雲橋觀世界
公寓跟住宅該怎麼選，差不多的價格下，公寓產權只有40年，住宅產權卻有70年之多，既然如此，為何還要投資公寓？
首先，在一線城市中房子是限購的，也就是如果你已經有一套住宅，想投資第二套住宅是不被允許的。除非你將第一套房子的產權轉移；而公寓是不受限購約束的，你想買幾套就買幾套，只是首府的比例會隨著你持有房產的數量而有所提高。
其次，住宅雖然有70年產權，但一般都為單層，且使用率不高（一般都在80%以下），實際使用面積會大大縮水；而公寓一般屬於LOFT複式建築，買一層送兩層，實用率高達160%左右，並且裝修起來十分自由，符合現在年輕人對於個性化的追求，因此用來出租的時候也更受年輕人青睞。
還有，公寓一般以小戶型為主，總價低，投資者可以拿著買一套住宅的錢購買兩套公寓，回報率特別高，而一般漲價的話，同區域的公寓與住宅漲幅差別不會太大，這麼一算下來，投資公寓的收益會更高。
三條公式助你選對投資
房產投資公式一：租金乘數小於12
租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入）。如果得出的結果小於12，即在合理購買範圍之內。比如某套房子的售價22萬元，月租金1500元，那麼它的租金乘數約為l2倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。
投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法並未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
房產投資公式二：8年至10年收回投資
投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用範圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（月租金-按揭月供款）×12。
投資回收期越長，投資風險越高，反之，投資風險則減少。一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年至10年之間。
房產投資公式三：15年收益高於買入價
如果該物業的年收益×15年=房產購買價，該物業物有所值；如果該物業的年收益×15年>房產購買價，該物業尚具升值空間;如果該物業的年收益×15年
Li倔起
各有不同，希望能幫到您
1、用年限的不同。公寓和住宅規定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。
2、用的不同。公寓和住宅的費用不同，有的公寓是商業用途，這些公寓的水電費用屬於商業用水電費用，要比純住宅昂貴。但有的公寓還是民用水電費用，這要看開發商的樓盤是如何立項，而且還需要看當地的政策法規或者通知。
3、業管理的不同。公寓面積較小，只有30-60平方米，一般都是非常精緻的裝修，相對的物業管理的費用就會比較高一點。而且銷售價格一般高於區域的整體水平。
4、率和首付不同。打算貸款購買公寓，則需要按照商業住房的規定辦理，首付比例一般為50%，貸款利率相對也會高一些。若是貸款購買住宅，首付比例通常為20%，但根據地區的差異，首付比例也會有所不同。
5、寓和住宅的區別六：稅費不同。買公寓和住宅要繳納的稅費也是不同的，前者會比後者負擔更多的稅費支出。拿個稅來說，如果同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過五年，則免交個稅，但如果所售房產是非住宅類房產，則不管什麼情況都要繳納個稅。
房產證面積在140平方米以下，住宅小區容積率在1.0以上，實際成交價格在同級別土地平均地價的1.2倍以下的為普通住宅。而公寓式住宅是相對於獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數是高層大樓，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等。
公寓和住宅對比，公寓的投資會小點，短期回報高點，住宅投資大點，長期回報高點。其實一般的商住公寓也是住宅屬性，水電費用都是一樣的，只是居住氛圍和物業服務不同，產權年限具體要看項目所在地塊的土地性質，一般普通住宅是70年，商業用地是50年。
胡哥在海南
適合投資
1、用年限的不同。公寓和住宅規定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。
