3月17日，萬科發佈2019全年業績報告。
2019年萬科實現銷售面積4112.2萬㎡，銷售金額人民幣6308.4億元，分別增長1.8%和3.9%。值得注意的是，2019年，萬科實現經營性現金淨流入456.9億元，連續實現11年經營性現金流為正。
今晚9點，萬科2019年度業績推介會通過線上視頻和電話同步直播，萬科董事會主席鬱亮，總裁兼首席執行官祝九勝，董事王文金，董事張旭，執行副總裁、財務負責人韓慧華、董秘朱旭等高管在線答疑。@深圳買房計劃持續關注。
直擊業績會
鬱亮：“活下去”現在成了特別真實的存在
提問：疫情對整體市場的影響？萬科如何應對？
鬱亮：疫情之下我們都是考生，無法置身事外，也無法獨善其身。我們從未體會到彼此之間如此息息相關。
我的3點體會：
第一，要有勇氣。國家能夠取得抗疫的成績，就是靠醫護人員的勇氣，萬科能做的，是照顧好自己的客戶、員工、投資者。這份責任讓我們有勇氣去面對這份責任，我們都沒有退路。
第二，我們都要有免疫力。對企業來說，強大的免疫力和健康的基礎，才能度過危機。
第三，照顧好自己的衣食父母，才有未來。這次疫情中，萬科物業的表現非常出色，他們的敬業和付出得到了認可。萬科物業有今天並不是偶然。
企業的免疫力還表現在，手有餘糧，心中不慌。到今天為止，萬科現金流非常安全。
一方面要有準備，另一方面，不能只看到危，沒看到機。老人在線上買菜，孩子上網課，如果自己沒有倉儲物流，救援物資都沒法發放。疫情過後，物流會有比較大的發展機會。萬科5年前就開始了物流佈局。
萬科始終是一家危機驅動感公司，2018年萬科喊出“活下去”，沒想到現在活下去成了特別真實的存在，萬科將一如既往保持警醒。
祝九勝：需求不會簡單的自動消失，疫情之後會有節奏的釋放
提問：會不會降價促銷？
祝九勝：疫情整體上對公司影響非常大。
銷售2到3月份，同比降低510億，1月基本沒有影響。湖北進入3個城市，1月23日基本上就沒有新的銷售，雖然佔比3.1%-3.2%之間，但影響很大。
疫情讓我們對1萬戶有交付延緩，全年3.9萬戶交付延緩。今年比往年晚了40天，一年的1/9。
銷售回款減少，疫情增加了防禦的成本，每天5.3萬人在抗疫一線，增加了加班支出。
銷售回款下降也給未來一兩年增加了結算壓力。目前有改善跡象，客戶來訪量恢復到1月5成左右，南方更好，6成，北方3成左右。復工率8成左右，工友人數72%。感謝總包公司，合作方的支持。
需求不會簡單的自動消失，疫情之後會有節奏的釋放。
對於一個企業來說，定價不是它的權利，是消費者的權利，企業只能標價，客戶用現金來投票，我們沒有定價權的。
從過往很多年來看，集團不會對一線管理提出干預，具體到每個項目，也都是一線公司根據客戶需求和訪談進行價格管理。這也是我們長期堅持市場化的內在要求和本質含義。
鬱亮：要為環衛工人、物業人員、物流人員提供房子
當好農民種好地，對萬科來說，我們始終需要心無旁騖的種好糧食，是我們的本分。萬科不會預測政策。我們非常希望，房地產長效機制儘快落地。
有3點建議：
1.在人口流入城市，增加各類用房。不僅要為城市的高科技人才提供房子，也要為城市的環衛工人、物業、物流人員提供他們需要的房子。
2.加大老舊小區改造。凡是有物業管理的小區，防疫工作相對好做，沒有物業的小區，壓力比較大。
3.疫情後，人們對健康產品的需求非常強烈，希望萬科能夠為市場做出這份貢獻。
張旭：無論疫情怎樣，中國房地產中長期趨勢不會發生根本性變化
提問：疫情影響下，經濟下行壓力大，拿地策略怎樣？會不會逆週期操作？在別人恐懼的時候多去拿地。
張旭：疫情給經濟和行業帶來巨大挑戰。
無論疫情怎樣，中國房地產中長期趨勢不會發生根本性變化，城市化還在繼續，人和產業的聚集還會繼續，投資策略還會繼續。
1、始終關心客戶。客戶在哪，我們就在哪。萬科圍繞有人住、有人用的項目定位。持續關注：產業聚集口導入、軌道交通、地鐵上蓋，我們都會更多去尋找這樣的機會。
2、保證現金流。
3、投資是一個開始，開發的全過程才是我們的全目的，最終做好產品和服務，才是投資最具有能力的時候。服務好客戶，給客戶提供好的產品，才是基本理念。
為了確保企業持續發展，每年都會有個倉位，無論週期怎樣運轉，市場怎麼恐慌，我們評判標準都是以項目為準。
祝九勝：LPR改革對房地產行業不直接不明顯
提問：融資環境會不會放鬆？萬科會有什麼變化？
祝九勝：全球降息，央行降準 ，LPR也在降低。
