未來，房地產開發的走勢預測

“經商業與地產（ID:commercialproperty）授權轉載。

往常忙碌地住職穿梭，疫情給了我們一個重新審視居住社區與城市開發和規劃的機會。

1、城市裡，寫字樓林立的CBD和廠房成片的產業區成為長達1個月的“空城”，個別存在安全隱患

2、城市公交、地鐵成為“密集傳播源”，即使在復工復產的階段人們也刻意避開

3、居住在城市外圍、或居住區內缺乏超市菜場，生活極為不便

4、封閉的社區內如果連“透透氣兒”的花園綠地都沒有，那一個多月就徹底憋在屋裡

過去30年，中國經歷了人類歷史上最大規模的城市化，人口向大城市聚集的這一趨勢將長期不變。在疫情面前，人口密集、交通穿梭又恰恰是最大的隱患。

我們需要儘快確立以“韌性城市”(經歷地震、洪水、颶風等災難、瘟疫、社會衝突等突發事件之後快速重組和恢復生產能力的城市)為基礎的城市公共領域應急管理與城市空間功能規劃，確保在面對各種突發狀況時，城市仍能安全、健康的“單細胞”封閉運行。

在疫情變得越來越頻繁的時代，如何創建具有免疫力的“韌性”城市和社區，成為疫後城市規劃和房地產開發需要深入思考的問題。

複合開發社區

城市細胞的自生存能力

疫情之中最有效的舉措就是封城、封社區。

社區就是一個城市的細胞，封城之後的單個社區自我運行能力就是一個社區最大的“韌性”能力。

過去30年城市發展催生了城市中工廠區、工業園，甚至純寫字樓為主的所謂CBD區域，當產業模式轉型來臨，某些單一的功能區會率先衰敗。

將這些缺乏細胞自生存能力的區域進行改造，成為打造城市發展韌性的切入點。為減少城市間交通穿梭的幾率，職住一體、複合開發的理念會在疫情後的存量改造和新城市開發中大量應用。

單一功能區域改造為複合功能的城市社區案例很多，這裡舉一個衰敗的購物中心改造的案例，將教育、辦公和生活結合，全面提升了區域的活力、創造了就業機會並強化了城市的自我循環能力。

美國德克薩斯州奧斯汀北部的高地購物中心（Highland Mall），佔地81英畝（約32.8萬平方米），1971年開業，是德克薩斯州中部的第一座封閉式購物中心。但進入80年代之後，隨著其他競爭項目的出現，這座購物中心便開始走下坡路，2006年JCPenney撤出，2015年整個購物中心關閉。

◎ 圖 片 l 改 造 前 的 Highland Mall

2012年，奧斯汀社區大學（The Austin Community College District，簡稱ACC）完成對該購物中心及周圍土地的收購，計劃將其重新發展為區域教育中心，打造一個能容納6萬名學生的新校園。

房地產公司RedLeaf以合作伙伴的身份參與其中，發揮自己在以交通為導向的多功能物業開發方面的優勢，將辦公、零售、酒店、多戶型住宅等物業類型融入其中。

◎ 圖 片 l 來 源 於 網 絡

引入教育產業

2014年，ACC學院加速器中心落成，設有現代化教學空間、科學實驗室、遠程教育中心、圖書館等。2020年，第二階段教育設施逐步完成，將包括創意數字媒體中心、醫療與科技/ STEM區域孵化中心、繼續教育學院、區域職業教育中心、發展規劃管理中心等一系列職能。

產業創新與辦公

以辦公為主的樓宇內，將包括甲級辦公空間、共享辦公空間、數字技術孵化中心、多媒體工作室等多種功能。

居住組團功能

2017年，包含31個“可負擔住宅單元”的共309套公寓投入使用，底層配有獲得LEED認證的零售空間；2019年，包含39個“可負擔住宅單元”的約390套二期公寓投入使用，同期還開業了約2300平方米的餐飲、零售店；項目內同時建有一個擁有200間客房的酒店。

