3月1日开始，房贷利率换“锚”，其计算方式发生巨变。从3月1日到8月30日，我国绝大部分存量房贷都需要完成转换。
作为2020年楼市的最大变局之一，房贷利率换“锚”的正式落地，这究竟意味着什么？将会带来多大影响？
01 房贷换锚，是什么？
所谓房贷换锚，指的是将既有房贷全部转换为“LPR模式”。以前的房贷利率是根据基准利率来设定的，从今往后，这个“锚”要全部换成LPR利率，无论是新增房贷还是存量房贷，都要看LPR的脸色。
而LPR是由18家商业银行共同报价产生，计算方法是去掉一个最高价和一个最低价，然后算术平均得出，每月20日重新报价计算，也就是说，这个利率是市场化定价的，会根据供求关系既可能降也可能升。
LPR利率分为1年期LPR利率和5年期LPR利率，前者主要针对实体企业而言，后者主要面向房地产。
02 固定利率or浮动利率，如何选？
这次房贷利率的巨变，本质上是央行布置的一道改革“作业”，给了绝大部分人一次改变房贷的机会。
一般来说，只要有个人住房贷款的都受影响，二套房、公寓、商铺、写字楼……只要是跟基准利率挂钩浮动的个人贷款，都需要转换。
但有几种情况除外：
1、公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分；
2、固定利率贷款；
3、2020年底前到期的个人住房贷款；
也就是说，如果符合这三种情况之一，就不受此次转换的影响。
央行也提供了两种选择：
1、按照LPR基础利率+基点的方式转换。房贷利率每年均可调整一次，如果当年最新LPR利率下降，房贷利率同样随之下降。
2、以固定利率的方式转换，在整未来20年或30年整个房贷周期，都会保持不变。
只能二者选其一，机会只有一次，转换之后不能再次转换。作为一道必选题，选择哪个较为合算?
马光远 经济学家
第一，不管你选择固定利率，还是LPR为基础的浮动利率，不管未来LPR如何变化，你的房贷利息不一定比现在少多少。一方面银行不会吃亏，这一点你一定要清醒。另一方面，房贷利率除了要参考LPR，还得看房地产金融政策。总之，你想占便宜真的很难。
第二，如果你选择LPR浮动利率，则你未来的房贷利率取决于未来5年期LPR的变化。
我承认，从中长期看，中国的LPR目前仍然有很大的下降空间，这是趋势，也是和其他国家比较而言。从目前来看，中国的贷款结构中，超过5%利率的贷款占40%，未来这个比例很可能提升到60%以上的水平，也就是说，
从金融周期、经济周期和房地产周期看，绝大多数的贷款利率趋势向下是大概率。这意味着，个人如果选择浮动利率的方式，房贷利息会比现在少。第三，选择浮动利率的风险在于未来有没有通胀的可能。如果一旦通胀，LPR必然上升，带动房贷利率上升。
严跃进 易居研究院智库中心研究总监
实际利率大趋势是下行的，选择LPR加点浮动利率的方式可能有利于购房者。就今年而言，利率还会继续下调，房贷利率会有所下降。但是，这并不能说明以后的房贷利率一直是下行的，如果后续房地产市场火热，利率也有可能上调。
这是一次对全国个人房贷的大调整，涉及存量房贷总量高达30.2万亿。每一个正在还房贷的人，都会有一次至关重要的选择机会。面对央行发来的这个大礼包，千万不要错过这次降低房贷的机会，也不要错过全球标杆城市深圳核心错过不再的臻稀硬核资产， 这或许是再一次激荡深圳未来几十年的难得机遇。
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