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2020年1-2月廬陽區成交均價為17904元/平，比2019年12月下跌87元/平，跌幅0.4%。
為了便於精確分析板塊價值，我按照一所初中對應一個板塊的劃分方式，將廬陽區劃分為9個板塊，分別是：45中板塊、42中板塊、47中板塊、36中板塊、廬陽中學板塊、45橡樹灣板塊、45森林城板塊、42中鐵國際城板塊、45廬陽工業區板塊。（查看合肥最新學區劃分方案，可關注微信公眾號：合肥房博士，後臺回覆：“學區”，下載）
本文選取廬陽區成交數據3173個，掛牌數據6891個。
本文引用的“去化週期”定義如下：
去化週期 = 當月掛牌數 /上年成交量X12，單位：月。
2020年3月份廬陽區掛牌數據6891套，去化週期為49個月，同期全市平均去化週期為55個月，廬陽區低於全市均值6個月。
2019年8-12月廬陽區的二手房去化週期逐漸變長，廬陽區的二手房呈供大於求的走勢。2020年1-3月份，受疫情影響，掛牌房源較少，去化週期基本沒有變化。
注:受疫情影響，2020年廬陽區二手房成交記錄較少，使用2016-2019年的成交數據作為分析樣本。
一、各板塊主要參數對比
去化週期看，47中、36中、廬陽中學板塊去化週期超過了50個月，而47中板塊房源嚴重供過於求，達到了192個月！這些嚴重供過於求的板塊，都是投資要避開的區域。
房齡看，廬陽工業區是新興板塊，板塊最年輕。45中、42中、47中板塊房齡均值都超過了20年。
價格漲幅來看：
環城河內45、42中板塊依然是廬陽區表現最優異的板塊，年漲幅分別達到14%、13.6%；
廬陽工業區板塊年漲幅達到了10.3%，與次新二手房入市以及部分新盤滿二後成交價格上漲較大有關，我會在後面板塊中具體分析；
橡樹灣板、森林城板塊也有較大漲幅，分別是7%、8%；
47中板塊，跌幅達到3.4%；
36中板塊，跌幅為0.3% ；
二、 各板塊成交價格數據分析
環城河內曾經是合肥的核心，市府搬到政務、省府搬遷到濱湖後，環城河內的房產投資，轉變為投資學區房為主。由於環城河內學區劃分複雜，我將45中、42中及小學繪製在了一張圖中，如下：
45中、42中對應了南門小學、淮三小、安三小、六安路小學、紅星路小學以及逍遙津小學等。各小學對應的小板塊，去化週期統計如下：
逍遙津小學 板塊去化週期最長，達到了70個月；
紅星路小學板塊為55個月。
1、45中板塊
板塊內二手房掛牌平均房齡為
1992年7月。2020年3月份掛牌數為439套，2019年成交記錄為234，去化週期為23個月。
板塊小區眾多，2019年成交均價為25232元/平，較2018年升值率為14%。
其中45中+南門小學上漲22.4%
45中+六安路小學上漲8%
45中+安三小上漲14.3%
45中+淮三小上漲3.9%
2、42中板塊
板塊內二手房掛牌平均房齡為1996年。
2020年3月份掛牌數為465套，2019年成交記錄為127套，去化週期為
44個月。2019年成交均價為21359元/平，較2018年升值率為13.6%。
42中+南門小學上漲18%
42中+六安路上漲11%
42中+紅星路漲上漲6.8%
42中+逍遙津跌上漲0.2%
45中+南小、42中+南小漲幅在20%左右，非常優質；
而45中+淮三小漲幅只有3.9%；
42中+逍遙津處於橫盤狀態，說明學區房內部也在分化。
我的小密圈有好友諮詢，他投資了45中+淮三小的一個90多平的老破大頂樓，當時就是貪便宜，覺得單價低便入手了。事實上這種單學區的老破大並不優質，頂樓更是劣質。數據顯示：2019年45中學區房成交面積均值為57平，42中為58平。買小不買大，買新不買舊，遠離單學區的老破大。學區房不是萬能的，學區房投資，同樣存在誤區陷阱。
