个编号:xzcq2019013的转让项目,转让方正是徐州市盛德实业发展有限公司,转让标的名称是徐州中央国际广场置业有限公司100%国有股权,转让标的评估价(万元)、转让底价(万元)均是8422.53。受让方为德基广场有限公司。 

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难道中央国际广场只值8422.53万元?对此,祁化明解释说,很多人都会认为这栋楼应该售价在几十亿元,但实际上,这栋楼是有负债的,8422.53万元是股权对价款,并不是说这个项目只值8422.53万元。

“中央国际广场目前已经建好的项目,尚未形成产值,之前该项目都是向银行借款建设的,由于没有销售,加上资金链断裂,一直没有钱还银行的贷款。”祁化明透露,这个项目烂尾至今,已经形成20多个亿的负债,德基广场接手后还要承担这部分的负债,要先偿还这部分债务。

德基广场全面进驻徐州后,估计多久能够建成呢?祁化明介绍,根据建设总量估算,整个项目完工预计约需三年半时间。

“烂尾楼”成了香饽饽

早在2019年就不断有消息传出,中央国际广场将有望被国内一些商业巨头收购,收购者之一就有德基广场,此消息现在已坐实,但中央国际广场突然从一座停工多年的“烂尾楼”,变成了多个商业巨头眼中的“香饽饽”,这中间到底发生了什么?

“我们收购后,进行了细致的整理,并对该项目的规划进行了优化调整。”祁化明介绍,这个项目从2015年停工后一直烂尾,新盛公司接手后,做了大量工作,其中重要一点就是将这个项目成功实现了规划调整。

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2019年9月12日,市自然资源和规划局发布了“中央国际广场变更公示”,宣布中央国际广场双塔将全部改为62层。

根据公示的规划变更,中央国际广场主要有六项变化:

•东塔楼(酒店、办公)由58层改为62层,调整楼层层高,总建筑高度不变,功能由酒店、办公改为酒店式公寓;

•西塔楼(酒店式公寓)由66层改为62层,调整楼层层高,总建筑高度不变;

•增加东、西塔楼建筑立面造型变化,三角形塔楼角部空间内收;

•增加出租车泊位、加大彭城路机动车出入口距道路交叉口距离、增加车库出入口前缓冲空间;

•取消地块西南角和东南角地下车库出入口及风井,改为消防扑救场地,其他地下车库出入口保持不变;

•B地块南侧增加两处下沉广场。

“酒店、办公回款较慢,但改成酒店式公寓,公寓可以销售,且回款较快。”祁化明表示,在市中心,酒店式公寓是稀缺资源,且市中心房价也较高,调整后,整栋楼升值空间显而易见,这也是多家商业巨头都要争购的一个主因。

新盛公司将这个烂尾楼收购后,通过一系列运作,短短一年多时间,将其变成“香饽饽”,实现了再转让,这个能力确实值得称赞。

将成徐州最大商业综合体

德基广场收购后,祁化明表示,新盛公司方面会给予全面配合,包括工程支持,各种证件的协调等。

“徐州德基广场建成后,将成为徐州最大的商业综合体。”祁化明介绍,德基广场总建筑51万平方米,其中地下结构16万平方米,商业裙楼15万平方米,东西塔楼各10万平方米。

对于徐州德基广场的高度,祁化明表示,仍为259米,比苏宁广场266米矮7米,是徐州第二高楼。但体量比苏宁大,将是徐州最大的商业综合体。

不仅如此,对淮海经济区喜欢奢侈品的消费者来说,徐州德基广场也将是一个好消息。

南京德基广场有的品牌

如Louis Vuitton(路易威登)、Ermenegildo Zegna(杰尼亚)、Brunello Cucinelli(布内罗·古奇拉利)、VERSACE(范思哲)、Salvatore Ferragamo(菲拉格幕)、COACH(蔻驰)、Triumph(黛安芬)、Calvin Klein(CK)、Trussardi(楚萨迪)、Lanvin(浪凡)、Bvlgari(宝格丽)、Paul Smith、Cerruti 1881(切瑞蒂 1881)、Loewe(罗意威)、Montblanc(万宝龙)、Omega(欧米茄)、Burberry(博百利)、TOD'S(托德斯)等,徐州德基广场也都将有。

公开资料显示,德基广场是一个定位于高端商业的综合购物中心,是新街口最大的奢侈品中心。2014年购物中心业绩,南京德基广场以销售额达66.4亿元超越正佳广场,位列中国第一。2014年,高端消费集中地德基广场税收达2亿多元,单体销售额突破66亿元,销售额超过上海恒隆,仅次于北京新光天地,居中国第二位。2015年中国购物中心销售额排名,南京德基广场2015年以总业绩70.2亿位居第一,是2015年中国最赚钱的购物中心。

全力打造徐州版“新街口”

文庙街区被称为徐州的“夫子庙”。作为我市城建重点工程,位于市中心的河清路以北,原二中地块,用地面积2.16万平方米,计划投资约4.1亿元,预计于2021年底前竣工。文庙街区项目完成后,将对提升中心城市承载力、辐射力、影响力和首位度具有重要意义。

徐州市中心这栋“烂尾楼”复活!承担20多亿债务,德基广场接手

效果图

2019年9月

金鹰二期商业开业。徐州金鹰二期工程位于中山北路东侧、河清路北侧。新扩建面积14万平方米,由5万平方米的综合楼和9万平方米的“H”形塔楼两部分组成,投资额10亿元。同时,将在一期塔楼上续建两栋高27层的“H”形塔楼,总层数达35层,总高度可达164.8米。其中,A塔规划为高档酒店,B塔规划为高级办公楼。

2019年11月

市第一人民医院完成搬迁,太平洋百货前期工作即将启动。

2020年3月4日

德基广场全面接手烂尾多年的中央国际广场。

徐州地铁1号线早已开通运营,苏宁、金鹰等商业体出站就到。德基广场彭城路展厅门口的2号线一期工程正在紧张施工。显然,随着市中心商业体的完善和日益成熟,以及不可撼动的中高档品牌集中地,加上便捷的地上、地下交通,市中心商圈整体档次将会实现质的飞越,辐射整个淮海经济区的商业中心,成为淮海经济区的“新街口”。


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