開放綠地空間

項目內的開放公共綠地面積總計超過4英畝，包括聚會場地、野餐區、林蔭步道、與零售街區相結合的綠色休閒空間等。

◎ 圖 片 l 來 源 於 網 絡

錨定了教育功能的發展目標，為社區帶來了大量年輕人。目前ACC所在地3英里半徑內的人口超過17萬人，並預計5年內還將保持約10%的增速。

社區是屬於社區居民的，充分發動和信任社區居民才能最大化社區價值。

讓經濟價值和社區價值的雙贏，也讓奧斯汀高地購物中心的改造，成為對未來社區發展極具代表性的一個案例，例如：

- 初期錨定功能，確定好具有衍生價值的核心產業，比如教育；

- 增加功能上可互補的物業用途，將單一功能擴展為功能多樣的混合用途開發，讓人們有更多使用該場所的理由；

- 發揮可利用優勢，比如交通便利的優勢等；

- 強調步行可及與資源可持續發展的社區環境，既是對生活質量的保障，也是對良好社交氛圍的創造；

- 積極的社區參與，和社區成員緊密合作不僅可以在初始階段儘快明確最大化項目價值的用途和設施，也有利於每一項投入成本都真正為使用者所需。

城市藍色慢活區

全維度提升終生免疫力

疫情來臨，受到衝擊最大的是免疫力低下的人群。

老人、過勞族這些都是城市中最容易受到疫情感染的人群。城市壓力增大、人均壽命提升，老年人和過勞族是城市必須要面對的生活主人。

於是，城市承載著居民的生活，疫情後城市發展的另一項重要議題是通過各種設計實踐來促進人們生活的更具“免疫力”。

《美國國家地理》曾有一篇文章提到，包括意大利撒丁島、希臘伊卡利亞島、日本沖繩等在內的5個地區，是世界上百歲老人集中度最高、總體壽命最長、鮮有慢性病的地區，這些地方被稱為藍區/藍色慢活區（Blue Zones）。

◎ 圖 片 來 源 | wanderlustrealty.com

該文章的主要作者Dan Buettner在一系列研究之後，發現70%以上的健康問題是可以通過管理行為和環境來控制，並由此提煉了長壽的九個秘訣Power 9®。

1. 適度和定期鍛鍊

2. 有人生目標

3. 以植物性飲食為主

4. 吃到8分飽

5. 飲酒適量

6. 學會減壓

7. 家庭至上

8. 忠於信仰

9. 找到社交圈

◎ 圖 片來 源 | communities.bluezonesproject.com

從2010年開始，Dan Buettner發起了以社區為主導的福祉改善倡議——藍區項目（Blue Zones Project® ），通過與相關機構合作，在社區發起一系列健康改善計劃，優化居民的日常生活環境，從而幫助人們更健康的生活。

將9大健康原理應用於城市設計，可以看到一系列空間環境的優化改善，這也為各種物業的改造、再利用提供了參考依據：

- 優化街道、增加垂直密度和多功能用途，強化步行環境、鼓勵步行；

- 提供多種住房選擇，鼓勵多代人交流與生活；

- 提供更多居住、辦公之外的其他混合用途物業；

- 積極創造當地聚會場所，增加公園和廣場等開放空間；

- 倡導本地“農場到餐桌”的健康飲食；

- 優化社區花園、屋頂花園等綠色空間；

- 持續進行各種社區活動和計劃……

◎ 圖 片 來 源 | Sioux City Journal

在目前美國已經開展的藍區項目中，從地方政府、企業、保險公司到學校、零售店、餐廳，再到各種志願者團體，更多方的參與幫助社區不斷完善公共空間體驗、推行新的飲食計劃與菸草政策、為兒童建立了更安全的步行路線、舉辦積極的社區活動、建立健康的社交關係網等。

