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房價一直上漲，是因為住宅和商鋪是執行的兩個不同的制度，住房關係著民生，經常進行調控，政策調控，利率調控，金融調控，等等，時不時的就會促進一波，漲的太快了，就會收緊，而商鋪，商業地產是一個完全市場化的市場，沒有任何大的調控，完全依靠市場，自行進行調節。

你看我們的住房，有多少連帶關係，戶口，學區，居住，金融屬性，最主要是剛需比較多，小房換大房的比較多，而商鋪呢？除了做生意，其他的功能一概沒有，首付也是50%也只能按揭50%最長的時間不能超過20年，一般都是十年，而其他的功能一概沒有，他沒有更多的負載價值，所以商鋪一直處在完全市場化的這樣一個市場環境當中，自然會經受，市場化的薰陶，這是一個正常的市場。

不過，也有很多操作商鋪，專業機構，他們玩的是大資金進入，把收益率做得超高，一棟商業，手藝哩能做到15%左右，你看多牛，一般的人，能做到以租養貸，就需要念佛，這就是不同的操作手法，不同的操作手段，帶來的不同的收益率，投資商鋪就看幾樣東西，租金回報率，好不好出手？

租金回報率都知道，好不好出手？只有買了的人才知道，那是真的不好出手，或者說拉鋸的時間太長太長，稅費又高，這就是商鋪，所以，商鋪是完全市場化，這才是一個公平的市場，所以，不論它的價格是漲還是跌，都是正常的，但是，真正把商鋪運作好的人，大有人在，都在矇頭悄悄賺錢，但是這裡面的技術，門道，太多太多，一般的人，根本是無法控制的，都是百裡挑一，你身邊有嗎？

樂福居

這個問題我來回答一下，我是17年購入商鋪，當時是價格還是可以的7000多一平120多平，出租每個月有7000多的收入，每年收入9萬多，所以我感覺收益率還是蠻蠻可以的，大約11年多就能收回成本，雖然商戶來回換，但是一直商鋪是沒有閒著，我感覺很周邊的房子價格比較相似的，如果要是普通的住宅，每個月出租也就是1500就頂住頭了，我感覺商鋪，還是回報率比較高。商鋪再降價也能抵住通貨膨脹。在我們這片商鋪沒有降價，房子也沒有漲價，房子、商鋪的性價比是不一樣的，房子再漲價，他也抵不過商鋪的收益率。一點閒聊。

漫過時光

最近，有一位網友告訴我們，在2019年5月份，他買了一套商鋪，算上稅費共計200萬元左右，結果到了8月份，該片區域的商鋪均價已經降到了30多萬元。值得一提的是，上半年這些商鋪的租金都在10萬左右/年，結果到8月份，多數只有五六萬元了。這位網友詢問，房價為啥一直在上漲，而我投資的商鋪卻在貶值呢？

對此，我們認為，房價也並非一直在上漲，2019年各地房價走勢已經出現分化，今後幾年房價必然會走下降通道。而過去曾經的一鋪養三代的商鋪投資已經結束，而將會走向商鋪貶值之路，投資者在購買商鋪時千萬要注意投資風險。

第一，房子對任何人來說都是用來居住的，而商鋪是純投資品。人們可以不投資，但不能不解決居住問題。資料顯示，從1998年開始，到2018年這20年時間裡，國內商品房銷售已經達到了2億多套，即使打掉了投機性購房需求，但剛性購房需求還是存在的。而商鋪就不同了，是用來做生意的特殊工具，市場對商鋪的需求是有限度的。

第二，如果國內經濟持續向好，那投資商鋪的人會多起來，租賃商鋪的商家也會絡繹不絕，畢竟大家都有得賺錢。而一旦實體經濟不景氣，很多商鋪出租困難，導致價格不漲反跌。當然也有房東為了賺錢，不僅不肯降價，還要漲租金，導致租戶也只能把租金分攤到商品的價格裡，結果是租戶的競爭力越來越差，甚至連高房租也付不起，只能捲鋪蓋走人。經濟形勢不好，也是商鋪跌價的原因之一。

第三，國內商鋪總量已經過剩，投資商鋪風險已經越來越大。現在不管是一二線城市，還是三四線城市，都建立了無數商鋪，因為每一個商業住宅地產項目，都要連帶建立不少商鋪。同時，各類商業綜合體，都在各大中城市拔地而起，無數商鋪蜂擁而入，導致商鋪市場早已供過於求。

