房地產的門是要開的，但只能開側門，不會開正門。
文 / 巴九靈
最近的樓市，出現好幾次尷尬事件。
比如，3月24日，“海寧發佈”官微發消息稱：3月25日—4月24日，首屆海寧雲上房博會期間，“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行。也就是針對非海寧人士放開限購1個月。
注：海寧是浙江的一個四線城市，自2017年4月以來實行限購，非海寧戶籍人口限購1套住房。
不過，這個政策沒有活過2小時，就被秒刪了。
要不是多次見證這樣的尷尬，小巴真不信，地方政府竟然可以有這樣的操作。
算起來，海寧已經是“政策一日遊”的第5個城市了，最近一個多月來，廣州、濟南、寶雞、駐馬店等城市有過同樣的經歷。
比如駐馬店，將首套房公積金貸款的首付比例，從30%降到了20%，被視作打響了“救市”第一槍。但一週後駐馬店就被約談，政策被迅速撤回。
小巴認為，如果將這5個城市的行為，視為地方政府對中央“房住不炒”底線的一種試探，那麼至少目前，樓市的限貸限購政策還沒有放開。
而對於地方政府來說，試探的背後確有難言之隱——受疫情影響，國內2月乃至3月經濟停擺。
接下來是外貿兩頭受堵：國內疫情爆發時，工廠沒有人，國內疫情控制，國外疫情卻大面積爆發，工廠訂單大減。
那麼靠消費呢？
據國家統計局公佈數據，2020年1—2月份社會消費品零售總額同比下降20.5%，消費恢復恐怕沒那麼快。
由此，一些人認為：提振經濟，還得靠房地產出馬。
但房地產也並不受人信任，畢竟好不容易堅持了3年的 “房住不炒”，就要因為疫情而放棄了？吃房地產興奮劑後的中毒模樣，這麼快就忘了？
彷彿，再一次走到了十字路口。這一次該何去何從？
為此，小巴聯繫了包括經濟學家、地產專家、地產從業者等在內的33位人士，向他們詢問關於“疫情後樓市是否會放鬆調控”的問題，在揭曉他們的回答之前，不妨先來投出你的一票。
接下來，小巴就來揭曉33位專家的答案：超過50%的人認為，樓市會放鬆調控，僅有不到20%的人堅信樓市不會放鬆調控。
調控力度會有多大？25人認為在2-3分之間，2人選擇0分，4人選擇1分，2人選擇4分，0人選擇5分。
預計多久會放鬆調控？39.4%的人認為半年之內，超過1/4的人認為是1-2個月之內。
特別感謝
特別感謝以下33位專家老師接受小巴採訪（排名不分先後）
管清友 | 邱曉華 | 陸銘 | 陳釗 | 王德培 | 譚雅玲 | 易鵬 | 馬光遠 | 許維鴻 | 秦朔 | 郭士英 | 朱振鑫 | 伍治堅 | 丁建剛 | 吳翔華 | 鄧偉巖 | 劉曉博 | 盧俊 | 劉德科 | 張大偉 | 恰空 | 張波 | 溫俊偉 |馬紅漫 | 盤和林 | 江瀚 | 付一夫 | 齊俊傑 | 孫不熟 | 陽光 | 以及三位不願透露姓名的地產從業人士
瞭解了他們的判斷之後，我們再來看看具體的分析。
我對未來一段時間的房地產走向有兩個判斷：
第一個判斷：“帶著剎車踩油門”。
房產屬於特殊商品，涉及社會民生，房價暴漲引發的社會弊端無需贅言。但同時，房地產對國民經濟的重要性依然存在，不會任其下行以致拖累經濟。
從廣州、海南嘗試試探政策底線，但均被撤回的情況看，中央調控的決心並未變化，“房住不炒”方向不會改。
而從國務院印發了《關於授權和委託用地審批權的決定》，將土地審批權由國務院下放給省級政府，權力下放也意味著責任下放，這使得地方政府在調控方面有了更多的靈活性，會適當放鬆樓市政策。
第二個判斷：2020樓市高位橫盤。
新冠疫情全球蔓延，美股十年牛市終結，一邊是世界資本逃離美國，在全球奔襲，尋找新的安身之處；另一邊是伴隨美聯儲降息，全球再次開啟大“放水”，貨幣洪水洶湧，率先復工的中國將成為新的世界經濟“安全島”。