◎ 圖 片 來 源 | krhcai，soledadbee

由此帶來的效果也是顯而易見的。

加利福尼亞三個海灘城市Hermosa、Manhattan 、Redondo Beach是首批加入藍區項目的城市，在兩年左右的時間便實現了：

1、肥胖居民人數降至12.1% ，而全國平均水平為28.1%；

2、兒童肥胖症減少了50％；

3、吸菸率下降了17%，吸菸者比例達到8.9%，而全國的比例為18.8%；

4、日顯著壓力下降了10%；

5、醫療成本至少降低了20%……

目前，全美約有50個地區已加入藍區項目，輻射人數超過330萬，諸如德克薩斯州的沃思堡市已實現全市範圍內採用“藍區”原則，愛荷華州則在保險公司Wellmark Blue Cross和 健康計劃提供商Blue Shield 的支持下實現了全州範圍覆蓋，加拿大城市Airdrie也在去年9月加入，成為加拿大的第一個藍區項目。

以健康為準則，將其納入城市設計中，實際並不需要做出顯著的顛覆性變革，只需要重新審視一些基本準則並納入社區日常工作即可，然而其對於居民生活狀態、社區整體活力的改善效果卻是行之有效的。

未來，如果有人提問“你的城市能讓你變得健康嗎?”

一個有競爭力的城市，無疑會讓人毫不猶豫的回答：YES。

深度智慧城市

提升城市應急管理能力

在這次疫情中，一個城市和城市居民的數字能力嚴重影響著這個城市的運轉效率和抗疫能力。

儘管智慧城市建設喊了很多年，但很多設備、軟件和回報系統不是沒有，而是因為人為原因、機制原因或者管理權限和分工原因，並沒有發揮出合力作用。

注重實用實效、打通數據孤島，全面提升未來城市數據化管理能力，將成為城市發展必須面對的新命題。

◎ 圖 片 l 來 源 於 網 絡

新加坡一直以來都是智慧城市建設的典範，先進的信息技術、數據通信傳輸技術、電子控制技術以及計算機處理技術等被廣泛應用於城市建設管理的各個方面。

事實上，這次疫情控制之中新加坡也充分發揮其智慧城市的威力。

自2012年以來，已經安裝了52000多個警察監控攝像頭，以確保該市的安全；提供對地圖的廣泛訪問和創建地理空間數據庫，使社區能夠向地圖中添加信息，如交通事故、動物目擊事件或鎮上最好的咖啡；公民流動政府通過移動設備向公民提供政府服務和信息。

◎ 圖 片 l 來 源 於 網 絡

更人性化的是，人生旅程助手（家庭）【Moments of Life（Families）】手機應用程序也是新加坡智慧國戰略項目之一，根據公民在生活中某些關鍵節點的需求，整合提供相關信息和服務。這使公民可以與政府進行更無縫更便捷的聯繫。

如新生兒報生、申請嬰兒花紅、查詢學前教育中心及幼兒預約看診資料等，方便六歲以下兒童的家長通過這個一站式平臺使用相關服務和查詢資料。

此外還將新增學齡兒童支付學費和60歲及以上老年人的服務板塊，使之成為人生旅程各個節點的助手。

在新項目開發中，榜鵝數碼園區（PDD）的智慧園區建設頗為領先。

榜鵝數碼園區是新加坡最大的工業地產發展商JTC（裕廊集團）旗下最具代表性的最高科技的辦公園區，目前正在開發建設中，預計2023年落成。

◎ 圖 片 l 來 源 於 網 絡

榜鵝園區採用綜合設施集中管理所有建築的運營，集中遠程監控、分析、優化和控制建築系統。通過地下管網高速收集被壓實與密封的廢物，整個廢物處理過程將完全密封，這使得空氣乾淨清新。在中央工廠生產冷水系統，節省大約30-40%的空間和成本，減少碳足跡。

