當雄安新區橫空出世成為“千年大計”時，就有個問題：北京向南有雄安，北京向東怎麼搞？在過去的三年中市場一直在等答案。
現在可以說，這個問題的回答有了。17日，國家發改委發佈《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》。應該可以這麼說，在《協同規劃》中，不僅能尋找到“燕郊樓市/燕郊房價”這種熱點問題的答案，也預示環京東部區域從樓市/房價，到城市未來等一系列的大藍圖。
仔細研讀《協同規劃》之後，我試著分步闡述7個方面猜想/或判斷（不是解讀，不是建議）：
一、
為什麼要搞通州-北三縣協同，有什麼意義？北京城市副中心需要北三縣，而現在的北三縣挑不起這個重擔。
一方面，概括回答就是，北京城市副中心這個“千年大計”要利用北三縣來提供保障和支持。
這要從北京城市副中心——通州區之間的關係來解答。前者位於通州區中心區域，大約佔通州1/6，有人曾比喻是蛋黃和整個雞蛋的關係。這次《協同規劃》正式回答後，可以明確：這個“蛋清”部分裡，北三縣與通州區其他區域一樣，共同構成北京城市副中心的外圍控制區域。
“都-城”分離的未來大原則下，北京城市的格局將是：北京外圍控制區-北京市中心城區（含首都功能核心區/東西城中央政務區、中心城區非核心區）———北京城市副中心（通州新城核心區）-副中心外圍控制區（通州區+北三縣）。
另一方面，如果無所作為的話，北三縣現在這個樣子是當不好這個北京城市副中心的外圍控制區的：
《協同規劃》明確總結了北三縣當前積存下來的問題：比如功能組織鬆散，職住不平衡問題突出，貼邊連片發展問題嚴重，水、氣、綠化等資源環境突出，跨界交通問題突出，產業發展不足，公共服務落差明顯……
當然還有“過度依賴房地產開發”。
在講意義的時候，《協同規劃》表述得很有門道、很有層次：第一層，針對北京總體來講的；“有利於疏解北京非首都功能……”；第二層，“有利於推進北京城市副中心建設……”——這是針對副中心這個“千年大計”來講的；第三層，“探索京津冀協同發展的新機制”——這是把通州與北三縣，當作京津冀協同的試驗田了，要為京津冀協同找具體路徑和可驗證的做法；第四層，“有利於解決城鄉發展不平衡不充分的現實矛盾，滿足人民群眾對美好生活的嚮往，探索新型城鎮化發展路徑。”——這裡的“矛盾、嚮往”，可以理解為都是北三縣人民的矛盾和嚮往。
二、
北三縣的未來會是什麼樣？北三縣逐漸接近“通州化”，若干年內出現類似“漸進式入京”效應。
更準確說，與通州區的一部分的地位和作用逐步同質化，分批分步獲得部分“入京”效果。
北三縣未來是什麼？“和諧宜居之都示範區、新型城鎮化示範區、京津冀區域協同發展示範區。”《協同規劃》如此定位。
當然，沒任何依據來期望這麼樣美好的“三區”能很快實現。但是，把北三縣理解為搭上副中心的便車沒錯，北三縣將獲得難得的機遇也是事實。進度如何？後文再述及。
三、
嚴控商業性房地產開發，北三縣尤其燕郊難有新房供應，房價基本築底，未來大概率穩步提升。
很有意思的是，北三縣中的其中兩個首先被排除在未來樓市的遊戲桌之外了。
從行政上，三河、香河、大廠是為北三縣，其中，三河市區距離最遠，一直不在環京樓市的牌桌上。
有意思的是，基於《協同規劃》對大廠的明確定位和多處詳細描述，大廠被賦予了另一種命運，也基本退出了樓市的牌桌。
“嚴格生態綠帶控制線以內地區管控。加強生態建設與修復，原則上不再新增建設用地，嚴格拆除違法違規建築，依法收回已批未建用地，逐步實施村莊拆遷和異地安置，按照規劃要求優化調整已建在建項目。”
——說的就是大廠，定位“生態綠洲”之後，再批商品房住宅用地基本不可能，甚至已立項但未開發住宅用地也可能騰退、調整性質，綠洲化大廠基本退出商品住宅開發。
儘管香河以及那個讓很多人又愛又恨的燕郊，未來還有有限空間。其實，上述針對房地產的限制導向也大概率針對燕郊、香河，嚴控諸如：住宅供應總量嚴控，住宅密度降低，中心區、道路幹線、潮白河岸基本禁絕高層住宅，以及實施留白增綠戰略下，擠出來的有限用地指標將用於公共設施、綠地以及未開發/不開發用地。
新增控制另一面，是存量的位置相對凸顯。現有存量住宅的稀缺性會有所上升，燕郊為例，經歷2018-19兩年多的限購“急凍”，房價從3.5萬+墜入1.5萬檔，有理由認為，燕郊房價已經築底，二手房價大概率穩步增長。
這個築底及未來長週期內穩步上升的猜測建立在以下幾個前提性判斷之上：其一，當前燕郊的限購政策不可能解除；其二，即便限購三年後，新獲得本地三年社保條件的人也會寥寥無幾；其三，未來為了副中心工作人群的職住平衡，有可能放開特定人群可在北三縣限購一套。
北三縣樓市的另外幾個走向是，其一，可能比較快就引入北京的政策性住房體系，出現北京推行的共有產權住房和公租房等形態，這個規模會小，但起步行動可能很快。其二，未來居住環境、基礎教育瓶頸等生活品質因素可能逐步（但緩慢）改善，這涉及規劃中的生態、風貌、服務等多方面內容的真正落實。
