問：老師好！我有一套中海錦城的房子，三房89平，手裡還有300萬現金，想置換升值空間大的房子給兒子，他可以首付三到五成，還款每月三萬多也可以承受，選哪裡房子好？新房還是二首房？
答：你好，300萬如果只買一套，寶中。 但是，如果拆分成買多套，比如買2套，思路很多，還是要根據你的資產，負債，收入，資產，現金流的狀況，做一個詳細的計劃。 我寫出一些我看好的區域 面積導向：寶中，碧海，紅山 學位導向：前海，龍華北站 前海，桂廟路以北不帶好學位，但在一號線地鐵口，社區中等，好一點價格六萬+（前海花園除外），這樣的社區沒有太多吸引人的點，且社區保養、管理、車位或多或少各種問題，除非價格不錯，一般也不太推薦。桂廟路以南進入了南海中學的學位區，非第一梯隊學位，但好一點的物業也是在8w單價左右，著實已不低，非第一梯隊學位在競爭中一般能走平，再上一步很難。 寶中，唯一主推的高單價高總價區域，優點很多：定位高，規劃好，空地多，寶中和前海的區域一致性甚至要高過之前提到的月亮灣以東的‘前海’，商業市政地鐵配套齊全，低密度，唯一的短板在教育，也有留存的教育用地，但實際的操作中不要買最貴的部分，在寶中片區就好了
問：您好，請問，純投資總價400萬左右，投哪個區域回報率比較高，麻煩具體說幾個片區
答：講真，現在400萬預算在深圳蠻尷尬的，熱點片區連像樣的小兩房都買不到，硬槓一個沒學區的老破小一定能升值最大化嗎，我看未必。 非熱點片區400萬能買到兩房三房甚至四房，好多人又看不上，相信歷史經驗認定不會漲。 其實現在400萬已經是一個分水嶺了，超過這個數還可以繼續去湊熱點片區的熱鬧，小於等於的要轉變思維和改變打法了。
問：十三老師好，年後我打算買一套螺嶺的學區房給小孩讀書用，預算450以內。在眾多學區盤中篩選了次新的鳳凰印象，有小區花園的金城華庭和環島麗園的二房，主要目的是讀書加自住，過5 6年打算賣掉。想問從升值角度看，這3個盤哪個更好？如果都不合適，麻煩您推薦個該學區的盤，謝謝！
答：你好，這3個盤對比，流通性排序： 鳳凰印象>金城華庭>環島麗園 另外京基東方頤園也可以考慮
問：十三好，家庭兩套都已還清貸款紅本在手，之前貸款人都是我，房產證都是寫的兩人名字，老婆無貸款記錄，之前計劃房產過戶我，然後老婆出戶3成名義買 ，開始老婆答應得很好，後來說不行很擔心 ，要我淨身出戶買， 但是我沒3成資格了，最多隻能5成，反覆做工作也不行，感覺一個好機會沒了，我都很想離婚。這種情況在買房群體裡多見嗎？
答：不多見，大多是把房子過戶給老婆，自己淨身出戶。 而且，我覺得你老婆的擔憂很有道理，因為老婆不同意你已經想離婚了，要真落到實處呢? 我覺得你有兩個問題： 1、缺乏換位思考能力，讓你把房子過戶給老婆自己淨身出戶，是否能毫不猶豫？ 2、把房子升值看的比夫妻感情和家庭和睦更重要，本末倒置。 解決方案： 1、自己淨身出戶，五成首付買房，少賺點又如何? 2、通過公證、打借條、離婚協議註明鉅額補償等方式打消老婆顧慮，再過戶離婚。
問：老師好，招商果領值得投資嗎？請您分析下區位價值，交通情況，物業管理因素吧。感謝。
答：招商果嶺、潤恆尚園、山海上城、是西鄉北的三個標杆盤，整個西鄉北最大的問題在軌道交通；城市界面也不如碧海附近好；但是這也都體現在價格上，因此我把這三個盤劃為第二梯隊，當碧海次新完成漲幅，必然也會帶動漲幅；
問：hi！十三大大，南山的400萬左右的房子，好來居和棲遊家園，怎麼樣？複式小房的可動空間比較大
答：你好，先分析區位： 1.南山中心： 南山中心最大的優勢就是地理位置優越，配套成熟；由於科技園是目前購買力最集中的區域，因此南山中心從來不缺關注度； 但南山中心也要分成兩類房子，一類是小白領喜歡的，一些次新的花園小區，一類是小白領不喜歡的，比如一些獨棟大廈類型的物業；雖然看起來第二類房子是窪地，但實際上沒人接盤且常年不漲； 南山中心的問題是關注度太高，且價格已經不低，加上高新園已經擁擠不堪，未來已沒有太多發展空間，小白領會慢慢向後海和前海遷移，導致購買力減少，因此，南山中心不太值得推薦，中長期看跑輸大勢； 2.蛇口： 蛇口與深圳灣不同，蛇口擁有是市區內最好的自然資源，有山有海，遠離鬧市區，住宅也有更多大面積的豪宅，定位更明確，再加上大量的外籍人士聚集於此，也是深圳小量高租售比的片區； 因此，相比於深圳灣，蛇口價格支撐性會更好，且有不斷看齊深圳灣的勢頭；但蛇口也因此面臨一個嚴重的問題，深圳沒有太多不用上班的富豪；而蛇口交通不暢，學區不算頂級，導致以目前的價位，有很難匹配金領們的需求；所以，蛇口有潛力，但不會太大，中長期看持平大勢； 好來居和棲遊家園對比，更傾向棲遊家園。 從居住體驗的角度來看棲遊家園有小區環境，樓盤成交量也排在蛇口板塊top10，但是複式小戶型溢價會比較多，建議多關注筍盤。
