3年前，南寧開啟“兩限一競”的土拍政策。3年時間，南寧市拍出“限房價”地塊72幅，總建面1278.17萬㎡。以2019年套均成交面積約110㎡推算，預計建成11.62萬套房源。
但在進入2019年後，南寧土拍政策逐漸由“兩限一競”調整為“一限一競”，出讓地塊普遍不再“限房價”。這也意味著限價房賣一套，少一套，未來將成為南寧樓市的回憶。
經過2年多時間的市場消化，根據分析師的調研結果顯示，南寧目前還有35個限價房項目在售，同時還有7個限價房項目（地塊）未上市銷售，預計在售+待售項目剩餘可售房源約1.4萬套。
對於南寧這最後的約1.4萬套限價房，購房者該不該入手？該如何入手？逐漸褪去“限價房”烙印的房價未來走勢如何？
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限價房，南寧調控政策的產物
說起限價房，熟悉南寧樓市發展的人都知道，這是調控政策的產物。
把時間拉回2017年，樓市一片熱火朝天，各地政府為降溫樓市，抑制房地產泡沫，出臺一系列調控政策。售樓部“連夜排隊”、“恐慌購房”、熱點項目“一房難求”的南寧也不例外，於當年5月26日跟進出臺調控政策。
2017年5月26日，南寧住房保障和房產管理局、南寧市國土資源局等七部門聯合發佈《關於進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》，內容包括限地價、限房價、限售、限貸、限裝修價等。
當年上半年樓市火爆的南寧，瞬間“五限”壓頂，市場熱度有所緩和。
在“五限”調控政策中，對於土地出讓方式進行了限制：土地“招拍掛”靈活採用“限房價、限地價”、“限地價、競房價”、“限房價、限地價、競產權移交房”等競價方式 。
隨後的6月16日，南寧5幅商住地出讓，採用“限房價、限地價、競產權移交住房”模式“試水”土拍新政。
根據地塊出讓公告，“限房價”指“出讓地塊所建商品住房銷售均價（毛坯價）不得超過XXXX元/㎡”；“限地價、競產權移交住房”則指“當掛牌價格等於XXX萬元/畝，不再接受更高報價，若有兩個或兩個以上競買人繼續競買的，轉為在此基礎上向上競產權移交住房配建面積，按投報移交面積最大者得的原則確定競得人。”
這便是限價房的開端。2017年6月16日往後的土拍，“限房價、限地價、競配建”逐漸成為主流出讓方式。
根據克而瑞數據統計，2017-2019年，南寧市拍出“限房價”地塊72幅，成交建面總計1278.17萬㎡，佔2017-2019年經營性用地成交總建面約44%。其中，2017年和2018年佔比分別達59%和70%。
簡言之，2017-2018年，土拍市場出讓的60%以上的土地都為限價地。
這也使得限價房項目成為了2018-2019年南寧市場的主流，不少限價房項目的銷售業績在南寧樓市也留下的濃墨重彩的一筆。
克而瑞數據顯示，檀府印象、龍光·玖譽城、龍光·玖譽湖、中南紫雲集、五象瀾庭府等限價房項目均進入2019年南寧商品房項目銷售金額十強。
不過，隨著市場環境的轉變，政策也逐漸做出了調整。2019年，“兩限一競”逐漸調整為“一限一競”（“限地價、競產權移交房/公租房/增減掛鉤節餘指標”），“限房價”逐漸退出土拍的舞臺。
這也預示著，待目前在售和待售的限價房項目售罄，限價房未來將在市場上銷聲匿跡，成為購房者的回憶。
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35個限房價盤在售，五象佔16個
南寧目前還有多少個限價盤在售？分佈在哪些區域？有多少套可售房源？對於購房者來說，這或許是更為關心的問題。