從全球降息來看，的確是應對經濟問題的一種手段，單純分析降息影響，也要綜合大環境、國別來考慮，超出了我們的能力。
國內央行也在降準，準備金降低，增加貨幣市場流動性。
對降低融資成本有好處，LPR改革有助於降低實體經濟融資成本，這些都是針對實體經濟來的，對於我們行業影響不直接不明顯。
對房地產，央行維持了一致性、穩定性，房住不炒，保持房地產金融政策的一致性穩定性，對於這些政策對行業的直接影響，我們不敢有預期。
萬科一直保持信用評級領先水平，合理安排投融資結構，靈活運用多渠道融資渠道，不會設融資目標，體現了動態調適策略。萬科會像維護眼睛一樣，維護好信用評級，合理安排融資成本。
張旭：6年跟投860個項目
提問：跟投制度修改、收益依據調整的原因是什麼？現在行情不好，業內很多高管不願跟投，萬科如何保障跟投機制依舊有效？
張旭：跟投6年多，到2019年大概有860個項目，2019年有140多個。
跟投有效提高了拿地質量，施工進度，節約了成本，也是萬科合夥人最基本的制度，過去已經迭代了4次。
現在區域員工集合跟投。看到有很多項目，業態日趨多元，為了簡化流程。
區域更加實體化之後，確定了各個區域的骨幹合夥人和核心合夥人。強制跟投反應了組織的變化。
沿用了2018年跟投制度的原則和思路，會邀請獨立第三方去評估，調整每年的WACC（待定）今年還沒定，以後會公開。
朱旭：保留現金在手，應對不確定性
提問：2019年分紅派息率下降，為什麼？
朱旭：萬科上市以來一直堅持分紅政策，至今累計分紅692億。
疫情當前，萬科希望多保留現金在手，應對不確定性。分紅總額不變，總額118.1億。
祝九勝：服從戰略，不單一比拼規模
提問：營收上升，歸母淨利下降5個點，怎麼看？
祝九勝：營收增長方面，在整個行業尤其是TOP10，都是一個很理想的水平。
3年前，我們給自己定位，做法是首先服從戰略，不是單一的規模比拼。
圍繞城市發展和客戶需求佈局業務。從2014年就開始了。
從營收和銷售規模來看，哪怕以開發業務來看，我們內部給自己的要求，要重視銷售規模，開發的市場份額，找到一個指標是回款率。
不僅關注到增長還有毛利率的下降，整個行業，毛利率下降是長期的趨勢，我們在3點應對：
1、為客戶創造真實價值。
2、提供管理效率和效益。
3、毛利率下降是趨勢，但不等於ROE下降，投資人更關注盈利能力和投資分紅的能力。
毛利率只起到1/3的作用。
我們要師從於優秀的企業，不斷提升對利益相關方回報的能力。
祝九勝：城市面向好，挑戰也大
提問：南方區域變第四名，一二線城市銷售會不會有壓力？
祝九勝：一二線城市佈局會多些。首先是要滿足符合發展需求，用內部的話說，就是城市公司參與這個城市的濃度怎麼樣？
一般城市面向好，面臨的挑戰也會比較大。
南方區域以沿海城市為主，比如深圳、廣州、珠海、廈門等。
從2014年開始，政府在出讓土地時，要求建設越來越多的綜合體，純住宅比例越來越少，這樣的項目，全週期的運營能力要提高。
孫嘉去了南方區域後，符合我們的用人傳統，用更年輕的人去開拓市場。
鬱亮：萬科4個區域像4個兄弟，你追我趕。跟每個城市發展階段也有關聯，4個兄弟誰也不服輸，憋著勁使勁幹活，都想做出好成績，不平衡的情況，長期看，反而形成一種均衡。
鬱亮：萬科物業暫時沒有上市計劃
鬱亮：萬科物業發展很快。
關於物業上市問題，大家都很關心，在這裡再次表明看法：萬科物業在很長一段時間都沒有上市計劃。
等到大家都認可萬科物業“城市服務商”時，再考慮上市。
業績亮點
報告期內，本集團實現營業收入 人民幣3678.9億元，同比增長23.8%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤人民幣388.7億元，同比增長15.1%；每股基本盈利人民幣3.47元，同比增長13.3%；全面攤薄的淨資產收益率為20.67%，較2018年減少1.01個百分點。
報告期內，本集團實現淨利潤人民幣551.3億元，同比增長11.9%；實現權益淨利潤人民幣388.7億元，同比增長15.1%。
本集團房地產及相關業務的結算毛利率為26.9%，較2018年減少2.3個百分點。本集團全面攤薄的淨資產收益率為20.7%，較2018年減少1.0個百分點。
2019年本集團實現投資收益人民幣49.8億元，同比減少26.6%。其中，來自聯營、合營公司實現的公司權益利潤為人民幣37.9億元。