第四，電商網購平臺對實體商鋪的衝擊力不容小覷。數據顯示，2018年中國電商交易額是31.63萬億元，網絡零售9萬億。如果沒有網購的話，至少有50%，即4.5萬億資金進入實體店購買。對於那些銷售標準化、同質化商品的實體店來說，國內年輕群體都在網上購物、訂餐，實體店早已到了門可羅雀的光景。而那些經營實體店的人紛紛歇業，投資商鋪的房東能把商鋪租出去，每個月有點收入，就已經算是不錯了。

很多人感到困惑，房價上漲為啥商鋪沒跟著上漲？實際上，房子與商鋪是完全不同的屬性，房子是住人的，需求量大。而商鋪是用於投資賺錢的，在國內經濟向好的時候，房東和租客還能達成共贏，但是在經濟不景氣時，租客少了，房東也賺不到錢了，甚至商鋪拿在房東手裡，想要出售都很困難。更何況，目前國內商鋪總體已經過剩。同時，電商平臺對實體商店的衝擊，投資商鋪的業主的日子肯定會越來越難過。所以，目前投資商品房風險固然很大，而投資商鋪風險則更大。

不執著財經

有位朋友在投資上還是有眼光的，很早就在某地買了商鋪，剛開始確實有很多的租金收入，但是現在反而降了，不過，同地段的房價卻一直上升，這使得他很是鬱悶。

那麼，為什麼房價在上漲，而商鋪貌似卻在貶值呢？

不知道大家有沒有發現，以前你所在的地方，最黃金的地段租金都很貴，而且還有可能搶不上。但是現在呢？是不是隔幾天就換了一個招牌，或者說租金其實比原來稍微便宜了？

這裡或許有個本質的原因，就是供求關係發生了變化，現在商鋪供應過剩，而且電商發展之下，對商鋪也有比較大的衝擊。

1、各處都在建商鋪

以前都是專門的商鋪聚集地，現在大家是否發現，無論是臨街專門的鋪子，還是你們商住樓下，到處都是鋪子，而不僅僅是一線城市，二三線意外，四五線也都是如此，鋪子遍地開花，有很大的供給量；

2、電商的衝擊

電商的衝擊，這個大家一聽就都很清楚。現在除了週末逛街的之外，大家平時很少去商鋪，尤其是年輕人，都是在網上購物；

3、供需以及格局的改變

這個也有點特別，尤其是現在的吃購娛一條龍的大賣場，實際上把很多商鋪的生意都給做了。大家在一個大賣場裡，購物、吃飯、娛樂等都有了，其他地方就不單獨去了，就是說，把消費者集中聚集在了大賣場裡。

所以，消費方式的改變以及供需的變化，應該是商鋪價格難以上去的直接原因！

郭一鳴

商鋪核心價值是提供商業服務，很多人之前像投資住宅一樣投資商鋪，最近幾年開始收益率有所下降，感覺出現了貶值。主要原因有幾個：

1、商鋪與住宅不同，商鋪只有40年產權，住宅70年。對於老百姓來講，住宅是剛需，或者有置換升級需求。而商鋪並非剛需，只是作為投資性產品，或者自己經營所需。因此他的市場需求遠遠小於住宅，後期的轉手比較困難。

2、之所以稱之為商鋪，一般都是傳統商鋪，馬路邊的一些店面或者大商場裡面的單個小商鋪。很多商業開發商建完後以銷售為主，劃分成很多小單元進行市場銷售，因此沒有對該片區商業進行統一規劃、統一經營、統一招商等工作，導致商業佈局凌亂，後期形成不了商業氛圍，必然影響商鋪價值。

3、隨著最近幾年商業的發展，原先的小商鋪逐漸被大型商業綜合體所替代，生意的競爭已經不是商鋪的競爭，而是大商業綜合體的競爭，甚至出現大型商圈的競爭，比如上海五角場商圈、徐家彙商圈、青浦OUTLETS等，因此對於商鋪的概念也在逐漸弱化。

4、商鋪的核心價值是提供商業服務，隨著新科技的發展，新零售，線上銷售，外賣等行業的發展，傳統的商鋪店面已經不能滿足市場需要，對於商業服務來講，更多的是關心線上模式、科技軟件、產品形態等軟硬件設施，所以租用一個傳統意義上的商鋪跟本滿足不了現在的商業服務需求了。

5、個人投資商鋪已經是食物鏈的底端了，沒有多少價值空間。一般好的商業項目，開發商都會進行自己持有運營，比如凱德置地、華潤、萬科等都開始自己持有商業進行運營招商，進行大規模的統籌管理，所以小商鋪只有在大規劃格局中才能發揮價值。