問：老師你好，你覺得深圳外國語學校龍華校區怎麼樣？那裡的學位房龍悅居可以買嗎？未來三年有沒有上漲空間？
答：深外龍在龍華板塊還不錯，目前來看出了深高北就是深外龍更有潛力了。 龍悅居和上河坊都可以關注，有空間。
問：十三老師您好，想為投資沙井海岸城項目做準備，諮詢下房票問題。本人和父母都是深戶，我36歲，年收入30萬。父親65，母親60。因為目前住房是三拼三本證，我2套，母親1套，均紅本在手，手上現金100w。如何騰出房票買房、如何貸款最佳？求指教
答：你好，建議父母婚內更名，把房產都過戶到母親名下，騰出父親的房票買 父親65歲，還可以找渠道做接力貸
問：你好老師，請問一下，首付三成，大約150萬-2,00萬以內的，沒貸款記錄，想在深圳寶安購買房子，純投資性質，不自住。 請問有哪些樓盤可以推薦一下呢？一手二手都可以的 一手的話，比較看好海納公館這個樓盤或者周邊的新樓盤，但是他的交房時間比較久，而且還是毛坯交房！ 如果二手的話有哪些區域樓盤可以值得推薦呢，因為也想盡快租出去，以租頂部分月供的 謝謝老師！
答：150-200w首付，首套按揭買房，總價在500-600w吧，其實寶安的碧海確實是個好選擇了，海納公館買下來有點吃力。 重點考慮南山前海的二手小三房筍盤和碧海灣的次新花園三房，可選的範圍蠻大的，我在星球裡帶貨能力太強，不敢直接報盤，怕影響你下定買房。
問：大師，景田片區的天健天驕預計8月份要開盤了。這個盤您是否看好？多少單價值得入手呢？多謝！
答：天健天驕是偽香蜜湖啦，地段是很好的，小學也很好，就看價格了。景田早已成熟，天健工業園和香蜜村舊改算是拼圖的最後幾塊板，蓋完就沒有什麼未來想象空間咯。 所以是自住改善型的物業，穩健。
問：老師你好：我目前在西鄉松茂御龍灣有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情況是無房無貸！我是深戶！小孩目前上小學三年級，想買一套好一點的初中學位房！寶中我有關注（華聯城市全景）、南山陽光帶海濱城（南外高新）、科宛學裡（南外科華）、聽說寶安中心區的泰華梧桐島今年要開盤、目前首付能拿出350w,請問到底買哪裡好？方案2:（還是買50平方左右的學位房，再用別人名字買一套投資——沙井海岸城
答：學校對比：南外高新>南外科華 華聯城市全景位於創業路和公園路交口，這一區域是除寶安中心之外的第二梯隊高價區域，得益於寶安中學學位的加持，交通上位位於5號線洪浪北和靈芝站之間，6站到前海灣，在建12號線接駁靈芝地鐵站，2022年通車，通往科技園、後海、深圳灣、蛇口赤灣，周圍配套商業體豐富，大範圍舊改。樓盤是大花園，人車分流，華聯80%的戶型為雙拼。 華聯城市全景車位達不到1:1，戶型一般，優勢是原值高，多付首付或者全款稅費少，缺點是小戶型看馬路，戶型一般。 寶安中學推薦：勤誠達、中洲華府、華聯城市全景 投資角度更傾向方案2，2套房升值潛力大於1套，囤面積。
問：十三老師您好，我是破竹會員，想跟您請教一下，深圳落戶問題。是這樣的，自己符合深圳落戶條件，但是沒有錢和足夠的現金流供房子，想未來條件好了上車深圳，但又擔心深圳落戶隨時關閉。所以有必要先落戶落戶深圳，然後等著嗎？有什麼費用嗎(一次性和長期費用)？不買房會不會給戶口強行在踢出來？這樣自己的戶口和醫保什麼的不在同一地點生病報銷沒關係吧？麻煩您了，謝謝。
答：如果現在戶口在小城市或農村，不如遷來深圳，沒錢買房也沒關係，先佔個位唄。 沒有費用，不買房也不會踢出來，和生病報銷都沒關係。 能遷先遷吧，深圳落戶綠色通道遲早會關閉，深戶遲早也會像北上戶口一樣珍貴。
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