我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐，你好，聽你回覆網友說上一次買房最好的時間是10年前。這10年最好的機會是今年，想向你請教
回答：判斷市場情緒，最低谷買入，最高漲賣出。武漢樓市漲幅也是有周期的，根據以前的歷史數據是每4-5年一次
平穩或緩漲期你不買，難道指望大漲期和韭菜一道慌慌張張擁擠入場？
你永遠不知道什麼時候是抄底的最佳時機，也不要妄想能賺到最後一個銅板。宏觀上判斷大趨勢。
提問：新人首問：房姐您好！2011年4月買入的武昌復地東湖國際一手房99平小戶型，因為在光谷上班自住不方便，打算賣掉後還自住房--光谷東疊拼戶型一手房的貸款或者到杭州或深圳買房子，現在出手的話市場價大概是多少呢？現在是出手的好時機嗎？受疫情影響嚴重，武漢樓市下一波行情是什麼時候呢？
回答：你好，現在並非出手最佳時機，建議等市場回暖之後再考慮出手。武漢目前還是在橫盤期，但是武漢橫盤已經3年了。
按照武漢往年的漲幅規律：4-5年一個週期，橫盤時間越長，多軍的贏率越大。武漢的城市基本面沒有問題，限價結束後橫盤狀態在慢慢迴歸正常。
樓市的啟動一般有以下幾個特徵:
階段一：新區品質樓盤開始日光，板塊炒作（前奏行情）
階段二：老城市中心二手次新開始跟漲（主升浪I）
階段三：外環附近非熱點板塊地鐵二手房開始跳漲（主升浪II）
階段四：老城市中心老破房也開始跟漲（末期行情）
武昌復地東湖國際小戶型成交價在4萬左右。可以考慮出手，置換一線城市標的，北上廣深都是不錯的選擇，杭州天花板略低一些。
提問：房姐你好！新人一枚，19年6月碩士畢業，現在在深圳工作。18年12月爸媽出資200萬在南京買了一套小兩房，貸款60萬目前還貸一年多，南京用我的名字已經不能買了。父母還可以拿60萬，工作半年攢了5萬，月收入稅前2萬，有一個感情不錯的女朋友，想著在深圳工作幾年攢攢錢回南京再買一套房。 最近我在思考：要不要用女朋友的名字在哪個城市sfsd買一套，主要用做投資，等三到四年後賣出去能賺一些漲幅再回南京買能買更好的。房姐覺得這個辦法可行嗎，我自己思考有以下幾個方案：1.在深圳買超級老破性，總價只能是200多萬的單間2.在深圳周圍的東莞或者惠州買3.在一些可以買的二線城市買比如武漢，西安。房姐覺得哪個最好？
回答：你好，在深圳，前兩年有一批人過來0首付狂掃價格低廉的老破大老破小，然後靜等大面積低總價產生資產裂變，這些樓盤多位於羅湖和布吉。 三年過去了，這批樓盤漲幅漲幅非常弱，國展苑就是其中之一。 深圳是一個體質特殊的城市，雖然房價很高，但這類房源仍然不受待見。歸其原因是因為深圳年輕人多，兩三百萬的總價寧可選擇龍崗坪山次新，也不買這種地段一般，環境糟糕，房齡老舊，品質低劣又沒有學位的大塔樓。 老破小能不能買，關鍵看地段和價格的性價比。 老破小存在的基礎，缺一不可：
1.上車需求的擠壓
2.大量無法轉移的人口
3.低總價，高得房率、得功能率 從這點上來說，基本只有北京和上海的老公房才有買入的價值基礎。
廣州由於上車容易擠壓不強，且人口轉移； 深圳城市年輕，年輕人口眾多，且有大量低總價，得房率高的次新房上車盤。 深圳不是北上廣，沒有大量土著，來的都是住慣了大房子新房子的“北方人”，老破小無人接盤，並且中心在遷移，人們並不執著於市中心地段，反而不斷往外擴散，去選擇更新的品質更好的房子，深圳的城市擴張還沒有結束，現在不適合買老破小。
子彈60-70，首選是北上廣的上車盤，北京上海是最優選。 次選是武漢等二線省會城市。城市選擇上，東部>中部>西部。
提問：美麗房姐，學位房和學區房區別大嗎？初中還有必要買學區房嗎
回答：有區別 學區房重點在“區”，是由教育部門根據每年片區入學生源及學校招生指標劃分出來的一個範圍，在這個範圍裡學生可以通過享受義務教育免試就近入學，這種範圍內房子叫做學區房。 學位房重點在於“位”，一般就是開發商和某名校有聯建關係或者合作關係，購房者買這個房子就帶一個上學的指標。
提問：新人提問： 房姐您好，座標東莞。本人今年40，家有2個兒子，一個讀3年級，1個1歲多。目前在東莞下面的鎮上住，自住房商品房一套2房，2011年買的，銀行貸款還有十幾萬，月供。現有子彈180W。考慮到莞城的小學和初中的優質教育資源，計劃在東莞莞城買個280W左右的二手房（最好小4房），當然也要考慮居住性能，貸款100萬。把戶口從鎮上遷過去。您覺得我的想法如何？ 另外貸款您覺得貸多少合適？貸款年限呢？ 因為我目前的工作性質不穩定，比較自由的職業，好的年度收成40W，差的年份15W，老婆目前也沒上班，2兩個孩子要要養，計劃把老人也來一起住，壓力還是比較大。您覺得我怎麼安排資金合理？ 莞城的房子如何？
回答：你好，考慮教育可以入手莞城或者南城 貸款建議越長越好，越多越好，月供壓力小，剩餘子彈足夠你還月供和生活 另外目前的自住房其實可以考慮出手，裂變1套二線城市的住宅作為投資。 比如瀋陽，首付十多萬可以入手，租金可以抵大部分月供，漲幅也比較確定。