45中+南小的合作經濟廣場年升值率10%左右。議價空間為4.5%，奧體為3.3%，高於奧體1.2個百分點。
45中+安三小省公安廳宿舍、光明新村、大眾巷成交量比較大。省公安廳宿舍是房齡較新的改善小區。
3、47中板塊
板塊內二手房掛牌平均房齡為1999年。
2020年3月份掛牌數為592套，2019年成交記錄為37套，去化週期為192個月。
2019年成交均價為13958元/平，較2018年升值率為-3.4%。
柏景灣：老城區為數不多的品質小區，在沒有學區的情況下，仍有較高的品牌溢價。由於戶型過大，投資價值一般。
杏花小區：老破小戶型為主，位於環城河內，卻是47中學區，2019年成交總價均值79萬。如果劃入45中，會有小幅升值，投資價值不大。
國光萬豪廣場：公寓式住宅，2019年成交均價10296元/平，價格呈橫盤略跌走勢，沒有投資價值。
融僑觀邸：房齡7年，在老城區比較稀缺。贈送多，雙陽臺。可惜距離地鐵太遠，沒有好的學區。並不是很搶手，投資價值一般。
和順葉語溪：樓面價18000的地王，目前仍有房源在售，均價21000左右，和融僑一樣，雙陽臺設計是一大亮點。沒有學區和地鐵的新房，就是耍流氓，投資價值參看融僑觀邸。
47中板塊位於環城河北岸，老城區環城河以長江路為界，長江路以北因為沒有學區，普遍比較慘，47中板塊2019年成交均價13958元/平，只相當於瑤海區的價格水平。板塊內的老舊小區較多，環境破敗。新舊小區價格差距大。
密圈好友透露， 47中有搬遷到經濟管理學校。如果搬遷，則環城河內原47中學區的小區，有可能會劃入45、42中。
4、36中板塊
板塊內二手房掛牌平均房齡為2006年9月。
2020年3月份掛牌數為1047套，2019年成交記錄為185套，去化週期為68個月。
2019年成交均價為14888元/平，較2018年升值率為-0.3%。
上城國際玫瑰苑：戶型方正，得房率高，小高層容積率不高，近地鐵配套。2房總價103萬,3房總價137萬左右，100-150萬剛需群體的喜愛。近兩年價格走勢，基本橫盤。類似小區還有上城國際新界、金都華庭二期、五期。
金都華庭一期：大戶型為主，掛牌面積均值140萬，總價均值194萬，這個板塊無法支撐這樣的價格，150萬以上一般會選擇廬陽中學板塊，190萬以上的需求一般會選擇橡樹灣、森林公園板塊。類似的小區還有
上城國際丁香苑。大富綠洲：背後就是北二環，主幹道噪音大，遠離各種商業配套、學校，沒地鐵，回遷+商品房混雜。雖然房子不算老，但是已經開始出現明顯的下跌趨勢。當前112套掛牌房源，量大價跌，投資自住均不適宜。
36中板塊，在蒙城路以東，板塊內有北二環和阜陽路雙高架，與瑤海區接壤。是一個逐漸老化和沒落的板塊。該板塊只能支撐起150萬以內的剛需自住需求。沒有投資價值。
5、廬陽中學板塊
板塊內二手房掛牌平均房齡為2006年5月。
2020年3月份掛牌數為561套，2019年成交記錄為119套，去化週期為57個月。
2019年成交均價為16639元/平，較2018年升值率為1.9%。
該板塊夾在北一環與二環之間，有3、5雙地鐵配套，有財富廣場、華孚商業廣場、以及未來宜家也會落戶。而廬陽中學近3年的中考成績表現優異，在合肥已經躋身於一流初中。
長安天璽：老城區的次新房，戶型偏大。
海棠花園：老小區。雙地鐵，到政務濱湖均方便，戶型好。自住可以選擇。
金域南灣：房齡較新，偏改善，戶型緊湊，但是有點奇葩。自住兼投資。1房小戶型漲幅不明顯，沒有學區溢價。
元一濱水城：地鐵口，到3號線鄭和站200米。距離3、5地鐵交口海棠站也只有900米。老小區，戶型偏大，奇葩，人車不分流。
