01
金輝赴港IPO的傳言終於坐實。
作為地產前50強房企之中少有的尚未上市的房企，在努力多年依然“折戟A股”之後，金輝轉向港股發起了衝擊。
3月25日晚間，金輝集團正式向香港聯交所遞交上市申請，招股書顯示，聯席保薦人主要有：農銀國際融資有限公司、中信里昂證券資本市場有限公司、海通國際資本有限公司。
招股書披露，於2017年、2018年及2019年，金輝控股收益分別為117.77億元、159.71億元及259.63億元，複合年增長率為48.5%。同期，淨利潤分別為22.21億元、23億元及26.9億元，複合年增長率為10.0%。
02
關於金輝此前坎坷上市路，可以回看前幾日的一篇文章《被傳華東區域公司解散後，金輝老闆林定強“坎坷上市路”迎曙光？》。
對於上市的具體考慮，金輝此番在招股書中是這樣表述的：
此次IPO募集所得資金將主要用於繼續專注關鍵地區，並進一步加強市場地位；
繼續通過多元化土地收購方法擴大優質土地儲備；
繼續加強產品於設計及質量方面的競爭性，併為產品附加智能科技功能，以提高客戶滿意度；
繼續實行審慎財務政策，優化資本架構及提高股東回報；
擴大人才庫，以提高效率及表現。
一系列表述很專業。簡單概況就是：融了錢之後要專注關鍵地區，多拿好的地、提升產品競爭力，提高客戶滿意度、多招些好的人才、財務表現更好。
我們一條條看。
融了錢要專注關鍵地區，多拿好的地。這不是套話，事實如此。從金輝目前的土地儲備情況來看，失衡較為嚴重。
儘管招股書顯示，金輝目前已經在長三角、環渤海、華南、西南及西北從事房地產開發，已覆蓋的城市則達到30座。
但我們也看到，其實到2019年底，金輝2667.4萬平方米的總土儲之中，超過一大半的土儲都位於西南和西北，這兩地的土儲合計1500萬平方米，佔56.4%。
而在房企血拼的戰略要地“長三角”及“大灣區”，金輝要麼是戰績一般要麼是佈局不足，某種程度上已經錯過了最佳的佈局時機。
在目前的競爭格局和大環境之下，對於優質戰略區域的搶佔和先行佈局是品牌房企們後續發力的關鍵所在，金輝如何如何上演“後來居上”，這是第一道難題。
再說第二條提升產品競爭力和客戶滿意度。
金輝現有的四大產品系包括面向城市主力中青年客群的“優步系”；以舒適改善型為主要賣點的“雲著系”；聚焦一、二線城市核心地段與資源，面向城市高淨值人群的“銘著系”高端住宅，以及城市綜合體“大城系”。
但從市場實際的影響力和客戶口碑來看，反應較為一般。在克而瑞19年的產品力排行榜上，從“產品接受度”、“產品系成熟度”、“產品美譽度”、“獲獎與認證”四個角度綜合來看，金輝排在行業45位，遠遠落後於東原、藍光等規模相近企業。
在產品力不溫不火的同時，客戶滿意度也比較一般。
關於金輝業主維權的消息層出不窮，大抵是 " 故意隱瞞事實，不承認房屋的質量問題，物業管理、涉嫌虛假廣告宣傳等幾個方面 "。
如何真正做到向招股書所言，提升產品的競爭性、附加科技智能功能、提升客戶滿意度，這是擺在金輝面前的第二道難題。
再來說第三條，多招些好的人才。
不知道諸位關注到沒有，地產行業的人力市場上，隔三岔五就有明星職業經理人跳槽變動的消息，但跟金輝有關的少之又少。早前幾年有幾位比如馬立強、周海峰、鄂宇、闕東嶽等也都早離金輝而去，而且呆的時間普遍不長。
之前也說過這是一家“家族化”極其明顯的企業，很多職業經理人對於入職濃厚家族化的企業越來越謹慎。
從招股書顯示的持股比例來看，53歲的創始人林定強持有金輝地產控股64.97%股權，其妻子林鳳英持有35.03%，為金輝控股集團的控股股東；另外，林巍、陳雲、林鳳玉、林蘋及林鳳華通過上海華月實業投資有限公司持有金輝集團（中國）4%股權，其均為林定強先生的親屬或家庭成員。
但在這份架構圖中，沒有看見林宇的名字。林宇今年29歲，林定強之子，擔任金輝執行總裁，於2019年10月17日獲委任為董事，並於2020年3月16日獲調任為公司執行董事。
從“董事”到“執行董事”，林宇的擔子越來越重，目前集團項目管理、人力資源及品牌營銷事宜都由林宇負責。
與此同時，林定強家族的財富值也越來越高。在最新一期的胡潤地產富豪榜上，林定強家族無論從排名還是財富值來看，都大幅增加，由此可見，在增加個人財富積累方面，家族化的成效非常明顯。
多說一句題外話，“控制權”從來都是家族企業的命門。尤其在當前這個時期，中國的家族企業已迎來二代傳承的高峰，控制權問題愈加關鍵。很多家族企業掌門人人常常對外部人才抱有疑心、抗拒職業經理人的入駐。
上市後，如何平衡好“家族化”和“職業經理人制”等，吸引更多行業的精英和頂尖人才加盟，是擺在金輝面前的第三道難題。
再說第四條，如何有更好的財務表現。
單從招股書的一些核心數據來看，其實金輝表現還可以。目前外界質疑的主要還是淨負債太高，達到了170%左右，還有就是銷售額在增長但毛利率一直在下降。
據《每日財報》統計，金輝集團的負債合計從2016年底的455.14億元一路上升到2019年中的1231.59億元，增幅超過1.7倍。與此同時，金輝集團合併資產負債率也從80.20％、83.17％、85.46％逐步升至2019年中的85.82％。根據金輝集團發佈的2019年中報顯示，金輝集團淨負債率曾高達163.63％。
近三年，金輝毛利分別為37.92億元、48.26億元、56.62億元；毛利率由2017年的32.2%直線下跌至2019年的21.8%。毛利率下跌主要因所交付項目土地收購成本增加，如南京、上海土地收購成本較高。
這個很好理解，衝擊千億的目標之下，企業肯定要提速，嘴上說要穩健，腳底板已經不聽使喚，拼命想加速，一旦加速過猛，預收賬款週轉率持續降低、盈利能力不穩定、財務槓桿過高以及短期償債能力承受重壓等一系列問題都會顯現出來。
如何提升企業增長的質量，進一步穩定資產負債、提升經營能力等是擺在金輝面前的第四道難題。
03
商業理論之中，企業的存在就是為了解決難題。
酷愛賽車的林宇之前說過：“車跑起來了，就不能想別的，只有眼前的賽道和手中的方向盤。這和做房地產異曲同工，沒有時間給你浪費，要把握好每分每秒的節奏才能彎道超車”。
金輝的車輪也已經加速向前。
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