提問：選在南昌房地產投資有建議嗎，剛剛賣掉萬科粹疊園一套地鐵學區房，想一換二，有什麼建議嗎？
回答：南昌不屬於強二線城市，屬於存在感較弱的省會城市，朝陽和九龍湖已經漲過一波了，目前不算低位，動能也一般，未來比較平穩，漲幅緩慢。 主場在南昌，建議1套自住，淘筍，另一套投資武漢 重慶 瀋陽 低價區。
提問：房姐，你好，天祥尚府兩房74平的，145w帶裝修,，樓層24/34，未滿2年， 還有個89平170萬沒未滿2年，樓層28/34對口華師湯遜湖學校，投資可以嗎？謝謝！
回答：你好，天祥尚府純投資並不算優質選籌，交通是非常大的弱點，樓盤在三環外，雖然環境不錯，有對口學校，但是未來發展方向是光谷東，升值潛力有限。 天祥尚府單價1.9不滿二，比市場價高出不少，目前還可以淘到單價1.7的。 純投資更建議光谷領漲區 關山大道，次新盤單價2.2以內可入，或者光谷東淘單價1.6的次新盤。
提問：請問深圳龍崗中心城一帶有什麼推薦的二手房嘛？自己看了萬科清林徑，不知道有什麼硬傷沒有。
回答：靠近外環高速了，但是遠離地鐵且沒有規劃地鐵，作為一個入門級剛需盤，沒有地鐵就是致命傷。 除了離市區遠和沒有熱點可炒，龍中沒什麼硬傷。 住慣了龍中的人哪兒都不願去，龍中才是他們心目中的宇宙中心，除了漲的慢，龍中一切都好。
提問：房姐好， 1.明年可能要去成都，想在成都投資一套 2.子彈60，請問哪個板塊的新房或者二手合適？ 3.目前武漢已有一套，成都再買是否需要50%首付？（單身，無法二改一，父母也沒退休，無法投靠落戶） 4.戶口在武漢，公司一直在繳納社保。成都需要城區對應的12個月社保才行。 假如明年3月過去，能否淘寶上買2019/3~2020/3一共12月社保算數，不與現在社保衝突？
回答：成都投資推薦 城鄉結合部板塊 大豐，天回，書房，犀浦。已經炒高的新區一定要回避。 成都2套可以全款抵押操作成首付3成 可以2地同時繳納社保，全國不聯網
提問：房姐，有個疑問，現在買房子租金回報率比較低，產生不了現金流，回報率高的，我調查一下有幾類，一國外房產永久產權，金邊曼谷馬尼拉，二公寓和商鋪，三一二線的超小戶型住宅，但是這些都不具備融資能力
回答：目前能投資，租售比最高的城市：瀋陽，長沙。可以優先考慮。 海外投資考慮的點很多，經濟發展好房價預期高的可能槓桿低，租金高的可能稅高，且信息鑑別成本高，絕大部分拿到國內的外銷盤性價比都一般，代理費用10%起跳。自己去海外多個城市考察也不現實。 如果A8.5以上可以考慮，普通人就不要捨近求遠，過海龍是要打折的。 如果真的想要配置海外資產，追求10%以上的平均收益，可以研究下 REITs（房地產信託投資基金）
提問：新人提問。房姐，你好!單價21000(不含稅費)可以考慮金地自在城的房子?這棟房子是塔樓，4梯8戶，塔樓本身的價格要比板樓低些嗎?剛需60萬的首付可以考慮哪些樓盤?
回答：你好，生活半徑在附近可以入手金地，保利城單價2萬左右的二手房也可以關注。 子彈60，純投資優先白沙洲 光谷東板塊，單價1.5-1.6左右可入。 金地投資屬於第二梯隊產品
提問：新人首問，經朋友介紹認識房姐真是相見恨晚，會繼續學習已更內容，非常感謝房姐的不遺餘力！ 遇到有朋友牽線北京的二類經適房靠譜嗎？就是國企以回遷安置的名義建房，現在私下賣指標，把購房人作為國企員工就能買房。京籍，非京籍都能買，只是非京籍需要特別操作所以好處費更貴。好處費10-30萬一套，號稱只有周邊房價的一半。 在網上搜索了一下好像挺多騙局套路都這樣，但朋友似乎挺靠譜，請房姐得空指點。
回答：你好，目前的北京回遷房基本是二類經適房本。得要5年後可以出售，部分回遷房稅費非常高70% 這種項目還有幾個風險： 1.房本能不能下來，多久下來。 2.不能貸款。 如果通過中間人給好處費買入，又有以下風險： 1.指標這種方式本身無法保證安全。 2.30萬除非房子本身便宜超過40萬。 3.二類經適房根據限制和品質單獨估價。 4.這裡面涉及的專業問題有一大摞，你該處於「不知道自己不知道」的階段，從自身出發，接受的大概率是踩坑。 一般來這種不用購房資格的房源，可以直接和開發商簽約，完成交易手續後下二類經適房房本。
提問：房姐 北三縣房產能不能投資 大廠和潮白區
回答：分析大廠 香河的問題，就是分析環京的問題。 大廠 香河是很大一篇區域，所以價值有高有低。 而炒的最火熱的，無疑就是潮白河廠通橋這一帶。 如果已經完全兌現，那麼1.5萬我接受，但在規劃以及未完工階段賣1.5，一不值，二有賭博風險。 整個環京，除了燕郊主幹道，其他地區有人口的很少。 沒有人口聚集，就沒有價值。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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