3月12日，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》。
1）将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。
2）试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。
3）首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，具体实施方案由试点省份人民政府制定并报自然资源部备案。
国务院下放审批权、简化征地程序，将直接加快地方政府的征地速度，增加土地市场的供应量，同时为当地政府带来丰厚的土地出让金收入。
而此项举措出台的背后，则是折射出地方政府对土地出让的依赖程度之高，以及更深层次的农村土地改革带来的影响。
1. 地方政府的土地财政依赖度
地方政府的财政收入来源于4项内容：地方一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入和社会保险基金预算收入。
其中的社会保险基金收入专款专用，国有资本经营预算收入中的大部分又都返还给了企业，所以，地方一般公共预算收入和政府性基金预算收入（其中大部分为土地出让金收入）就成了地方财政收入中最重要的两项内容。
因此，我们通过计算土地出让金收入和地方一般公共预算收入的比值，来一窥地方政府对土地财政的依赖程度。
▎土地财政依赖度=土地出让金收入/地方一般公共预算收入
图表1 2018年主要城市土地财政依赖度
数据来源：国家统计局，各城市财政局，中指院，wind
注：个别城市的土地出让金收入用政府性基金预算收入代替
从图中我们可以看出：
一线城市对土地财政的平均依赖程度较低，为39.75%；
新一线城市和二线城市的依赖程度较高，分别为66.50%和69.90%；
而三线样本城市的土地依赖程度则已高达95.74%。
地方政府对土地财政的依赖程度之高由此可见一斑。（详情见文末图表）
另外，由于此项政策给了地方政府在卖地上更大程度的松绑，会加速地方政府的卖地动作，增大土地市场的供应量。
并且这部分土地大多集中在城乡结合部，地价较低，势必会对城市的房价形成一定程度的挤压，给房企带来一定的利空影响，然而土地财政的闭环必然需要地产市场的活跃成交。
所以，我们认为，一些地方政府会在一定程度上对当地的地产政策进行松绑，尤其是土地财政依赖度较高的城市。
2. 农村土地改革带来的影响
早在2017年8月，国土部和住建部就出台了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，此项举措意义重大，标志着农村集体土地可直接入市，打破了一直以来的政府对土地的垄断。
而昨晚发布的农转用以及征地审批的相关政策，直接加速了农村土地改革的进程，预计将加速推动以下3方面的影响：
1）大批低成本土地直接入市，参与到租赁住房市场，将对城市内的高房价、高地价形成一定程度的冲击，加大了房企的经营压力。
2）政府将土地市场红利让于农民，将带来一批新的财富人群，形成新的消费主力群体；同时，地方政府依然可以通过出让周边土地获得大量的财政收入。
3）城乡结合部的土地价值大幅度提升，同时将带动周围工商业配套设施的开发；此外，地方政府通过出让土地获得的收入可以推动这些区域的基础设施建设，为地方政府打通了新的投资方向。
附 2018年主要城市土地财政依赖度
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