编者按：2019政策调控业绩成色几何，2020“黑天鹅”之下企业如何应对？伴随上市房企2019年度业绩陆续披露，风财讯【直击财报季】特别栏目，多维解读200家品牌房企的“2019成绩单”。
合生创展董事会主席 朱桔榕
合生二代朱桔榕掌管的合生创展，颇有重回赛场的意味。
体现在业绩上便是销售终于打破200亿“魔咒”。合生创展2019年销售及预售合约出售的物业总额212.58亿元，同比增长41.96%，创下合生创展历史最好成绩，首次冲破200亿元的大关。
拿地方面，合生创展一改以往保守态度变得更加积极。截至2019年12月31日，合生创展土地储备3111万平米，同比增长6.47%。机构拿地金额排名榜，合生创展以76亿元位列第99名。
随着千亿房企不断扩容，行业集中度不断提升，这不是合生创展最好的时代。但目前从业绩突破来看，合生创展开始找到了自己的节奏。朱桔榕带领昔日“地产航母”合生创展重返巅峰的剧情变得更加有看点了。
销售突破200亿“魔咒”
年报显示，合生创展2019年实现营业额186.01亿港元，同比增长39.92%；股权持有人应占溢利94.86亿港元，同比增长64.25%；核心利润32.3亿港元，同比增长40.25%。营收、利润增幅均创下历年新高。
在女儿朱桔榕获委任为董事会主席的第一份全年财报中，合生创展2019年业绩打破了200亿元的“魔咒”立了一个好彩头。
值得一提的是，2019年的212.58亿元销售成绩是合生创展历史上取得的最好成绩。自2004年突破百亿元大关以来，合生创展销售额一直停滞不前，2014-2018年的数据分别为53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元和92.28亿元和149.75亿元。
不可否认，合生创展实现“突破”的背后，有行业环境的倒逼，毕竟房地产行业规模意味着市占率。但其热点一二线城市的布局为其销售助力不少。
年报显示，合生创展集团2019年上海销售金额为93.89亿元，占集团合约销售总额的44%；广州、北京及天津和惠州的合约销售金额分别为56.98亿元、36.87亿元和24.84亿元，占集团合约销售总额的比例分别为27%、17%和12%。合生创展指出，各城市销售额上升原因为项目热销。
资深地产人张波表示，合生创展的确在2019年取得了明显的销量提升，并重启公开市场拿地、接盘新城项目、销售也进入快车道。一方面是上海公司的几个项目销售提升明显，部分项目在2019年加快了建设和供应的速度；另一方面公司项目的布局还是围绕着核心都市圈展开，也为去化打下了较好基础。
有得必有失。销售创新高的同时，合生创展的各类成本增幅亦处在“高位”。
年报显示，合生创展2019年的销售成本、经营成本、财务成本同比增幅分别为37%、31%、26%。
从合生创展历年的表现看，销售增长缓慢的同时，其成本亦处于低位。若合生创展想继续突破销售，成本管控是一大关。
“凶猛”拿地，希冀荣光
不过，合生创展2019年距离合生创展董事局主席朱孟依定订下的小目标400亿元尚有187.42亿元的距离。
或许是“重回荣光”的驱使，合生创展一改以往“沉寂”态势，转向积极纳储。截至2019年12月31日，合生创展土地储备3111万平米，同比增长6.47%。机构拿地金额排名榜，合生创展以76亿元位列第99名。
一组数据可以佐证其扩张势头“凶猛”。招拍挂市场上，2019年7-10月，合生创展耗资约74亿元斩获北京、杭州、广州等地多幅地块，总金额逾去年全年净利润。
作为对比， 2014-2018年，合生创展的土地储备面积分别为3269万平方米、3099万平方米、3013万平方米、2933万平方米、2922万平方米，只减不增。
公开市场频繁拿地的同时，合生创展还加大了对旧改的布局。2019年4月合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社，签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议，其中，占地面积约109.74万平方米，现状建筑约330万平方米，是海珠旧改项目中面积第二大改造片区；2019年9月16日，合生创展正式成为番禺新基村旧改合作企业，投资总额达29亿元，总用地面积为24.71公顷。
此外，合生创展通过收并购扩储。2019年2月4日，合生以5100万元购入桂林凤凰文投置业有限公司51%股权，该公司在广西阳朔有四宗土地，合生创展拟分三期将其打造为以住宅为主、商业为辅的养老项目。
合生创展积极扩储是合生创展重回第一阵营的决心体现。
合生创展管理层公开表示，近年来，合生创展加快开发力度，并从2017年开始逐步加大项目供货和开发节奏。而朱孟依给集团定下目标：2019年销售400亿元，2020年800亿元，每年保持30%-50%的增长率。
不过，伴随着规模的增长，合生创展的杠杆水平同步放大。截至2019年末，合生创展集团的负债总额为1290.88亿港元，与上年同期的963.37亿港元相比增长了327.51亿港元，同比增幅约34%。合生创展表示，负债总额增长主要系借贷及应付账款、应计款项及其他应付款项增加所致。
受负债总额影响，2019年合生创展的资产负债率增加。年报显示，合生创展2019年资产负债率63%，上年同期为59%。
虽说合生创展2019年的资产负债率尚处于合理水平，不过合生创展在重回“巅峰”的过程中，亦要守好安全边界，这样才能走的又稳又远。
资深地产人张波也表达了类似担忧，“近几年高速发展的品牌房企大都是借助高周转和快速布局取胜，但值得关注是，目前的房地产基本面相比前几年已开始出现明显变化，房地产去投资化、去产能化的大背景下，再次选择加快拿地和销售节奏是否可以适应未来楼市发展，依然是件值得商榷的问题。”
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