2、用的不同。公寓和住宅的費用不同，有的公寓是商業用途，這些公寓的水電費用屬於商業用水電費用，要比純住宅昂貴。但有的公寓還是民用水電費用，這要看開發商的樓盤是如何立項，而且還需要看當地的政策法規或者通知。
3、業管理的不同。公寓面積較小，只有30-60平方米，一般都是非常精緻的裝修，相對的物業管理的費用就會比較高一點。而且銷售價格一般高於區域的整體水平。
4、率和首付不同。打算貸款購買公寓，則需要按照商業住房的規定辦理，首付比例一般為50%，貸款利率相對也會高一些。若是貸款購買住宅，首付比例通常為20%，但根據地區的差異，首付比例也會有所不同。
5、寓和住宅的區別六：稅費不同。買公寓和住宅要繳納的稅費也是不同的，前者會比後者負擔更多的稅費支出。拿個稅來說，如果同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過五年，則免交個稅，但如果所售房產是非住宅類房產，則不管什麼情況都要繳納個稅。
房產證面積在140平方米以下，住宅小區容積率在1.0以上，實際成交價格在同級別土地平均地價的1.2倍以下的為普通住宅。而公寓式住宅是相對於獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數是高層大樓，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等。
公寓和住宅對比，公寓的投資會小點，短期回報高點，住宅投資大點，長期回報高點。其實一般的商住公寓也是住宅屬性，水電費用都是一樣的，只是居住氛圍和物業服務不同，產權年限具體要看項目所在地塊的土地性質，一般普通住宅是70年，商業用地是50年。
張帥說房
投資房產是學問中看似簡單實則很深的學問，房產是典型的長週期產品，手續明顯複雜，變現麻煩還需要打理，投資樓層、投資位置、投資面積、投資城市等等從小到大的問題也需要多方考量。現分析優點和缺點如下：
優點：
1. 單身公寓投資門檻低。單身公寓面積小，總價比住宅低，市場上購買單身公寓用於投資的佔70%左右。
2. 單身公寓租金回報相對高。長沙房價來算，40平米的公寓，市政府旁1萬每平方，首付20萬，出租租金現達到1600-1800左右。付完首付，交房簡單裝修後可用租金抵月供，22年回本（房錢加裝修錢）。
3. 單身公寓相對更容易出租。這點相信不用解釋。
說完優點，說說缺點：
1. 短租佔大部分，打理起來複雜。相對容易出租沒問題，但是短租是單身公寓的最大麻煩，單身公寓租賃的對象主要是外地來寧的商務人士、一些海外人員以及經濟條件較好的年輕人，這些人群都具備一定的流動性，所以看似每個月租金都高，但實際打理起來比較麻煩。
2. 單身公寓多的小區房子升值慢。單身公寓多的住宅最大的問題是小區物業會逐步變差，因為出租率太高，出租率高會讓社區不像社區，讓房東無法自住，物業無法正常工作不得已變成更差的服務。
3. 在樓市行情不好的時候難出手。行情不好時，由於單身公寓功能簡單，自住不合適，投資冷淡，更難出手。
用心去猜透世界618
我們看房子，只有兩個標準：
能不能買？
多少錢值得買？
未來價格是市場決定的，我們通過大量的看房，反覆比較思考得出一套房未來的價格。
但在此之前，更重要的問題是能不能買？以及怎麼買的問題。
公寓很容易混淆
土地性質是住宅，設計格局上也是住宅，只是名字叫公寓的，當然可以買，和普通住宅類似，有合適的價格就可以入；
辦公格局的，要看本地市場對於這一類物業的的口味，通常需要較多的折價。
土地性質是商業的，存在一個土地增值稅，這個稅收的存在會扣去收益的30%-60%，因而導致商住交易極度減少，價值大打折扣。
通常我們說，價格在同地段住宅的三分之一以下可以考慮購買，為的是賭LVAT取消，而北京通常在6-8折，基本不存在套利機會。
成家立業指南
公寓和住宅那個更適合投資，那麼來說說我們一個三線城市的公寓。
公寓在我們這有兩種性質，一種是70年產權，因為面積小沒有學歷是不能落戶的，有學歷可通過人才引進的方式落戶小孩可上學，另一種公寓是40年產權，可居住可辦公（註冊公司）小孩不能上學，40年產權的不論水電物業費都比70年的貴，我一朋友17年的時候花了55萬買了一套40年產權的公寓。從18年開始賣(原價賣出)到至今都沒有賣掉。那麼70年產權的公寓相對40年的就有很大優勢了，很多年輕小夫妻可以買來做一個過度，不用擔心賣不掉！地段決定出售時間
而我們的住宅，現在很多開發商也開始做起小面積的了，如果考慮買住宅的話，要把你們當地的落戶政策，小孩上學條件等原因考慮進去。不論買住宅還是公寓既然是投資的，相信你已經買過一次房，自己算算目前的租金回報率，和自己的實際情況來決定，如今國內疫情剛剛穩定，國外疫情開始爆發，有時等等也未嘗不可！