多能源城市微電網系統將天然氣、電力和熱能集成為一個統一的智能網絡，該網絡無縫地結合了可再生能源，如太陽能和能源存儲技術。這也將會是合作教學和應用研究平臺。

在區域內，機器人或無人機可以通過集線器接收貨物並交付給用戶。

◎ 圖 片 l 來 源 於 網 絡

在國家智能傳感器平臺上，GovTECK也將用物聯網和傳感器技術，以提高社區生活品質，包括利用環境傳感器來監測空氣質量和噪音，以及在公共空間中車流人流等數據。

城市創新引擎區

重塑未來十年城市增長

疫情正在加速城市老舊產業和衰敗企業的淘汰，這個長達三四個與的暫停鍵，使得本就苟延殘喘的企業徹底畫上了句號。

這對很多傳統產業較重的城市帶來更大的壓力，疫後回覆更是一種產業的重塑。

需要站在全球經濟和中國產業發展的新高度重新審視未來城市的開發與再開發。

近年來，縱觀發達國家大城市的發展，創新企業正有加速向中心城區、傳統老城區集聚之勢，在一個個衰敗城區、老舊工業區、濱水舊碼頭等區域“重生”的過程中，形成了一種新的創新空間模式——創新區（innovation districts）模式。

隨著我國也開始面臨各種城市更新、存量改造課題，創新區也將是未來我們城市進程中值得深度探索的一個重點。

◎ 圖 片 l 來 源 於 ArchDaily

比起產業的聚集，創新區更強調“人”的聚集——注重場所營造和社交網絡的搭建，讓環境成為聚集人的驅動力，再讓人與人之間“意外碰撞”產生的交流、思想和知識，成為區域發展的驅動力。

所以，創新區鼓勵多用途的混合開發、多樣化的人口結構，並提倡營造滿足步行尺度的空間環境。

未來的趨勢是培育適宜生活的、可呼吸的社區，而不是要建造一個“無菌”的研究孤島。

——Pete Engardio，《彭博商業週刊》

根據美國智庫布魯金斯學會的研究，創新區可以看作是由經濟資產、實體資產、網絡資產構成的一個

◎ 圖 片 l 來源於brookings.edu

經濟資產是關鍵的驅動力，其核心之一

正如在奧斯汀高地購物中心的改造案例中，ACC教育中心便是其錨定核心，從而吸引相關人才的聚集和交流。

經濟資產可以分為三類：

創新推動力：研究和醫療機構，大公司，中小企業，初創企業，企業家。

創新培育者：提供相關支持的衍生公司、組織或團體，包括孵化器、加速器和共享辦公空間等。

鄰里建築設施：為區域居民、工作人員提供服務的公共場所，例如咖啡店、餐飲店、零售店、小型酒店等，能夠促進人們在“停停走走”中交流，激發街道活力。

◎ 圖 片 l 來 源 於 Halkin / Mason Photography

實體資產指的是公共空間（如公園，廣場和街道等）、具有私人產權的空間（如辦公室、公寓等），以及並未設界限、可以和相鄰社區、整個區域更好融合的各種設施，這些具有良好設計和組織的功能空間，對協作和創新有著積極意義。

網絡資產實質指的是個人、企業、機構之間的關係，正是這種社交互動關係網的形成，加速著思想的發展。

而創新區在設計與發展過程中，也應當格外注重這樣幾個方面：

- 錨定機構很重要，空間功能的多樣性和互動性不容小覷。參與者應當致力於把創新區設計成一個更為友好的公共空間、很“酷”的生活場所，讓有趣的對話、活躍的互動、有意義的交流能夠經常發生。

- 取得長期的成功，需要對協同治理機制不斷更新發展，譬如不同類型企業的更新、創新性金融扶持、良性財務模型的設定、包括居民在內等多方參與者的協同管理問題等。

對於所在區域而言，創新區正在通過更密集的居住和就業模式、藉助公共交通和數字技術帶來的連接可能，為社區帶來更多發展機會、為城市核心重新聚集“爆發”力量。

而創新區的演變也還在繼續，更多有益的探討仍非常必要。

可持續發展社區

著眼100年後的城市生活

疫情中展示出中國獨特的國家管理能力，這或許是對中國崛起的全新腳註。

城市開發應建立更長遠的為子孫後代負責任的態度，並展示中國對世界和自然環境的高度負責任大國態度。在城市的可持續發展中，目前還有一個正被建築設計師和相關機構優先考慮的重點——生態區（EcoDistricts）。

