眼下樓市最瘋的城市，除了深圳，可能就是它了。
中國最強的地級市，上海的“副一線城市”——蘇州。
除了四大一線城市和“重慶省”以外，它是下一個即將突破2萬億GDP的城市，排名第六。
前幾天，蘇州發佈“王炸”級的人才新政，大專學歷只需要半年社保，即可落戶。本科45歲以下直接落戶。
消息一出，樓市立馬就沸騰了。融創隨即宣稱在蘇州“取消案場所有優惠”。
市場消息火熱：60秒賣掉12億、9秒去化9成、1分鐘銷售5.4億並全部售罄......
倘若不是每個人臉上都戴著口罩，根本看不出這還是疫情期間。
就連二手房也應聲調價。
諸葛找房數據顯示，新政24小時內就有280套二手房上調價格，而且漲價房源連續三天遞增！
數據來源諸葛找房
與此同時，貝殼研究院榜單顯示，蘇州甩開南京、杭州、深圳等城市，房地產市場復甦力排名高居第一。
《房地產市場復甦力指數城市排行榜TOP10》，來源貝殼找房
蘇州，已經打響了疫後樓市回暖的第一槍。房價還會大漲嗎？
其實，蘇州的人口吸引力，一直比不上同等級的城市，遠遠落後於杭州。
作為江蘇省第一經濟大市，它在搶人方面略顯頹勢。
2019年末，蘇州常住人口為1074.99萬人，只比前年上漲0.3%，僅僅新增2.82萬人。同時，人口結構也主要以高中、中專學歷為主，多集中在製造業。
因此，蘇州常住人口增長停滯，是事實也是難題，目前蘇州處於向智能製造業升級的關鍵時期，高質量人才的引入尤為迫切。
相較而言，鄰省的杭州卻已經拔得頭籌。2019年末，杭州市常住人口突破千萬，達到1036萬人，一年就增加了55.4萬，甚至超過了所有一線城市。疫情下，杭州還是最先知先覺，率先搶人的城市。
所以蘇州放寬人才落戶政策，本是應然之舉。
再來看看，上週四蘇州發佈的《市政府關於調整人才落戶相關政策的通知》。
這一文件簡單歸納下來，主要有以下幾個要點：
1、本科可以直接落戶，無需社保，年齡不超過45週歲；
2、大專連續6個月社保就可以落戶，年齡不超過35週歲；
3、適用於蘇州大市行政區域，含各縣市；
4、5月1日起正式執行。
蘇州之舉，釋放的積極信號已經相當明顯。
這意味著，買房門檻大大降低。所有符合年齡要求的本科和大專畢業生，不再需要積分落戶了。
目前來看，人才政策是鬆綁樓市最穩妥的做法。
全國30多個城市陸續給樓市鬆綁，其中不少都是以這種形式微調。
值得注意的是，蘇州這回很聰明，從政策出臺到落地執行，留足了一個多月的時間窗口，這樣一來，如果真是步子邁大了、面臨輿論壓力，可以適時調整政策，收一收。
不過，人才新政即便沒有正式執行，嗅覺靈敏的開發商們就已經開始借勢炒作了。
3月上半月，蘇州樓市整體供應成交表現引人驚歎，同比“量價齊升”、多個項目盤出現拼手速搶房的現象。一時間，“蘇州樓市提前回暖”、“報復性買房”、“預售井噴”等論調甚囂塵上。
拿3月21日開盤的湖西星辰來說，銷售均價在2.8萬元/平方米，最終認籌客戶500來組，首開去化率近9成，僅用了60秒就銷售了12億，最後只剩下30套122平米的三房。
甚至還有項目出現了9秒去化9成、1分鐘全部售罄的盛況！
也是在同一天，融創出臺了對蘇州區域項目取消案場優惠促銷政策的通知，這一文件流傳開後引起廣泛爭議。
通知稱，現蘇州已放開落戶政策，集團要求蘇州公司各項目取消所有案場優惠，統一按照備案價銷售，即日執行。
這無疑對市場預期造成了一定的心理衝擊。
縱觀蘇州這幾年樓市，自2015年年初開始，蘇州的房價就一路扶搖直上，迎來了最強一輪上漲趨勢。二手房均價從原來的1.3萬/㎡上漲到了現在將近2.8萬/㎡，翻了整整一倍，牢牢位列全國房價Top15。在蘇州人最引以為傲的工業園區，不少樓盤的價格早已突破5萬/㎡。
數據來源中國房價行情網，為2月份蘇州各區縣均價數據
於是，自去年5月起，當地陸續出臺樓市“降溫”政策。
尤其是724最嚴調控新政出臺後，一年限購升級為兩年，新房限售三年，二手房限售五年，更是抑制了大量投資需求，相當於鎖死了當地樓市。
