“現在真是看不清，一邊是賣房人高高掛起的二手房，另一邊是無力接盤的吃瓜群眾”，一位網友很是迷糊。
其實，這不是個別現象。上“度娘”搜索發現，滿屏的降價賣房甩賣信息，但即使如此，對於經濟條件一般的買房人來說，降那點價仍舊不足以讓人心動，因為基數實在是太大了，樓市就處在這樣一個膠著狀態之中，業內人士稱之為“拉鋸戰”時間。
其實，回顧一下最近3年的樓市軌跡，我們就能很好理解當下的樓市現狀了。本輪樓市調控自2016年國慶以後開啟調控以來。調控頻次是一年比一年多。2017年250次，2018年405次，2019年超過600次，2020年大家都看到了，樓市調控仍舊沒有放鬆。說到這裡，大家都有一個疑問了，樓市調控的目標到底是什麼？
對於這個問題，我們可以通過決策層最近一次會議可以讀出信號，那就是促進房地產市場健康平穩發展。如何實現呢？同樣給予了明確要求，通過“穩地價、穩房價、穩預期”。比如說地價，上有封頂限制，下有託底，前者好理解，對於後者，我們可以發現一個現象，除了設置底價，一般來說，如果民企不敢拿地，地方上還有很多自己的城投公司，加上大量的國企、央企，所以，地價不會低到哪裡去。
光穩地價還不能做到絕對的穩，還要穩房價，那就是漲跌幅限制，一般來說，明面上的，一般要求本次銷售價格波動幅度不得超過5%-10%，有的地方還以GDP增速為標準。實際上，即使沒有文件規定，房企在申領銷許的時候，還會受到口頭指導。至於穩預期，那就更好理解了，這主要是指媒體方面的，如果當房價或者輿論出現明顯波動時，官媒一般會發出穩定預期的文章，引導大家理性對待。比如前不久，經濟日報針對近日的“崩盤論”給予了回應，目的還是要大家堅定信心，樓市不會出現大起大落。
理解了國家對樓市的調控目標，對於我們購房者來說，到底是未來1年買好還是等跌下來買呢？經濟學家一席話點醒，為我們算了一筆賬。
以1套市值100萬的房子為例，假如：1年房價上漲幅度為5%，下降幅度為也是5%，首付款30%，即30萬，銀行存款利率3%，純商貸按揭30年期房貸利率為5.39%。
先說上漲的情形。假如未來5年，每年都上漲5%，那麼5年後約127.6萬，這是總資產價值。不過，這裡面還有各項成本，如30萬本金利息為30萬*3%*5年=4.5萬，還有房貸利息，5年時間共還利息大約在18萬左右。所以，5年時間，最終的總資產為127萬-4.5萬-18萬=104.5萬。
再說房價下降情形。如果每年房價下降5%，房產總值就只有77.3萬，而房貸利息和本金利息仍然存在，5年之後，最終資產為77.3萬-4.5萬-18萬=54.8萬。
不漲不跌情形。5年後的總資產=100萬-4.5萬-18萬=77.5萬。
總結一下，很顯然，房價不漲或者下降，肯定是虧損的，不過是多少而已。現在就看房價上漲的情形，上漲幅度要達到多少才合算。前面假設的房價上漲5%幅度，雖然最終的總資產比買入時多出了4.5萬（只算了大項），約4.5%，但未考慮到通脹情形，如果按照年均7%通脹率，5年後100萬的資產就相當於現在的69.6萬左右。所以，房價每年上漲5%，顯然是跑不過通脹的。初步估算只有房價每年上漲幅度達到5%+7%-4.5%=7.5%才與通脹持平。
當然，這是純理論計算，運用到現實中看，在過去N年，那些幾年就翻番的房價，顯然是跑過通脹了，這也是人們為什麼比較喜歡把錢投在房子上的原因。不過，接下來這種可能性則越來越小，有貨幣方面的原因，也有城市化率因素。如果房子不抗通脹了，什麼東西能抗通脹呢？
說實話，還真難找。其實，在經濟學家看來，對於個人來說，最划算的做法是，通過自己努力工作，提升工資水平（至少要達到平均水平以上），因為在大體上，工資收入會跟隨貨幣增速，但賺進來的錢如果存起來還是會面臨貶值情況，如果找不到高於通脹投資標的情況下，最好的做法就是把錢在當期花出去。
通過以上分析，是咬牙買房，還是存錢呢？
在經濟學家看來，如果是剛需，就不能算經濟賬了，漲跌幅度5%上下，早一年還是晚一年，眼前看似是不少錢，但拉長時間看，根本就不算什麼了，甚至可以忽略不計。有經濟條件，有實際居住需求，看中了就買吧。
但如果是投資房產的話，那就需要好好合計了。通過上面的分析可知，每年房價需要7.5%的增長幅度，如果全國平均增長5%水平，肯定會有超出這個平均數的，能超過7.5%就更好，不過，這樣的城市應該不會太多，應在經濟、人口排名都比較靠前的城市中找。但若以後房價增長在大多數城市，大多數時候，甚至低於平均數水平，那還不如存款來得實際，畢竟流動性還比房子好。
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