從2018年限房價項目開始上市到現在，已有兩年多時間。若非大體量的項目，足以有機會實現清盤。從分析師的調研情況來看，超九成項目已上市銷售，其中大部分項目房源均已全部獲證銷售，其中確實有50%以上的項目住宅已實現清盤或進入銷售尾聲。
調研結果顯示，南寧目前還有35個限價房項目在售，剩餘可售房源約13840套。同時，還有7個限價房項目（地塊）還未上市銷售，預計在售+待售項目剩餘可售房源約1.4萬套。
數據來源：CRIC+市調（以項目售樓部實際公佈為準，僅供參考，不作為投資決策依據）
整體來看，限價房項目普遍以高層剛需產品為主，僅有少部分項目配置了大戶型洋房、大平層等改善型產品。
這樣的產品設計，一方面是為了快速走量實現回款；另一方面，這也是開發商的利潤空間被配建產權移交房和限房價壓縮後的“無奈之舉”。從這個角度來看，限價房抑制了產品力的提升。
同時，為了提升溢價的利潤空間，這些限價房項目清一色的都打造精裝房。2017年到2019年上半年市場上“滿城盡是精裝房”，便是限價房對於市場的重要影響之一。
從區域分佈來看，南寧各個區域都有在售限價房項目分佈。其中，樓市熱度較高的五象新區（良慶區+邕寧區）仍是在售限價房項目分佈最多的區域，合計有16盤在售，在龍崗、五象南、五象湖、五象三中、良慶大橋南等多個板塊均有分佈。
數據來源：CRIC+市調（以項目售樓部實際公佈為準，僅供參考，不作為投資決策依據）
限價房集中上市，對五象新區的房價走勢有著明顯影響，使得區域房價漲幅明顯放緩。克而瑞數據顯示，2019年五象新區（良慶區+邕寧區）商品住宅成交均價為11387元/㎡，同比僅微漲1.55%，與2016-2018年每年同比漲幅在13%-27%相比，房價漲幅明顯放緩。
江南區有9個限價盤在售，僅次於五象新區，分別分佈在沙井、經開區和空港板塊。江南區作為南寧主城區商品住宅均價還未破“萬”的區域，與限價房集中上市有很大關係。克而瑞數據顯示，2019年江南區商品住宅成交均價為9507元/㎡，環比微降1.55%。
餘下區域則有2-4個限價房項目在售，板塊分佈普遍相對集中，大多處於區域的“樓市重鎮”。如青秀區的限價房項目集中在去年熱度頗高的鳳嶺南濱江板塊；西鄉塘區限價房項目分別在安吉和相思湖板塊；興寧區則是在那考河、興寧東和三塘板塊都有限價房項目分佈，整體處在“大興寧東”之內。
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土拍政策調整，限價房逐步“清倉”
2017年“限房價、限地價、競產權移交房”土拍政策下，催生了南寧大量的限價房。
這一政策執行了兩年半之後，卻悄然放鬆。2019年1月30日，龍光以6.96億競得鳳嶺南濱江地塊，樓面地價達8018元/㎡。相比破8的樓面地價，其出讓條款中不再限定商品住房最高銷售均價（毛坯價）更引人關注。此後，南寧市出讓的地塊，不限房價地塊逐步成為市場主流。
對於土地政策“限房價”的取消，業內人士普遍分析，或更有利於市場健康發展。從市場層面來看，由於限房價土拍導致開發商利潤空間壓縮，堅定了開發商打造精裝項目的決心，一時間毛改精成風，再加上外收情況氾濫成災、捆綁車位、預約金升級等，樓盤實際對外的報價是包含精裝及額外費用，高房價並未有效遏制，卻反而可能提高購房門檻。
2018年起開始陸續上市的限最高毛坯房價格的項目，經過2年多的消化，已經大多數樓盤已經接近銷售尾聲。而取而代之的是，2019年出讓的“非限房價”地塊。
