用一句話形容目前開發商做長租公寓的狀態：“長租公寓成為開發商的標配，沒有做的很焦躁，正在做的很焦躁。”
隨著萬科、碧桂園、恆大、龍湖、佳兆業等房企已經進入長租公寓市場較長一段時間，在國家租賃政策持續利好的大背景之下，以及長租不斷被吹向風口的大環境之下，長租公寓話題已經逐漸從行業熱點擴散為社會熱點話題。
7月11日，一場由深圳市房地產協會主辦的年度深圳房地產思想盛宴持續。當日上午，圍繞“長租公寓”主題的論壇吸引來自地產行業各端特別是正在做長租公寓開發企業的目光聚焦。筆者針對現場嘉賓乾貨分享，針對長租公寓現狀及發展數據進行整理，同時也非常期待未來長租公寓市場的進一步規模壯大與發展逐漸走向成熟。
1.全國租賃市場容量到底多大？一線城市10年人口淨流入有多少？
在現場嘉賓分享長租公寓市場之前，針對全國租賃市場進行了數字說明。從圖表來看，全國租賃市場的容量達到5萬億，其中全國流動人口為2.53億人，流動人口租房比例為72％，租賃剛性需求人口達1.7億人。租賃市場達5萬億的容量，可以說是巨大風口。
另外，北上深廣一線城市10年人口淨流入量分別為772萬、954萬、756萬、462萬人次。
2.目前長租公寓能帶來的租金收入多少？到2020年長租公寓利潤規模有多大？
從國泰君安2017年發佈的長租公寓報告來看，在均衡狀態下，長租公寓需求端能帶來的租金收益至少達200億元。其中，長租公寓需求大約為1000萬間，而16年底長租公寓僅為200萬間，可以說缺口較大，長租公寓平均租金增長率預計達5％。從分析來看，到2020年，長租公寓潛在營業收入近2200億元，總體淨利潤規模在250億元左右。
3.深圳到2021年，租賃住房未來供給結構如何？
在如此巨大的租賃市場容量背景之下，從現場圖表來看，可以得出2021年深圳租賃市場的結構跟目前將會形成巨大差異。2012年，深圳租賃人口預計達694萬，其中個人租賃144.7萬間，城中村155萬間，分散式品牌公寓16萬間，集中式品牌公寓117.5萬間。
4.與美國租房市場項目，中國租房市場B2C與C2C佔比怎樣？
長租公寓在國內起步的時間較晚，相對於美國租房市場B2C與C2C之間46開的佔比，中國租房市場，以C2C97％的佔比佔據絕對地位，B2C佔比僅3％。國內品牌公寓市場增長空間巨大。
5.去年中國公寓市場整體規模如何？
據相關數據來看，2017年中國公寓市場分散式佔比為74.56％，集中式佔比為17.17％，服務式佔比為8.27％。在整體規模上，由於集中式長租公寓物業獲取相對分散式門檻更高，集中式長租公寓遠落後分散式。
6.國內各品牌長租公寓發展概況怎樣？
從圖表來看，目前成立於2011年的自如，規模達40萬間，處於品牌公寓規模領先地位；魔方公寓則在融資進度方面進展較為成熟，已達到C輪融資。
7.美國長租公寓REITS對我國長租公寓發展有什麼啟示？
從REITS的行業研究報告分析，美國目前更側重於資本運作，發展已達高級階段，同時金融工具豐富，租金回報率達8％-12％，而中國租金回報率僅為2％-4％，中國一線城市租金回報率可能只有1％左右。未來，結合REITS等長期融資工具，大幅降低長租公寓融資成本，中國長租公寓將迎來行業發展最佳狀態。
by：房天下
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