上元公寓：60-70平2房為主，幾乎沒有漲幅。
2018年1房小戶型成交總價均值為77.3萬，2019年為78.1萬，1年內成交總價均值，只上漲了0.8萬，沒有表現出學區溢價。
2房成交總價均值119.6萬，比36中板塊高出15萬；
3房成交總價均值為183萬。比36中板塊高出50萬。
板塊內老舊小區較多，元一濱水城、和煦園，都市清華，大戶型，戶型功能單一，總價高；由於有不錯的交通商業配套，可以作為自住兼學區需求，投資價值低。
金域藍灣、龍源麗景等小區戶型面積段偏小，小區品質略高，保值能力稍強一點。
板塊內，總價沒有超過300萬的成交記錄，250-300之間有6套。非常多的朋友諮詢我，廬陽中學有沒有投資價值？ 前段時間甚至有位粉絲朋友投資了一套藍籌國際的大戶型。其實廬陽中學和48中有類似的地方，雖然位置和配套不差，但是板塊老化，沒有大型公園和高端商業，改善能力不足，上升空間有天花板。適合自住或自住兼學區的需求，並不適宜純投資。
6、橡樹灣板塊
板塊內二手房掛牌平均房齡為2007年3月。
2020年3月份掛牌數為577套，2019年成交記錄為110，去化週期為63個月。
2019年成交均價為19428元/平，較2018年升值率為7.4%。
橡樹灣1-3期: 橡樹灣也算是華潤在合肥的標杆小區之一。配備了45中和長二小學區資源，自帶華潤萬象匯商業。不足是西邊有鐵道線阻隔，缺少大型公園。辛虧趕上了地鐵3號線地鐵口，和萬科森林公園比，多了一個很重要的加分項。一期年成交量17套，升值率9.5%，二期成交量19套，升值率10.3%，三期最新，位置最好，成交量不大，但是升值率達到了13.3%。1-3期的升值率達到了優質資產的標準。房齡新+品牌開發商+地鐵+商業+中檔以上學區，是廬陽區比較優質的投資標的。
瑞地祥和府：2房戶型100萬左右，靠近學校，宜住宜投資。有一定的投資價值，因為學區還沒有產生明顯的溢價，適合自住兼保值。
海量紅璽臺：次新改善小區，價格與橡樹灣基本一致。小學是紅星路小學國際部。這一塊的需求，仍然是改善自住為主。
晨欣園：距離3號線四泉橋只有400米。95平左右3房中間樓層140萬左右，與36中板塊的價格線接近。累計掛牌32套，2019成交2套。房齡近20年的多層小區，近似於回遷房的價格。沒有投資價值。
置地柏景雅筑：類似於柏景灣，老城區的品質盤，抗跌，扛老化。增值不行，保值可以。
崑崙花園：回遷房，小兩房80萬即可，沒有投資價值。
合景廬月灣（映月灣）：樓盤西邊的四里河渠公園做的非常精緻，彌補了橡樹灣板塊缺少品質公園的不足。如果不是品質出問題，再配備一個45中橡樹灣的學區，2萬的單價妥妥的搶手。可惜，學區到底是42中中鐵，還是45中橡樹灣，一直存在爭議。而樓盤的品質，飽受詬病，網上多次爆出水泥不達標、牆面空鼓、施工混亂等情況。
橡樹灣板塊因為有華潤橡樹灣、海量紅璽臺、瑞地祥和府 等次新小區，以及海量唐寧府、上坤海棠四季、合景廬月灣等新盤，板塊比較年輕；從成交記錄看，300萬以上有8套，200萬以上佔比達到1/3。這個板塊的投資價值，要優於廬陽中學板塊，差於森林公園板塊。
7、四里河森林城板塊
板塊內二手房掛牌平均房齡為2009年8月。
2020年3月份掛牌數為515套，2019年成交記錄為142套，去化週期為44個月。
2019年成交均價為20840元/平，較2018年升值率為8.0%。
森林城板塊，以四里河路為界，四里河路東是一批10年左右的中年小區，以利港四季華庭、碧水源、安然綠洲花園等為代表。曾經在四里河也是標杆。自從萬科森林公園開發以後，風頭被路西邊的萬科搶盡了；路東邊的幾個小區也逐漸淪為普通小區，近幾年價格開始停滯不前，成交均價在1.2-1.7之間，這也就是36中與廬陽中學之間的水平。