四、
跨界交通有理由逐步改善。北三縣購車限牌、限行，北三縣車輛進京單獨通行，進入北三縣交通檢查類同進京……這些，都可能分步實行。
熟悉北三縣的人都知道，工作在京住在北三縣難的不是空間距離，是通勤跨界檢查導致的不確定性。尤其是每年幾次首都重大活動的當口，路上時間從幾十分鐘突變成幾個小時，幾十萬這樣的“96族”每年這個時候苦不堪言。
跨界交通的褃節兒不是交通，是跨界。
改善跨界交通是《協同規劃》部署相當多的一部分內容。對於其“潛臺詞”，我提出幾個可能的推斷：
1.未來通州-北三縣還會公佈更多的軌道交通線。不僅已有的22號線經燕郊入平谷，未來，可能不斷公佈新的軌道線，用城際鐵路將三河、香河、亦莊與北京城市副中心逐步串聯起來。
2.在“合理控制機動車保有量，分區完善擁車、用車管理策略”的方向下，單獨為北三縣車輛設立獨立的車牌代碼（目前歸屬於廊坊的冀R），北三縣車牌限量很有可能。
3. 落實“車輛進京率先推進汽車電子標識試點工作，採取智能化手段提高車輛進京的便利性”，北三縣與通州交界檢查站為北京、北三縣車牌單獨設立通道、電子過關等，不無可能。進而，未來也可能北三縣界設置檢查站、與進京檢查一體化，實際就是將進京檢查向北三縣外擴，這也是著眼於“提升首都安全保障”的自然做法。
五、
將來有望在北三縣找到好工作嗎？產業之城艱難，但高品質的生活之城卻更有希望建成。
北三縣產業發展落後，尤其高端產業、職位奇缺，這是眾所周知的現狀。過去幾年，北三縣的絕大部分置業者是在京就業，燕郊、香河是名副其實的“睡城”。未來，這幾十萬人可能在北三縣找到同檔次崗位嗎？
副中心的四個組團，亦莊組團、燕郊組團、香河組團、三河組團，燕郊組團得到了更明確的重視，可能成為四大功能組團中的關鍵。但無論任何組團的發展，都必須以有質量的產業為根本支撐。
發展、升級產業，很被強調。《協同規劃》明確提出“堅決摒棄以房地產開發為主的發展方式”，即擺脫以房地產提供GDP增長的傳統模式。
同時，規劃提出，“積極承接北京非首都功能疏解”，“引導產業向通州區與北三縣疏解轉移”，比如包括北京“擺不下、離不開、走不遠”的，“推動中關村國家自主創新示範區相關政策向北三縣延伸。”但這是個逐步的、甚至緩慢的、艱難的系統工程，難以指望迅速見效。
這其中可能的進展來自哪裡？最可能期望的是某個產業鏈、大型央企/國企遷移這種重點突破。
另外，什麼叫“擺不下、離不開、走不遠”的？可能主要圍繞城市服務類，比如為北京服務的體育場所、水電煤氣等。
北三縣還有望率先突破的是，在規劃明確推動“在京服務全國和區域的優質醫療資源向北三縣縱深佈局”的指引下，北京大型三甲醫院駐點北三縣，專門服務於京外患者，在此情形下，形成北三縣的醫療、養老等重點產業，同時也緩解北京必須服務全國的醫療壓力，以及服務於北京的本地型養老壓力。
六、
北三縣戶口的附帶價值逐步提升，買房落戶越發艱難，大概率會被比照通州的積分落戶體系代替。
談城市化、樓市，戶口是個繞不開的話題，尤其是當戶口上附著了太多關於購房資格、子女入學、社保等等現實的福利時。
首先一個判斷是，未來藉助購房落戶難度越來越大，擁有北三縣三年以上社保成為前提條件。此前，北三縣買房落戶政策日益收緊，包括已購房家庭落戶也面臨障礙。
河北省實施北三縣戶籍制度單列管理可能很快執行。另一面，北三縣積分落戶政策相信已在籌劃，可能不久就會推行。
與此相應，《協同規劃》明確提出，未來“全面調整北三縣各行業管理規範，實現在高新技術產業認定、人才評價等方面與北京市保持程序一致、結果互認。”這將成為對接北京政策的接口，意味著，北京穩定就業年限可獲得落戶北三縣的積分。
儘管過程會緩慢，這種“北京-北三縣一體化”還體現在基礎教育、醫療養老方面，《規劃》明確提出“促進北京優質教育資源向通州區與北三縣轉移……大力促進師資在北三縣地區流動……按照北京市示範校標準建設若干所中小學、增加學位供給。”“逐步提高北三縣醫保、養老、工資、城鄉低保等社會保障標準。”
七、
協同規劃會不會留在紙面？多久會變成現實？
這個規劃的重要性不應忽視。
開篇明確，《協同規劃》是體現最高層的決策精神，京津冀協同發展領導小組部署，由領導小組辦公廳+北京市、河北省等省級行政主體編制。而“京津冀協同發展領導小組”是國務院成立的工作小組，組長是國務院副總理。
因此《協同規劃》是國家決策，國務院直接領導管理，北京市、河北省等省級單位負責實施，具有很高的效力和級別，也因此解決跨省級協調配合的縫隙。
有理由認為，基本協同機制5年內初步建成並運行；一部分重大項目已實施完成，某些非首都功能的產業已向北三縣遷移；北三縣的突出短板和問題至少初步消除。
所以，積極期待吧。
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