中房報記者 許倩 | 北京報道住房信貸政策就是一道綁住樓市資金需求端的閘門，任何風吹草動都牽動著公眾敏感神經。近段時間以來，多個地方和銀行出現房貸政策調整消息，雖然大多被闢謠或緊急撤銷，但仍給市場留下“房貸政策或放鬆”預期。3月17日，銀保監會首席風險官肖遠企表示，目前房貸政策整體沒有變化，個別地方和銀行作出的首付比例和貸款利率調整都在政策允許範圍內。只要保持在總體房貸政策的範圍內，每個地方都可以按照“一城一策”原則進行調整。目前看，地方和銀行房貸政策調整都沒有突破總體政策要求。中國房地產報記者發現，目前僅有浙商銀行確認調整了個人貸款政策，將非限購城市居民家庭購買首次個人住房的首付貸款比例從原來的30%調降至20%。對於限購城市，目前首套房貸首付比例依然為3成。浙商銀行回應稱，“始終嚴格執行監管部門關於限購和非限購城市差異化信貸政策，同時符合各分行當地房貸調控措施，與銀行同業執行要求基本相當。”這也為地方銀行差異化放貸提供了思路。“考慮到銀行貸款充裕，未來可能會有更多銀行跟進。”一位銀行人士對記者表示，未來房貸策略將在因城施策和個人住房差異化信貸政策上下更多的功夫，房貸利率水平的多樣性勢必愈加顯著。
━━━━多地現房貸鬆綁“一日遊”近段時間以來，市場對房地產金融政策格外關注，有多家銀行被誤傳調整房貸首付比例，部分地方政府出臺相應政策後又主動撤銷，這折射出地方政府壓力，房地產市場受疫情衝擊需要緩解庫存和資金的呼聲不斷高漲，但“房住不炒”下房貸政策仍是紅線區。早自2月份，就有網傳工商銀行紹興分行首套房貸降低到兩成、二套房貸降低到三成，建設銀行深圳分行變相將二套房首付比例由原來的七成調降至三成。隨後，兩家銀行對此均予以否認。中國建設銀行深圳市分行發佈聲明稱，目前該行個人住房信貸政策沒有變化，首套住房貸款首付比例不低於30%，二套住房貸款首付比例不低於70%。3月10日，市場又傳出“湖州銀行下調個人首套房及二套房最低首付比例，其中首套房由最低30%下調至最低20%，二套房由最低40%下調至最低30%”的消息。這個消息在當日晚間被湖州銀行通過官方微信公眾號闢謠：“近期我行個人住房信貸政策沒有調整和改變，我們將堅持‘房子是用來住的不是用來炒的’定位，支持居民合理住房貸款需求，堅決維護房地產市場平穩健康發展。”同時，河南駐馬店市、陝西寶雞市等地有關降房貸首付的文件亦相繼被叫停。2月21日，河南省駐馬店發佈17項穩樓市政策，其中，首次提出要下調居民首付款比例，首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%。這被視為疫情期間首個明確提出降低購房首付的城市。但很快，駐馬店住房和城鄉建設局相關工作人員表示，文件不執行了，已撤回，按照原政策執行。值得一提的是，2月28日，河南省人民政府網站發佈文章，省政府約談駐馬店市人民政府主要負責同志，堅持“房住不炒”，落實主體責任。3月12日，陝西寶雞市人民政府發佈穩企業穩民生穩發展若干措施，提出“各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策”。但在發佈的當天，該文件的鏈接就在寶雞市政府網站消失。交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹分析稱，由此可見，當前“房住不炒”基調不變，地方為穩定樓市可以出臺邊際寬鬆政策，不過大幅放鬆可能性小；邊際寬鬆政策中，合理的供給側寬鬆多能放行，需求側寬鬆則有可能不被允許。房貸政策整體未變但有微調空間這並非官方層面第一次強調房貸政策不變。早在2月份部分銀行被傳聞降低房貸首付比重之際，肖遠企就在2月25日召開的銀保監會通氣會上表示，房地產金融政策目前沒有調整，對房地產金融的情況會動態檢測。2月21日，人民銀行在召開2020年金融市場工作電視電話會議時亦曾強調，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。3月16日國新辦發佈會上，國家統計局國民經濟綜合統計司司長、新聞發言人毛盛勇表示，“房住不炒”的政策定位沒有改變，這幾年房地產市場總體平穩，穩地價、穩預期、穩房價的局面已經初步形成。具體到房地產發展政策上，還是要按照推動高質量發展的要求，不把房地產作為短期刺激政策。3月17日，肖遠企再度強調：目前房貸政策整體沒有變化，個別地方和銀行作出的首付比例和貸款利率的調整都在政策允許的範圍內。只要保持在總體房貸政策的範圍內，每個地方都可以按照“一城一策”的原則進行調整。受疫情影響，2月份房地產銷量受到較大沖擊，房貸規模亦下滑明顯。據國家統計局數據，1——2月份，全國固定資產投資同比下降24.5%，創歷史最低，其中房地產開發投資同比下降16.3%；全國商品房銷售面積同比下降39.9%；商品房銷售額同比下降35.9%。央行披露數據顯示，2月份新增人民幣貸款9057億元，同比多增199億元；社會融資增量為8554億元，比去年同期減少1111億元。其中，2月份中長期貸款僅增加371億元，同比環比均明顯下滑。而居民中長期信貸，主要構成為個人按揭貸款，與房地產銷售高度正相關。據央行上海總部數據，2月份上海住戶部門貸款減少325億元，個人住房貸款增加29億元，同比少增45億元。央行年內已兩次宣佈下調存款準備金率。一次是1月1日央行宣佈全面降準0.5個百分點；另一次是3月13日，對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點，在此之外，對符合條件的股份制商業銀行再額外定向降準1個百分點。通過兩次降準，央行共計向市場釋放1.35萬億元長期資金。有銀行金融人士分析認為，雖然從央行表態來看，不會給房地產市場大放水，但考慮到銀行貸款資金充裕，個人按揭貸又一直是銀行青睞的優質業務，未來會有更多銀行在房貸策略方面進行微調，房貸政策差異化趨勢將增強。值得注意的是，房貸利率正處於下降通道，這有利於降低房貸成本。融360數據顯示，2月全國首套房貸款平均利率為5.5%，環比下降1個基點，同比下降13個基點；二套房貸款平均利率為5.81%，環比下降1個基點。這已經是首套房、二套房貸利率連續兩個月下降。一線城市中，除北京外，另外三個城市2月份再次下調首套房貸利率水平。其中，廣州和深圳均環比下調3個基點；上海環比下調2個基點，下調後首套房貸利率僅4.8%，創新低，和對應期限的5年期LPR水平一致。二線城市中，重慶首套房貸利率環比下降5個基點。雖然房貸利率降幅不大，但重在對於購房預期的拉動作用。隨著國際大環境下“零利率”時代的到來，出於資產保值增值下的投資自住性住房拉動正在開啟。
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