萬科森林公園有成交記錄的朗庭、旭庭、睿庭、御庭、嘉庭、雍庭、錦庭等高層成交價格均超過2萬，普遍在2.2-2.5之間，馨園洋房成交單價超過3萬。升值率普遍超過10%。就連懷寧路西的鉑悅廬州府，配備了老城區的永紅路小學，成交均價也達到了25737元/平，加上國貿天成、國貿景成兩個改善盤。四里河森林城板塊，確實有實力成為廬陽區的頂級板塊。
其中廬州公園也為板塊加分不少。有不少朋友說森林公園泡沫很大，全是炒作，其實森林公園有其傲嬌的資本，萬科品牌+全新大盤+廬州公園就足夠他傲視長江路北任何一個板塊。新，就是資本。
不過森林公園如果想永久佔據長江路北第一板塊的位置。還需要一條地鐵線+真正的頂級學區。地鐵S1線能否經過懷寧路、未來10年內躋身合肥初中第一梯隊，將是非常關鍵的。
8、中鐵國際城板塊
板塊內二手房掛牌平均房齡為2011年1月。
2020年3月份掛牌數為621套，2019年成交記錄為237套，去化週期為
31個月。2019年成交均價為15871元/平，較2018年升值率為2.7%。
從掛牌與成交數據可以看出，成交量較大的小區主要集中在中鐵國際城系列小區。品園、廣園、德園、暢園成交量都非常的大。
品園：房齡新，緊挨著四里河路，合肥北邊剛需首選。3房價格均值為158萬，面向的是總預算在150-170這樣一個剛需群體， 60萬左右首付即可上車。
廣園、德園、和暢園房齡稍老，得房率高，雙陽臺。三房價格段下沉到140萬左右。
明發商業廣場的成交掛牌佔比最低。去化週期超過100個月。
從成交價格看，中鐵國際城板塊的地位高於36中板塊，低於廬陽中學板塊。北二環高架的建成通車，把中鐵小區隔離在主城之外。加之中鐵國際城板塊容積率較高，遠離主城又沒有地鐵規劃，在廬陽區的板塊定位上，逐漸淪為剛需板塊。想當年中鐵國際城和萬科森林公園都是四里河的新星，如今中鐵國際城已經墜落凡間。
9、廬陽工業園板塊
板塊內二手房掛牌平均房齡為2012年6月。
2020年3月份掛牌數為326套，2019年成交記錄為140套，去化週期為28個月。
2019年成交均價為11949元/平，較2018年升值率為
10.3%。
融僑悅城：規劃中地鐵8號線地鐵口200米，次新房。不足是阜陽路高架噪聲及阻隔的影響。逐漸滿2年，小區戶型設計比較合理。95的邊戶3房，140萬左右，性價比不錯，課投資兼自住。
恆盛皇家花園： 緊挨著45中，新六中，正宗的5,、8雙地鐵盤。處於工業區板塊核心位置。邊戶三房總價140萬左右，首付50萬的剛需朋友可以上車，自住兼保值。
華地森林湖：次新小區，正宗的地鐵房，板塊內位置比較核心，89平小三房，100平邊戶三房。總價分別在120、140萬左右。同樣核心位置的還有皖投天下名築、國能首府九號等。
和昌都匯華郡：也是正宗的地鐵盤，相比恆盛、華地位置稍差一點。
信達廬陽府：正宗的地鐵新盤，一期洋房1.8萬、二期高層均價1.6萬，還剩100多套房源。北邊是4S店，缺少商業配套，周邊環境一般。
2020年，工業區板塊的
萬科學林雅苑570套，金地N1904地塊，約700套房源上市。
廬陽工業區板塊：是連接老城與北城的重要節點。優勢和劣勢都特別的突出。優勢是5、8雙地鐵；享有合肥六中新校區，45中工業區等優質教育資源配套；板塊內新盤較多，板塊年輕，有成長性；主城地段，新站、肥西的價格，對剛需非常友好，有一定的上升空間。劣勢是板塊內有電廠、鐵路線、高沿線走廊、回遷房、工廠。所以上限很低，房價達到一定高度以後，就會很容易碰到天花板。目前二手房成交價1.4萬，新房1.6萬，這樣一個上限很難拔高。投資的潛力和想象的空間很小。這也是很多朋友寧願選擇新站、東部新中心、肥西也不遠選擇廬陽工業園的原因。