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朋友們好！

確實是這樣的，現在房價仍然處於白銀時代，未來房價還會緩慢上漲的。但是商鋪未來貶值的風險可能就會比較大了。這主要是因為以下幾個原因，我們來分析一下。

電商影響越來越大

現在電商對與商鋪的衝擊越來越大，越來越多的電商正在出現，這些電商對於商鋪的影響是非常大的。

由於電商的影響，首先是導致租用商鋪的商家慢慢出現不賺錢的現象，慢慢的生意就做不下去了，當然就不會租商鋪了。商鋪租的人少了，商鋪也會慢慢貶值的。

電商一般來說，不需要租用商鋪。電商只需要租用一間倉庫就可以運作了，根本就不需要昂貴的商鋪。因此，因為現在電商根本就不會租用商鋪，因此，也會導致商鋪需求量下滑。

因此，在電商的影響下，原來租用商鋪的實體店家生意不好做，要退租，而電商賣家也不會租用昂貴的商鋪。

在商鋪總體需求下滑的影響下，可以說商鋪貶值也就是比較正常了。

商鋪供應量不斷上升

現在商鋪供應量不斷上升，也是商鋪貶值的一個原因。現在城市中，可以說商鋪的供應量是非常大的，一些新樓盤不斷推出，商鋪也是不斷推出。但是城市人口的增加又是緩慢的，需求的增長也是緩慢上升的，而且商圈的形成也需要很長的時間。

如果商鋪供應量不斷上升，供應量大了以後，可能導致商鋪根本就漲不了價格，也就會導致商鋪價格下滑，出現貶值的現象。

因此，商鋪供應量不斷上升，也是導致商鋪貶值的一個原因。

商鋪自身特點導致商鋪貶值

商鋪和住宅是不一樣的，商鋪一般是40年產權，商鋪出售交易的稅費較高，購買商鋪貸款比較難，而且貸款利率較高，並且商鋪用途單一。

商鋪這樣的一些特點，有時候會導致商鋪需求量下滑，商鋪需求量下滑會導致很多商鋪賣不出去，商鋪出現了供大於求的現象，就會導致商鋪成交價格下滑，商鋪成交價格下滑就意味著商鋪貶值了。

因此，商鋪自身具備的一些特點的影響下，也可能會導致商鋪貶值。

綜上所述，住宅上漲，商鋪貶值的主要原因就是電商的衝擊，以及商鋪供應量不斷增加，還有就是商鋪自身特點的影響。

睿思天下

首先要明確的一點是：房價沒有在持續上漲，目前幾乎是達到了高點，未來也是很難再一次通過推動發展來保持經濟增長。無論是住宅還是商鋪！

其次，住宅的價格上漲主要是有供求關係來決定的，而商鋪的價格是有租金或者預期租金來決定的。兩者還是有著本質的區別。

還有，住宅是基本上成為了永久性產權特色的社會必需品；而商品的使用期一般是在40年，有些甚至不到40年，而且隨著越來越接近使用期限，土地的價值折扣也會越大。到期後會增收高額使用費或者拆遷保持極低的補償費。

那麼為什麼住宅還能保持住相對穩定，而商鋪卻是持續下滑更加嚴重？

另外一個衝擊最大的原因就是網購，大部分的商品都是可以通過網購來實現的。甚至包括了最熱火朝天的飲食產業。再加上科技越來越大，量身定做的個性化網絡營銷和高速高質量的配送完成可以做到足不出戶。

從房地產投資風險來看，最大的風險就是投資商鋪，其次是公寓和辦公樓，再是住宅地產。或許未來的房地產亮點在於養老地區，而這種養老地產未必一定是養老養生公寓投資，也可能是養老城市的住宅房地產投資。

鞅論財道

無論是商鋪和住宅底層邏輯都是相似的：有價值的，就節節高漲，沒有價值的，就乏人問津。

住宅為什麼為什麼會上漲？因為隨著這幾年我們國家城市化進程的加速，越來越多的人開始湧入城市，城市人口激增，人多而房少，房子就成為稀缺資源。與此同時，房子還綁定著許多附加資源，比如城市的醫療，教育等等。

相比房子而言，商鋪的分化情況更加嚴重。房子和商鋪的共同趨勢是位置，位置越好，價格越高，上漲的幅度越大。但是同房子不同的是：

商鋪不是剛需，房子是剛需，你在某個城市生活，落戶買房是基本操作。所以，房子是火車，遵循的是先上車原則，早上去早享受。商鋪則是有了一定資金之後的投資需求，或者是為了日後升值，或者是為了對外招商獲得現金流，或者自己做生意，無論是哪種情況，商鋪都不是必須的選擇，因為賺錢的手段是有很多種的。