2019年本集團實現銷售面積4112.2萬㎡，銷售金額人民幣6308.4億元，分別增長1.8%和3.9%。所銷售的產品中，住宅佔86.4%，商辦佔10.0%，其它配套佔3.6%。
本集團實現房地產開發業務結算面積2460.3萬㎡，同比增長12.3%；實現房地產開發業務結算收入人民幣3340.4億元，同比增長22.1%；房地產開發業務的結算均價為人民幣13577元/㎡（2018年：人民幣12489元/㎡）。
2020年，本集團現有項目預計新開工面積2921.2萬㎡；預計項目竣工面積3319.3萬㎡。
2019年本集團開發項目新開工面積約4241.1萬㎡，同比下降15.1%，完成年初計劃的118%；開發項目實現竣工面積約3007.9萬㎡，同比增長9.1%，完成年初計劃的98%。
報告期內，租賃住宅業務繼續堅持圍繞核心城市佈局，積極提高項目經營與服務質量。2019年租賃住宅業務新增開業5.6萬間，截止報告期末，累計開業11萬間，已開業房間中81%位於北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津、成都、廈門、青島、南京、蘇州、武漢、西安、濟南等14個核心城市，成熟期項目（開業半年及以上）的平均出租率約90%。
萬科董事會主席鬱亮坦陳，2020年春節前後爆發的新型冠狀病毒疫情，是一個不容忽視的突變因素，危機面前挑戰很大，對各個領域、每個企業都是一次大考，大家都是考生，無法置身事外，也無法獨善其身。
他認為，企業的健康和免疫力是企業活下去的基礎，如何讓企業更健康，如何在這個過程中改變自身、構築更強大的抗衝擊能力，是企業在現階段必須完成的課題。“紮紮實實鍛鍊產品和服務的內功，以及敏銳把握住疫情帶來的客戶需求的變化，是培養未來競爭力的重要起點，也是創新動力的來源，是危機帶給我們的機會，也是企業能活得好、活得久的前提。”
在致股東信中，萬科表示，2018年萬科提出了戰略檢討、業務梳理、組織重建、事人匹配的經營管理提升主線。這是一個螺旋式上升的長期連貫過程。其中，明確組織重建、事人匹配的基本邏輯，並使其成為組織自我更新的常態， 是2019年的管理工作重點。
這一工作，具體來看分為兩個階段。
第一階段是“減脂、增肌、活血”。
“減脂”不等於減人，而是把 組織、流程當中冗餘的結構、環節去除掉，釋放出更多的組織資源。
“增肌”是指在實踐中強化組織的能力，通過有挑戰性的實踐，走出舒適區，提升個人、鍛鍊隊伍、增強力量。
“活血”是提高組織和人的流動性，打破原有職能、崗位對人的侷限，打通與社會人才資源的連接，為每個任務匹配其所需要的能力資 源，也為每個人找到更豐富的發展機會。
第二階段是打造矢量組織、冠軍組織、韌性組織。目標一致、任務自洽、力出一孔的組織，是矢量組織；分工得當、相互補位、能上能下，讓場上隊員處於最佳狀態、發揮各自優勢的組織，是冠軍組織；百折不撓、健康強健、敏銳應變的組織，是韌性組織。
2020年萬科將在吸收過往轉型升級成果的基礎上，重點做好三件事情。第一是對市場環境變化進行更深入的分析，回到基本商業邏輯，探尋在多變環境中可以保持不變的應變方法。第二是聚焦產品力和服務力，做好精益運營，提升競爭能力和經營效益。第三是深化組織重建，在實踐中檢驗組織能力與效能，完成事人匹配。
券商評價
◎華泰證券
2020年3月12日，華泰證券評價萬科《戰略先為不可勝，轉型聚焦向遠征 》，認為萬科從2004年開始明確追求有質量的增長，運營上呈現如下內核標籤:
1、 堅持高質量佈局，一二線城市貨值佔比達86%，平均單城市銷售額逾70億元，均列行業首位，三大特色構築萬科品牌效應，利潤率在頭部房企中突出；
2、不囤地，土儲可售週期2.7年為主流房企中最短，由此有息槓桿率低，無息槓桿運作能力強，近年擴張權益層面呈現逆週期；
3、融資優勢顯著，是過去10年A股唯一現金流為持續為正的企業；
4、構建立體管理機制，通過事業合夥人、股權激勵、跟投機制綁定企業和員工形成共同體。
預計萬科2020年銷售規模有望邁進7000億人民幣的新門檻。
◎天風證券
1、銷售增速創歷史新低、銷售均價穩中有升；
2、拿地依舊謹慎，但權益比例明顯提升：
萬科2019全年拿地面積3872萬方、拿地金額2318億，同比分別-23.63%、-21.7%，拿地依舊相對謹慎。土地權益比例約為75%，相對於2017、2018年的69.1%、56.1%都明顯提升。
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