生態區是由美國可持續城市運動的公認領導者Rob Bennett推進的一種新的城市發展模式，2009年開始以非盈利組織的形式著重於對社區基礎設施和管理系統的“綠色”優化，並在2017年正式推出生態區認證計劃（EcoDistricts Certified），幫助社區團隊在改造、重建的過程中建立協作式治理框架、制定實施路線圖等。

“如果我們要更新我們的城市，就必須擁抱組成我們社區的那些人，改善他們的社區。”

——Rob Bennett

◎ 圖 片 l 來 源 於 ZGF Architects

在神奈川縣藤澤市，藤澤可持續發展智能城市（Fujisawa SST）專為實現可持續發展而設計，著眼於未來100年後的世界。

該城鎮位於佔地19公頃的廣闊土地上，建成後將包括1,000餘棟房屋，以及保健，福利和教育設施以及商業設施和會議場所。所有這些都得到了五項智能服務的支持，這些服務是根據城鎮居民的實際生活方式創建的：能源，安全，出行，健康和社區。通過與合作伙伴公司，地方政府和其他組織合作，利用數字技術和整體功能，帶來了更加環保，智能的生活方式。

人是社區的基本單元，鄰里社區是城市的基本單元。

這些單元足夠小，便於真正將創新舉措落地，而一個個社區組合起來又足夠大，影響並推動著城市建設。這樣的理念，讓更多社區以及城市開始可持續性實踐納入發展設計中。

符合生態區要求的社區應當重點關注：

- 能耗更低的生態建築，提高建築材料的標準；

- 更好的水資源和廢棄物管理系統，包括雨水和冷凝水的收集與再利用系統、垃圾分類與廢棄物收集系統等；

- 尋找更好的可替代能源，提倡使用太陽能等可再生能源、生態燃料等；

- 建築美學要求，建築外形美觀、擁有充足的自然採光等；

- 社會職能多樣性，鼓勵不同文化背景和不同世代人口相互交融，共同創造積極的社區意識，同時提倡社區內教育、娛樂、辦公以及其他公共功能的用途混合；

-健康出行模式，鼓勵步行、自行車等出行方式和資源共享，公共交通設施和物流運輸等應以減少汙染的形式進行……

生態區對於未來城市的長期發展無疑是至關重要的，更健康的環境、更高的生活質量，也將帶來更好的社會凝聚力。

在去年年底，美國匹茲堡市發佈的最新《鄰里計劃指南》草案，已將生態區框架納入了城市規劃，成為指導城市發展目標的重要因素。

同時，生態區也更關注幫助低收入和服務不足的社區進行改善，希望通過諸如能源效率的提升節省居民的生活成本，而這也將成為解決可負擔住房的一種可行方案。

結語

有美國學者指出，美國自二戰之後開始的城市發展大多以向郊區推進為主，這使得土地用途被割裂。由此造成的結果，便是人們的出行方式只有“到處開車”。

而如今一代人向舊城區“洄流”的趨勢開始明顯，因為諸如“樓上居住、中間辦公、樓下逛街、旁邊逛公園”的多用途混合形式，更能讓人們感到便利、有趣。如果這樣的生活環境能夠變得更健康、安全且可負擔得起，無疑是更為理想的。

對於本就集約發展的國內城市，創造這樣的生活環境則更為迫切。

混合開發、創新引擎、健康藍區、可持續發展，這不是趨勢，而是必須考慮的解決方法。並且，它們不是分開的，而是應當以越發融合的形式，滲透進區域、城市的發展政策。

進一步來講，與其說是要打造一個健康、安全、聯繫緊密且充滿活力的社區和城市，不如說其實更強調的是提倡服務的社會平等性和環境的包容性，

未來，不能提供這樣生活吸引力或者無法適應人們生活需求變化的區域，面臨的便是被拋棄的風險。

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