商業地產資產證券化的前提，是滿足投資人的投資回報要求。某外資基金對收益率的要求：
一線城市5%，二線城市6%，三線城市7.5%
對於商業地產：
毛（淨）租金回報率 = 毛（淨）租金收入 / 商業地產估值
以萬達商管為例，
2018年度租金及相關收入302.6億；
2018年底投資物業（即商業地產）估值4072億，其中：
--已建成部分估值4001億；
--在建部分估值71億；
毛租金回報率
= 租金收入 / 已建成部分投資物業估值
= 302.6億 / 4001億
= 7.56%
下面整理了部分上市房企租金回報率情況：
2018部分上市房企毛租金回報率一覽
說明：
1、毛租金回報率=毛租金收入/投資物業估值；
2、租金收入和估值剔除了酒店；
3、估值採取公允價值法；
4、值剔除了在建尚未產生租金收益的部分；
5、部分企業未披露相關詳細信息，如萬科印力等，歡迎大家補充。
2018年行業平均毛租金回報率約4.5%（不含酒店業務），扣除稅金及運營成本費用後，行業平均淨租金回報率3.3%左右。
整體來看估值相對於租金水平偏高，資產回報率偏低，這就是商業地產行業的現狀；這個問題如果不解決，金融創新只會是無源之水，無本之木。
凱德轉讓3個二線城市購物中心，收益率約6%
回報率偏低的一個重要原因是目前的資產價格相對租金過高，以現有價格發REITs將無法達到投資人對產品收益的要求；如果折價發行又將導致報表出現虧損，影響淨利潤和股價，上市公司面臨兩難。
下面通過一個案例來具體說明：
例：某二線城市購物中心
1、總建面13萬平米，商業建面9萬平米，可租賃面積6.5萬平米；
2、總投資10.2億；
3、成熟年租金及相關收入11636萬元；
4、NOI為7639萬元。
按目前行業平均淨租金回報率約3.3%，該物業賬面公允價值為
7639/3.3%=231,475萬元
假設資本市場對投資收益率要求為6%，則REITs發行價格為
7639/6%=127,311萬元
發行價格相當於資產賬面價值的：
127,311/231,475=55%
因為折價發行，產生賬面虧損：
（102,000+（231,475-102,000）*75%）-1271,311=71795萬元
虧損不僅僅影響淨利潤和上市公司股價，更嚴重的是它推翻了上市公司現行報表的估值體系。自持物業估值下降，抵押物不足，會實質性影響融資能力。資產回報率如果不提高，REITs只會是無源之水，無本之木。
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