3月24日，天府新區麓山版塊兩宗合計119畝土地登上拍賣臺，它們曾於去年9月流拍，此次以“回鍋肉”的姿態登場，起拍價均有不同程度的降低。不過
據銳理君瞭解，這兩宗地絕對屬於“真香”系列，報名參與競拍的房企合計達到36家，搶地熱情持續漲漲漲。前情提要
本場報名參拍的36家房企中，既有一直尋求進入成都市場的“敲門者”，也有剛剛在蓉公開拿地亮相的“新面孔”，更有深耕成都樓市多年的“老朋友”。
以上週在成都新都五龍山片區拿地並造成轟動的上海大發為例，它此前已經多次亮相成都土拍現場。據銳理君瞭解，2020年起，大發已經把川渝區域作為重點的拿地佈局區域，併力主實現持續深耕發展。今年，僅在成都和重慶兩地，上海大發的投資貨值計劃就超過60億。此外，諸如華宇、龍光等在蓉已經有諸多成熟作品的企業，同樣在加快拿地節奏。
從龍泉驛到新都再到今天的天府新區，成都市場的受熱捧程度與去年相比有過之而無不及。
究其原因，以下幾點值得關注
1、上半年原本就是拿地的傳統“窗口期”，不少房企口袋裡揣著資金；
2、疫情之外，企業更需要快速回到“正軌”，包括開發、現金流；
3、在有地塊前端地價已經降了身段的情況下，此時不“抄底”，更待何時？
4、最重要的，成都的城市價值、開發潛力、投資空間越來越受到房企，尤其是外來大牌房企的認可，集中湧向成都毫不奇怪。
拍賣結果
今日宗地採取“限價競買+續競配建並無償移交統籌住房面積比例”方式進行拍賣。
一號宗地：出讓面積50.2畝，計算容積率2.0，之前樓面地價為9006.6元/㎡，再次掛出後，降至7130元/㎡。開拍12分鐘，達到最高限價。最終，66號藍光地產以10657.8元/㎡的價格將其拿下，溢價率49.5%，無償移交統籌住房比例達23%。
二號宗地：出讓面積68.5畝，計算容積率2.0，之前樓面地價為8256.4元/㎡，再次掛出後，降至6530元/㎡。開拍5分鐘，達到最高限價。最終，80號佳兆業以9757元/㎡的價格將其拿下，溢價率49.4%，無償移交統籌住房比例達23%。
地塊詳情
一號宗地：天府新區成都直管區萬安街道大石社區八組（萬安片區，麓山大道南側，瀋陽路北側）
淨用地面積：50.2 (畝)
土地用途分類：住宅兼容商業
商業佔比上限：12%
計算容積率：2.0
起始樓面地價：7130.2(元/㎡)
一號宗地位於當代麓府小區東南側，北臨規劃道路，東至萬福寺路，南臨啟元一街，西至開元寺街。一號宗地未實施打圍，內部無未拆除的構（建）築物，競得人需要自行清理內部的雜樹、棄土等，並處理宗地與周邊的地勢高差。
（一號宗地內部圖 攝於去年9月 來源：銳理數據）
二號宗地：天府新區成都直管區萬安街道開元村五組，大石社區七組，高飯店村八組（萬安片區，麓山大道南側，瀋陽路北側）
淨用地面積：68.5 (畝)
土地用途分類：住宅兼容商業
商業佔比上限：12%
計算容積率：2.0
起始樓面地價：6530.1(元/㎡)
二號宗地位於一號宗地以南約300米處，宗地淨用地面積99.6畝，其中靠萬福寺路一側的計價部分約68.5畝，未計價部分包含10畝的幼兒園建設用地和21.2畝體育場館用地，商業佔比不大於12%。
該宗地同樣未實施打圍，宗地內部除了棄土和雜樹之外，還有坑塘和廢棄塔基，需要競得人自行處理。
（二號宗地內部圖 攝於去年9月 來源：銳理數據）
出讓條件變化
再次登場後，除了價格，這兩宗地的競拍方式同樣出現了一些變化：
之前它們均需要配建規定比例的統籌住房（一號宗地不小於計容總建築面積的10%，二號宗地是8%），現在則改為現場競價達到最高限價後，按每次舉牌競買增加配建無償移交佔宗地計容總建築面積1%的統籌住房面積的比例方式，續競統籌住房面積比例，最高為90%——也就是說，配建的起始門檻有所降低。
（3月24日現場拍賣規則）
關於地塊的更多細節，銳理君曾有詳細分析，見《實踩天府新區119畝地 “低門檻+斷供”是關鍵》
綜合分析，地塊的看點有這些：
一、二號宗地相距不遠，直線距離僅300米，後期可聯動帶動版塊發力。
它們所在的天府新區麓山版塊，隨著時間推移，“配套缺失”這一缺點正在被弱化。
教育資源：二號宗地需要配建的幼兒園，合能楓丹鉑麓西側及其北側各有一宗幼兒園用地，當代麓府還配建了啟元二街南側的一所九年制學校（工程名：大石學校），目前在建；
（大石學校 攝於去年9月 來源：銳理數據）
生活配套：每一所幼兒園旁，都同步規劃了一處社區綜合體用地，農貿市場、公廁、停車場等一應俱全；
軌交資源：地鐵6號線預計今年年底通車。規劃中的14號線和26號線將分別與6號線的麓山大道站以及瀋陽路站交匯（規劃）。更大的範圍內，還有昌公堰TOD。
這兩宗地還是天府新區少有的非產業地塊，銳理君在之前的稿件裡曾總結過天府新區近年來成交土地的一些特點：
（1）2019年招拍掛供應土地1471畝（環比下降56%），成交1135畝（環比下降67%），整體看，進入機會下降明顯。
（2）2019年至今，天府新區招拍掛共出讓土地22宗，重大產業用地佔了11宗，想要在這裡拿地，沒有產業這把刷子很難。
天府新區三大產業功能區——成都科學城、天府總部商務區和天府文創城。
2019年，成都科學城拜訪六類500強企業45次，新簽約項目37個、協議總投資388.46億元；
2019年，天府總部商務區總部基地項目集中籤約儀式和建設啟動儀式當天，現場簽約正大集團、招商蛇口、神馬專車等行業巨頭企業30家，協議總金額達1110億元；
2019年，天府文創城舉辦天府文創產業論壇、意大利羅馬、米蘭推介會等重大活動19場，簽約引進天府影都、今典紅樹林等20個文旅項目，簽約總投資968億元。
區域市場
（本次出讓宗地與德商地塊區位圖 來源：銳理數據）
具體到區域房地產市場，數據顯示，過去五年，周邊兩公里土地出讓多以商業用地為主，德商年初拿下的118畝住兼商用地，是本次宗地的重要參考。最新消息顯示，德商將與花樣年合作開發。
德商地塊出讓前就受到眾多房企關注，起拍價為6753元/㎡，拍賣當日爭搶激烈，最終成交樓面地價達10130.5元/㎡，總價15.94億元，溢價率50%，除此之外，德商還需要移交11%的住房，以及建設並無償移交市政設施用房、公共立體停車庫、公共綠地和周邊道路等公服配套。
降價後的二號宗地與德商地塊相比，起拍價甚至更低，自然受到關注。
（周邊2公里近12個月在售項目 ）
目前周邊住宅成交主要來自於當代麓府和合能楓丹鉑麓，它們的開發已經進入後半程，區域需要全新的項目，以新的產品定位，補充供應。
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