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1．住宅主要針對剛性需求，面積較大，公寓的面積普遍較小，因此總價也要比普通住宅低，更多人能買得起，降低了投資門檻和還貸壓力；
2．住宅的出租或自住要考慮學區、醫院等公共資源的分佈。好地段的房子投資高，一般地段的房子不好出租，自己住也不方便；公寓多數處於繁華地段（寫字樓、商業集中地段），出租的目標受眾多數是上班一族、創業者、經營者等，如果生活配套齊全，那麼租金收益就高，如果作為投資品，不僅能享受一定的回報率，也便於出售轉讓；
3．住宅的功能較為單一，只能居住，現代年輕人更喜歡獨處，大面積的住宅並沒有想象中那麼好出租。公寓不僅能居住，還具有商務辦公的性質，不少小型企業選擇在公寓等商住樓辦公，相比辦公寫字樓投入更低，而住宅是不能用來商業辦公的，且不能註冊公司；
4．使用年限不同，住宅的產權年限多為70年，而商業用地的公寓產權為40年。“但不管是40年、70年，使用年限到了之後，市民還是在繼續使用。據數據統計，住宅不動產平均的使用週期在7年左右，意思說不管是投資還是自住，7年、10年之後多半會轉手或搬家。”新商代企業管理有限公司創始人唐暢這樣表示；
5.公寓舒適性偏差，一般情況下，住宅是封閉式管理，有小區環境，人員相對穩定；公寓大多開放式管理，商住兩用，人員流動性高，舒適性較差。但公寓一般用於出租，在此地經商或上班的短期居住的租客並不會把這個作為主要考慮因素。
一條公式幫你算出回報率
瞭解公寓回報率最直接的是用公式計算：
投資回報率＝（稅後月租金－物業管理費）×12÷公寓總價。
投資回報率在3%-5%之間算是不錯的，值得一提的是，公寓出租後，租金也不會一直不變的，隨著該區域的逐漸成熟，租金也會跟著上漲，回報率也將更高。
業內專家分析，隨著城市發展的動向，各重點區域的商業進一步完善，尤其是交通便利、靠近商務核心區位的地段以及年輕人就業、創業集聚區周邊地塊，公寓樓有著不可忽略的市場價值。中國鐵建廣場主推53㎡-101㎡精裝修小公館，拎包入住。雙地鐵覆蓋，生活配套齊全，上班一族、創業者、經營者聚集之地，對於公寓有較大的需求。
所以，還怕你的公寓無人租嗎？
項目名稱中國鐵建廣場產品類型公寓（平層、loft）、寫字樓、商業戶型面積53㎡-101㎡精裝房源平層均價1.8萬/㎡-2.3萬/㎡loft均價2.6萬/㎡-3萬/㎡
大連買房找小敏
不是所有的公寓都有投資價值，籠統的說公寓是否具有投資價值，這是答不上來的。
為什麼？這先要說說我國對公寓的分類。國內公寓分為三種：普通公寓、商務公寓和酒店式公寓
普通公寓的用地性質為住宅，產權年限為70年。普通公寓戶型面積小，一般為30~60平米；開發商設計建造此類公寓的時候，會精裝修，購房者可拎包即可入住，相應的配套設施完善。所以公寓本身也有屬於住宅的種類，把公寓從住宅中單獨抽出來講不太科學。
那，除了普通公寓，剩下的商務公寓和酒店式公寓就是題主認為的與住宅區別的公寓。一般這兩種公寓用地性質都是商業用地，其產權年限都是40年，兩者的區別是商務公寓具備寫字樓功能，即可居住也可辦公，功能更全面；而酒店式公寓則沒有辦公屬性，且這類公寓一般以只租不售或產權式經營為主。
如果是前一種的普通公寓，那完全可以投資啊！畢竟產權70年，日常水電物費是按住宅用價走，和一般的住宅小區沒什麼兩樣，還更好租。
而如果是後一種的商務公寓，那就需要好好考慮一下了。因為產權只有40年，且日常水電物費是按商業用價，開銷和權利肯定不如前者，自然更不合算。除非題主有額外的需要，如需要開設工作室、開公司等商業用途，有個小間的商務公寓不僅能解決公司註冊的問題，日常運營成本能有所下降。
當然如果只是購房投資，那要注意公寓種類，選普通公寓這類屬於住宅的小戶型公寓，不要選商務公寓。
Yesir房談
投資的話 ，首選當然是住宅。公寓大家都知道，轉手的費用非常之高，到手的年限也少10年了。若住宅呢？想用錢時，掛出去。只要價格合理，銀子在一個月妥妥的落入口袋。但是，還是根據自己的經濟收入來，如果還貸款都難，那還是什麼都不要考慮了。當然，土豪除外。
達琳掌櫃
公寓投資針對手上閒錢多，或者沒有購房名額的，買來總價低，後面作用大，可以出租，可以做酒店，可以自住，可以辦公，可以註冊公司，大部分公寓的地理位置選址，要麼小區門口，要麼商業繁華的位置，住宅方面，如果個人買來陪讀，落戶口，一輩子居家，最重要有購房資格可以選住宅，住宅來說，在一個一線城市一套下來可以買好幾套公寓，所以具體分析看