然而從貝殼找房、中國房價行情網等多個機構提供的數據來看，這些措施雖延緩了蘇州房價上漲速度，卻沒未造成當地房價下跌，蘇州房價依然以橫盤微升為主。甚至在2019年年底，蘇州二手房均價一度漲到了2.9萬/平。
一定程度上來說，不斷高漲的蘇州房價正是蘇州經濟持續向好的表現。
要知道，蘇州這座城市的基本面相當牛。
改革開放後，蘇州僅僅用了十餘年時間，就從上海後花園變成了世界工廠。至今，蘇州還是唯一一座GDP挺進全國前10的地級市。
2019年數據顯示，蘇州GDP達19235.8億，二線城市裡僅次於面積相當於一個小省的重慶。2020年，蘇州經濟總量很有可能再上一個臺階，邁入2萬億大關。
蘇州的崛起離不開三大優勢。
首先，要歸功於蘇州引領的蘇南模式，一大批鄉鎮企業如雨後春筍般出現。先工業化、再市場化的路徑讓蘇州經濟飛速騰飛，只用了12年，當地GDP就增長了6倍多。
其次，是中新工業園落戶蘇州。
上個世紀90年代初，開放浦東的消息讓整個西方世界為之一振。彼時的蘇州，也狠狠抓住了機會，宣佈與新加坡合作開發建設蘇州工業園區，成為兩國第一個政府間的合作項目。
這個改變蘇州面貌的大項目，正是因為當地官員審時度勢、先知先覺，從上海、無錫等熱門候選城市中搶了過來。
時至今日，這塊昔日的不毛之地，已經是蘇州房價最高的片區：金雞湖兩岸流光溢彩，東方之門甚至成為蘇州的地標。
最後，21世紀以來，蘇州還抓住了中國加入WTO的利好，與上海形成“前店後廠”的發展模式，吸引外資力度不斷加大。最高的時候（2007年），蘇州的GDP對出口的依存度高達154.5%。阿迪達斯、強生、普利司通、飛利浦、歐萊雅、松下等大眾熟知的國際大牌，都是蘇州製造業神話的締造者。
1990年-2018年蘇州出口額與GDP比值 數據來源：蘇州統計局
這有點像深圳-東莞的關係，此前我們也把蘇州、東莞這類城市成為副一線城市（《二線陣營鉅變！當今中國，有四個“副一線城市”冉冉升起》）。只不過，蘇州有東莞不具備的優勢。
東莞是被動地享受深圳的外溢，整個城市界面還是工廠風、有“直筒子市”一貫的城鄉結合部畫風，臨深片區有睡城價值，但配套還相對落後；
而蘇州已經化被動為主動，不再只滿足於承接上海低端產業。憑藉新加坡工業園帶動，當地的企業融資、生產、銷售、管理模式逐步國際化。像“先規劃後開發”、“親商”這樣的園區經驗，已經與“崑山之路”“張家港精神”一道，成為蘇州奉獻給中國改革開放事業的“三大法寶”。
同時，蘇州文化底蘊深厚，小橋流水人家的江南元素早已深入人心，宜居性在各大城市裡名列前茅。
就拿蘇州與上海聯繫最緊密的崑山來說，臺資密集，一個縣級市就能叫板國內大部分三四線城市，經濟發達不說，同時也是養老聖地。
隨著落戶門檻的降低，蘇州也將迎來一波人口紅利。
在一個城市工作發展，“安居才能立業”，尤其是在“住房不炒”的政策背景下，新增人口勢必將成為新的購房主力。
作為長三角的明星城市之一，蘇州的吸引力並不弱。人才政策傳導樓市需求，短期內蘇州房價存在抬頭之勢也是必然。
但這並不意味著蘇州樓市會大漲，去年層層加碼的調控政策已經將當地樓市流動性鎖死。只要限售不放開，蘇州樓市依然會比較穩定。
此外，蘇州這幾年的賣地收入也是穩居各大城市前五。
2019年的土地出讓金高達1850.2億，而拿地的項目也將悉數在2020年逐步供應，整個市場新房供應量是增加的。
因此，蘇州預計難以出現供應緊缺、房價大漲的情況。
在去年多次被“黃牌”預警後，蘇州要想真的給樓市鬆綁，也會講究平衡和節奏感，比如這次的人才新政，從出臺到落地，就留足了時間窗口，同時保證庫存、留夠了底牌。
可預見的是，經濟復甦、並逐步進入正軌的城市樓市會先後回暖。
由於疫情影響，被迫失去的“小陽春”，房企也會想盡辦法奪回來！
下一個會是誰？
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