開年至今，疫情一直衝擊著蘭州樓市，很多人對房價的看法也截然相反。最近，“疫情之後，兜裡的錢究竟會多買一間衛生間，還是少買一間衛生間”就成了許多網友互相爭論的問題。有人調侃，又到了“互罵傻x”的時候了！
其實關於“房價漲還是降”這個問題，每一年都會讓我們分割陣營，引發唇槍舌戰。疫情之下，蘭州樓市狀態還不明朗，購房者預期必然不統一。但房價的走勢一定有跡可循，這也是很多網友堅定地發表觀點的原因。
那麼，2020年蘭州的房價到底是漲還是降呢？
這個問題的答案需要綜合考量，畢竟影響房價的變量因素太多了。但歸根結底，商品房的需求量和供應量，往往是影響房價最直接的原因。而這就關係到蘭州的人口增速、購房者預期、開發商策略和城市土地政策的變化等。
相較之下，城市人口數量一直都是住房需求變化的關鍵因素，經濟學家任澤平說的“房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口”，正是對此最好的詮釋。
短期內人口驟增引起的強烈且真實的供給緊張，勢必會引發房價的上漲。舉個簡單的例子，西安自2017年開始“搶人大戰”之後，兩年內人口增加161.94萬，而這段時間西安的房價上浮速度也達到了近五年最高。
因此，2020年蘭州的房價如何變化，人口增速就變的尤為重要。
3月之後，萬物復甦，蘭州也一改之前的陰霾。隨著各個行業積極復產復工，久違的生產建設的熱火再次走上正軌。當下，恢復經濟成為了首要任務，全國各省市陸續發佈了本年度“大基建”項目清單，用來拉動地方經濟發展，蘭州亦然。
2020年3月23日，甘肅公佈了158個本年度省列重大項目名單，其中與蘭州直接相關的就有47個。這些省列重大項目的建設正是蘭州人口增長一個前提條件。因為大基建不僅可以拉動城市經濟，還可以促進就業、增加從業者收入。而城市經濟狀態、就業機會等，正是影響如今人口走向的一個重要指標。
理論上來看，2020年蘭州“大基建”發力，就會在一定程度上為蘭州帶來人口 ，進而增加購房需求。但有一個前提是，這些項目得開工順利且不滯後。如果這些重大項目2020年年底才開工，那對人口的輸入意義就不大了。
不過，即便疫情之後這些項目全部動工，參與基建的勞務人口產生住房需求，也需要比較長的一段時間，而基建項目建成後帶來的就業機會，更得延後好幾年。因此蘭州的基礎建設帶來的人口引流效果比較緩慢，只能看其他方面是否可以帶動人口持續性增長。
其實蘭州市近兩年還是出臺了一些人口引流的措施。2018年，蘭州發佈《關於全面加強人才工作的實施意見》，計劃5年內吸引省內外30萬高校畢業生來蘭創業就業。2019年4月，蘭州全面放開落戶政策，門檻很低！
基於此，2019年底蘭州新增人口達到14.5萬人！常住人口增速為驚人的3.86%，比過往三年的總和還多。如果2020年人口引流政策、大基建項目建設等全都見到成效，蘭州的人口勢必會進一步上漲，住房需求也會直線上升。
當然，投資需求也是明顯需求，貨幣貶值就是投資客進入樓市的根本原因。近些年來，溫和的通貨膨脹一直存在，很多人手裡有錢但又不想存進銀行，這時候房產就變成了財產保值的利器，雖然這不是“住的需求”，但同樣對樓市的供需狀態有很大影響。
供需關係是相互關聯的，我們不能單方面考慮。需求縱然重要，但供應依然關鍵。
小方在《系列稿一 / 疫情過後 蘭州房價是漲是跌？》中提到過，雖然今年已經相繼出臺了降息、降準等宏觀政策，對刺激城市經濟有重要作用，但這些利好條件能輻射到蘭州的少之又少，能對蘭州房地產行業起到推進作用的更是寥寥無幾，房企需要面對更大的難題。
2019年，房企資金鍊就普遍緊張，到了2020年這種情況還會進一步加重。根據相關數據，2020年國內房地產開發商到期債務約1.46萬億元，在現在的大背景下，如此鉅額的債務肯定會給開發商帶來更大壓力。因此，2020年蘭州開發商面臨的首要問題就是資金短缺。
資金短缺必然會引起連鎖反應，部分房企融資困難，開發難以為繼，這時他們或許會和一些實力雄厚的大開發商合作開發，避免項目難產。但一部分計劃中的新項目或許就只能擱置了。這個層面看，
今年的新房供應量應該不比往年。另外，面對疫情影響，蘭州或許會以放寬拿地條件、出讓主城區優質地塊作為應對措施，或者加快招商引資步伐，重點推進小鎮項目、綜合體項目的落地。但整體來看，這些因素應該都不會擴大土地出讓規模，自然也不會造成商品房供應量的激增。
除此之外，往年的庫存去化也會消耗一部分住房需求，從而拉大供需比。不過根據最新數據，蘭州2019年的商品房庫存面積為138.44萬平方米，同比下降21.44%，比往年要低，因此去化相對容易，對2020年整體的供需比影響較小。
理論上看，2020年蘭州人口增長的可能性比較高，住房需求也會上浮。與此同時，蘭州的商品房供應量大概率會不比往年。這樣的供需關係導致的結果就是房價上漲。
不過理論模型與現實的差距往往巨大，以上結果能否成立，還關係到一個重要因素——調控政策。如果調控政策不放鬆，2020年蘭州的房價幾乎不可能大幅度普漲和普降；但是調控政策鬆動，且人口增長明顯的話，蘭州的房價或許就會上漲。
有一點需要特別說明，除了客觀因素的影響外，開發商的主觀策略也會簡單粗暴地影響房價。疫情爆發至今，開發商一直在緊鑼密鼓地改變策略。為了回籠資金，一些開發商開始降價拋售，看起來是房價下跌的直接證明，但事實上，個別項目降價的行為很難引起連鎖反應。
短期內，或許會出現抄底情緒彌散，一定量的剛需型、改善型購房者進入樓市的情況。但是這些需求中有一部分是“偽需求”，而且很多人手裡沒錢，對經濟狀態持觀望態度，因此短暫的降價刺激過去後，市場依舊會基於長效、明顯的供需關係而趨於穩定。
影響房價的因素除了調控政策之外，最重要的就是供需關係，人口、經濟、土地供應和市場狀態都會對其產生影響。針對蘭州的現狀，我們每個人雖然都做出了猜測，但卻無法避免各種變量因素的突然出現，一切還需要時間驗證。
淌過2020年沉重的開頭，今年的第一個季度悄然而逝，但好在疫情也開始平穩過度，未來可期。那麼你認為疫情之後，你兜裡的錢究竟會多買一間衛生間，還是少買一間衛生間呢？期待你的精彩回覆。
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