根據克而瑞統計數據，目前市場存量的限價房套數僅約1.4萬套。而簡單計算，2019年，南寧市成交住宅套數約為10.4萬套。以此來計算，如這些限價房在充分供應的理想情況下，可在約2個月內消化。當然，這是理想情況，因為這些房源的上市還受制於工程進度以及預售證獲取節點。但限價房的逐步走量，預估在上半年去化大部分的可能性較大。
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限價取消，板塊價差進一步拉大
限價房逐步退出舞臺，接下來，即將登場的，基本上是2019年拍出的非限房價地塊。這樣的變化，將會對未來市場何影響？房價走勢如何？購房者又該作何選擇？
分析師認為，至少有以下幾個方面的變化：
第一：板塊價差將進一步拉大。
近兩年，南寧市的板塊分化，主要是體現於成交量方面的分化，但價格方面，由於地塊限房價的影響，板塊間的房價基本是均衡化發展。也就是說，熱門板塊和冷門板塊的房價價差不大，基本在1.1萬~1.2萬元/平方米左右。
而隨著限價項目基本售罄，非限價的新盤上市，高地價板塊價格必然會迎來飆漲。如五象湖板塊，2019年出讓的地塊樓板價基本過萬，這些地塊未來售價預計都在2萬+元/平方米，板塊價格大幅上漲已是必然。
另一方面，一些冷門板塊，儘管限價放開，但房價上漲缺乏動力。但另一方面，不排除未來在高房價板塊的影響下，客群向這些價格相對較低的板塊溢出則存在可能性。
第二：市場進一步規範。
此前因限價影響，熱門板塊的樓盤太過於火爆，加上利潤收縮，一些樓盤通過外收、捆綁等方式實現利潤。但隨著限價項目逐步售罄，新上市的項目價格不再受限，價格上漲，則外收等市場亂象自然減少。
整體來看，市場主導價格，將有望進一步規範市場。另外，南寧市市場監督管理局召開房地產行業行政約談會，近期南寧30家房企被約談。部門通報了房地產行業存在的不規範經營、侵害消費者權益等交易亂象，要求企業明碼標價，合法誠信經營，並對違法經營行為作出預警。
第三，房價整體或仍是穩中有升。
房子與土地，猶如麵粉與麵包，麵粉價格高企的情況下，必然影響未來麵包價格。2019年南寧市拍出9幅實際樓板價破萬的地塊，遠超往年。年度經營性用地平均樓板價4299元/平方米，同比上漲23%，而實際樓板價還會更高。從地價整體均價來預估，房價未來整體上漲的可能性較大。
當然，房價走勢影響因素較多，並非單一從地價來預判，市場預期、供求、政策等等因素都會影響未來房價走勢。2020年開局，疫情這隻黑天鵝影響下，成交量或可能受到影響，房企為加速走量，快速回籠資金，以價換量的影響，也帶來近期房價有所下滑。但隨著國內疫情緩解，樓市逐步正常化，二季度市場回暖，成交量上升，市場或水漲船高，價格或可能穩中有升。
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是否要搶限價房？3條建議送給你
限價房有限，對於購房者來說，是否抓住最後時機買入？對於是否出手，分析師給出幾條建議：
①根據自身實際需求和資金情況，按需出手 ，這是大的前提，沒必要為了趕趟而草率做決定。
②限價樓盤當中，的確有不少性價比較高的樓盤。如同一個板塊，周邊新盤普遍售價較高，而限價樓盤價格有明顯優勢，在有購買需求的前提下，確實值得抓緊上車。但是，這樣的樓盤一般來說也比較火爆，即使目前無WS的情況下，KFS會提出要求捆綁車位等限制情況，無形中也會提高購房門檻，所以也需量力而行。
③對於真正有需求的購房者來說，目前五象新區總體的限價樓盤性價比較高，可根據對於板塊的接受度出手。但是，價格並非唯一考量的因素。具體樓盤的位置、開發商、產品等因素同樣需要綜合考慮。
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