商鋪有很大的流動性。一般情況下，人買了房子都是為了自住，即使為了投資，房屋出租的成算還是比較高的，商鋪沒有居住屬性，要麼是自己經營，要麼租賃給別人。經營是有周期的，如果商家賺不到錢，就會退租。那麼成本往往就會有房東自己承擔。

商鋪被網店衝擊。大量的實體店面對網店的衝擊，生意受到了一定的影響，競爭激烈，盈利下降，這種壓力進而會在一定程度推導到房東身上。

房子的居住屬性，讓它面對的群體範圍更廣；商鋪的投資屬性，讓它的風險成本更高。偏僻位置的房子，可能增長的幅度並不高，同樣好地段的房租，依然是十分搶手的。

白水90944696

房價並非一直在上漲，2019年各地房價上漲趨勢已經出現分化，今後十年必然處於下行通道。

商鋪出現貶值很正常，市場經濟下任何商品都不可能只漲價不跌價。

就在2019年5月份的時候，有位朋友買了一套商鋪，算上稅費總計200萬元左右，結果到了8月份，該片區域的商鋪均價都已經下降了30多萬元。值得一提的是，上半年這些商鋪的租金都在一年10萬元左右，結果到了8月份，直接接近腰斬，多數只有五六萬元了。

商鋪之所以貶值，有如下因素：

1、線上零售佔比越來越高，且增速遠超線下零售

這是宏觀大背景，越來越多的消費者選擇了網購，去尋求更高的性價比，線下商鋪的客戶實際在一直流失。在這種情況下，商鋪的生意自然大受影響，商鋪貶值順理成章。

2、開實體店賺錢難度越來越高，租戶能夠承受的租金水平降低，商鋪自然貶值

很多實體店不是死於經營不善，而是死於不斷大幅上漲的房租。一些無良房東看到租戶賺了錢，就會大幅提高租金，動輒30%甚至50%。還有的商鋪乾脆把租戶趕走，自己接下這門生意。租金的提高推高了實體店經營成本，租戶只能通過提高價格的方式增加利潤，如此一來就會損失部分客戶，生意越來越難做。

不賺錢的店鋪越來越多，一些人會選擇棄租，剩下的自然會協商降低租金。租金水平下降，意味著租金回報率降低，商鋪的價值降低，自然就會貶值。

3、物以稀為貴，商鋪卻是越來越多，源源不斷進入市場，貶值在所難免

一方面線下零售佔比在降低，另一方面新的項目新的社區不斷推出，大量商場、商鋪投放市場。在不斷萎縮的市場環境下，越來越多的商鋪意味著在分攤越來越小的市場，大餅被不斷攤薄。市場佔比持續降低，商鋪的價值自然會不斷萎縮。

在有更多選擇的情況下，消費者會選擇以腳投票。不管是智能手機的普及，還是消費觀念的改變，商鋪都已經不再是購物的首要選擇。從門庭若市到門可羅雀，曾經的一鋪養三代，到今天的三代養一鋪，都是市場經濟進程中的階段性表現。

財智成功

商鋪應該沒有貶值，只是升值幅度比較小。

以前住宅不值錢（當然這是相對的），商鋪基本上是住宅的2—4倍。商鋪基本是房產中的奢侈品，買商鋪的基本都是有錢人，普通老百姓住宅還買不起呢。俗話說一鋪養三代嘛。當時人們都想著買商鋪收租金，是躺著賺錢，誰會認為房價會驢打滾似的翻倍上漲啊

後來情況發生了變化，大量人口湧入城市，因為住宅是必需品，人們對住宅的需求量越來越大，住宅房價漲了很多。因為住宅價格的購買時價格基數小，住宅價格很快就翻了數倍。商鋪當然也漲價了，但是因為買時價格比較高，升值比例比住宅小。這也人們認為投資底商沒有投資住宅划算。

2017年一線城市政策規定，商辦類房產包括底商限購，且無法貸款，並且只能賣給公司。最後的結果是，商鋪的流動性越來越差，變現特別難，因此售價也下降一些。而且隨著線上購物的普及，實體店面開始供大於求，現在商鋪的租金出現下降趨勢。再買的商鋪上漲的空間就不大了。

現在三四線的一手商鋪還是比住宅貴很多，但是二手商鋪卻很難出售，並且租金不高。在我看來三四線的商鋪比住宅稍微高一些還行，但如果高出太多就不合理了。

外行人不要投資商鋪！

關鍵字: 財經 房價 調控