案情摘要
新冠肺炎疫情陰影未散，近日不少將房子委託給“我樂公寓”公司託管的房東發現，本該收到租金的日子，“我樂公寓”公司遲遲未能支付租金，房東前往公司討要說法，卻發現早已人去樓空人去，詢問公司人員得到答覆也是已經離職，這給本就在新冠肺炎期間缺少收入的房東雪上加霜。對於房東來說，如何向“我樂公寓”公司維權？如何儘快收回房屋是個很大的問題？對於租客而言，已經支付了房屋租金，還沒有到期，房東是否有權收回房屋？下面筆者就這些問題進行法律方面的分析。
一、關於合同性質問題
“我樂公寓”公司與房東簽訂的合同，雖然名稱是《資產管理服務合同》，但是判定一個合同法律性質，並非是根據合同名稱，而是根據合同中所約定的權利義務而定，“我樂公寓”公司與房東簽訂《資產管理服務合同》，“我樂公寓”公司的主要權利義務是，利用房東房屋對外轉租，向房東支付租金，房東的主要權利義務是將自己所有的房屋出租給“我樂公寓”公司，收取相應的租金，因而，雙方簽訂的《資產管理服務合同》從法律上屬於房屋租賃合同。“我樂公寓”公司與租客從法律上屬於轉租的法律關係。
二、“我樂公寓”公司失聯的情況下，如何維護權利？
（一）解除與“我樂公寓”公司簽訂的房屋租賃合同
根據“我樂公寓”公司與房東簽訂合同第七條第（五）項約定“乙方有下列情況之一的，甲方有權單方解除合同：1、遲延支付當期全部代付房屋租金十五個工作日以上的”，根據該條合同約定，“我樂公寓”公司遲延支付租金如果超過十五個工作日，房東就享有單方解除與“我樂公寓”公司合同的權利。
（二）合同解除後，要求“我樂公寓”公司支付欠付租金及違約金
根據“我樂公寓”公司與房東簽訂合同第八條第（四）項約定，“乙方有本合同第七條第五款情形之一的，應按相當於月租金的200%的金額或者本合同剩餘標的30%向甲方支付違約金，且甲方可以要求乙方賠償因乙方違約行為導致的相應損失。”質言之，“我樂公寓”公司遲延支付租金的情況下，已經對房東構成了違約，房東可以要求解除與“我樂公寓”公司簽訂的合同，同時，要求支付相當於雙倍租金或者剩餘租期租金30%的違約金，並賠償其他損失。根據《江蘇省高級人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第二十六條第二款規定：“因承租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閒置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。”，也就是說，在“我樂公寓”公司違約的情況下，房東最多可以要求“我樂公寓”公司賠償相當於六個月租金的損失。
三、房東能否以“我樂公寓”公司未交房租失聯，直接收房？
最後，也是房東及租客最頭疼的問題，就是在“我樂公寓”公司失聯的情況下，租賃房屋如何處理？房東因“我樂公寓”公司未支付房租，要求收房，租客作為次承租人以支付一年或半年房租為由拒絕交房，雙方矛盾很是嚴重，“樂伽公寓”事件中甚至出現，房東焊死大門，強制將租客物品清出的極端事件。
從法律上，房東能不能直接要求作為次承租人的租客搬走呢？答案是否定的，因租賃房屋是房東同意“我樂公寓”公司對外轉租，租客與“我樂公寓”公司之間的轉租協議合法有效，在租客向“我樂公寓”公司支付租金，租客有權在租金內使用租賃房屋，法律上稱之為有權佔有。而房東與作為次承租人的租客因沒有直接的房屋租賃合同關係，需要在房東與“我樂公寓”公司解除合同關係後，才有權要求作為次承租人的租客搬出。
總結
綜上，房東可以起訴解除與“我樂公寓”公司合同，並要求“我樂公寓”公司支付拖欠租金並支付違約金賠償損失。在未解除與“我樂公寓”公司合同情況下，租客已經支付租金的情況下，租客依然享有使用租賃房屋權利，不能強制要求搬出。
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