而這種環境還，融創長江一號這樣的改善盤，就會顯得非常尷尬，最終還是要靠打折走量。
三、 合肥樓市走勢分析及廬陽區購房建議
1、 廬陽區購房及投資建議
廬陽區的在售新盤，要麼價格高（國貿天成、景成、廬州公館）、要麼配套不足（合肥院子、碧桂園時代傾城、廬州江山印）、要麼品質不給力（合景廬月灣）、要麼周邊環境差（融創長江1號、萬科學林雅苑、金地1904），投資價值乏善可陳。所以我的密圈好友在廬陽選購新房，非常痛苦。
2020年廬陽區供地3塊， 207畝，住宅用地約143畝，大概提供1000多套新房。可以預計，2020年全年廬陽區新房供應不足7000套，北二環以內的新房供應不足2000套。如果說高新剛需苦，則廬陽改善苦。
45中板塊、42中板塊有學區加成，橡樹灣板塊、森林城板塊、工業區板塊比較年輕，在升值幅度上均有較好表現。而47中、36中、廬陽中學板塊老化，周邊沒有空地，發展受限，升值乏力，投資價值低。廬陽區的投資仍然是以45中板塊、42板塊的學區小戶型，以及四里河森林城板塊、橡樹灣板塊為主。
2、 合肥2020年3-4月份房價走勢分析
近期，小密圈諮詢的最多的問題：2020年房價是漲還是跌？現在到底該不該出手買房？
近兩週，新冠肺炎疫情在全球蔓延，歐美主要經濟體的資本市場“崩盤”。在最近8個交易日內，美股三大指數大幅下跌，已經四度發生熔斷，極為罕見。美國納斯達克指數從2月10的9736點跌到了3月20日的7150點，跌幅達到了26.5%！
3月15日，美聯儲緊急宣佈降息，將基準利率降至0％-0.25％水平，降息幅度達
100個基點，這是美聯儲史上規模最大的單日降息幅度，也是美聯儲半個月內第二次緊急降息。而此前3月3日，美聯儲剛剛緊急降息了50個基點。3月20日， 國內地產行業龍頭股萬科A，從2020年1月的33元跌到了25元，跌幅達到24%！
3月20日，在岸美元兌人民幣匯率跌破7.1大關。
對於樓市直接影響是：
開發商資產縮水，資金鍊更加緊張，會出現搶開打折的現象。比如恆大7.5折促銷、濱湖的中海九樾，精裝改毛坯搶跑。
房貸利率也有逐步下降的可能性。3月16日央行定向降準，釋放長期資金5,500億元，以支持實體經濟發展。中國銀行授權的先息後本的信用貸款利率，從6.66%直接調降到了5.58%。周邊也有朋友拿到了年化4點幾的信用貸。
2020年樓市調控，不是防止上漲，而是防止下落。正如我在2月份文章《合肥二手房戶型房價分析及2020年3-4月購房建議》（關注微信公眾號：合肥房博士，後臺回覆：“房價”查看）。近期樓市的購房策略是，“淘筍盤”。
以學區房為例，本週三，一位密圈好友通過線上簽約，鎖定一套政務區的學區房，該房源的價格與2019年下半年基本持平，此類房源，在即將到來的4-5月份，會有至少3-5萬的漲幅。
3月份，新房如：信達天御、中海九樾高層小戶型、聯投書城三期、保利和光塵樾以及價格尚未明顯上漲的小戶型學區房房源，大家都可以重點關注。
我在2018年就指出，合肥房價走勢，不能簡單的說漲和跌，分化是合肥樓市未來的趨勢。從廬陽區的成交數據，有力的證明了我的判斷。漲幅最大的板塊，環城河內板塊14%，而跌幅最大的板塊47中板塊，跌3.7%，差距達到了17.4%。
我們做個假設：2018年底，購房者A用100萬在47中板塊購房，購房者B用100萬在45+南小板塊購房，一年後A的房子跌了3.7萬，B的房子漲了14萬，B的房子比A的房子貴了17.4萬。咱們要做的是選好板塊，選好樓盤，選好房源，做好房產投資規劃。
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