加之全球產業鏈、供應鏈“斷鏈”，生產資料出現通縮，而生活消費品通脹，橫在兩者中間的便是——樓市資產價格依然堅挺。
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為了保經濟，房地產的門是要開的，但只能開側門，不會開正門。
為什麼？
雖然說我們得正視房地產行業在城市發展中的正面效應，但事實是房地產在中國經濟的結構裡，行業地位不高，是經常被千夫所指的行業，是跟產業結構大調整唱反調的。如果開正門，就跟大環境、大方向背道而馳了。
以前經濟一不行就振興房地產，這是奏效最快的興奮劑，可遺留下來的問題也不小。現在壓力這麼大，就算真的想借房地產興奮一下，也只能默默服用，而不是大張旗鼓地來鼓勵。
而且，調控是越來越成熟的，以前是宏觀調控，現在可以做到微觀調控，都已經可以細到骨髓裡了，沒必要大操大辦。
這次疫情來了之後，某些城市出臺過一些政策，比如提供購房補貼、下調公積金首付比例，甚至短暫放開限購，但這些政策立馬就被收回了。
另一方面，針對較長一段時間的停工停產，政府相應地給房企打開一些側門，例如降低預售門檻、給房企拓寬融資渠道、迅速允許高價樓盤網籤回款、讓房企緩交土地款等等，這些既可以緩解行業難題，也不會給市場造成不良影響。
所以，中國的房地產經過了這十幾年的調控，如果還是老套路，經濟一不行就給整個行業打開大門，那不是倒退嘛。
回到現實裡，地方政府的壓力的確大，會怎麼做呢？想方設法做到“一隻手鬆，一隻手緊”。
一隻手鬆，就是要促進交易量，交易量會產生稅收，只要交易量夠活躍就意味著能保房地產對應部分的GDP；一隻手緊，是交易量大了之後通常會產生房價上漲的壓力，此時就要用更嚴的調控手段讓房價穩住，房價不能過快上漲是紅線，觸碰不得。
說得更直白一點，房價上漲對GDP的貢獻是有限的，但是，只要有企業買地，有人買房，房地產的貢獻就在了。
這次疫情是黑天鵝，突如其來，造成了經濟猝死，很多行業是斷崖式下跌，而且波及全球。
這種非常情況靠經濟轉型升級、新基建等“遠水”，都不能解決“近渴”的問題。房地產帶動能力非常強，遠遠超過汽車和5G，因此需要適度調整房地產政策，增加老百姓的購房慾望。
具體如何調整？我認為應加大對剛需、改善型需求的支持力度。對這兩類需求，房貸利率應該打折，也就是LPR利率下浮，而不是上浮。
可以考慮成立住宅銀行，給首套房類似公積金貸款的利率。現在公積金貸款不足以覆蓋全部房貸，把公積金制度改革為“住宅銀行制度”後，讓首套房的貸款基本上都可以享受類似公積金貸款利率。
此外，給予二孩、三孩家庭更多購房優惠，比如首付降低到2成，房貸利率進一步下浮。
說白了，讓每個中國人一生都有一次享受低利率購房的機會，多生養孩子的家庭有兩次享受低利率購房的機會（改善需求）。
普通改善購房家庭，至少利率不上浮。投資性需求購房，可以適度上浮。
從時間上來說，放鬆調控越早越好，先從剛需購房者（首次購房）做起，把上浮的利率降下來，全國都打9折（LPR利率下浮47.5個基點）；改善型需求，都維持LPR報價利率，不加點。
目前，全球疫情以及可能的金融危機、經濟危機還在進行之中，疫情和經濟危機的程度尚無法確切判斷。所以，中國方面的調控政策，將根據疫情和國內國際經濟形勢的變化來制定和實施。
此外，我認為中國許多內陸的中等城市（人口在50萬以上100萬以下），例如駐馬店、衡陽等，也包括長三角的縣級市海寧等這類城市，
理論上不在調控目標之內，但是輿論將他們的因城施策政策太政治化了。比如，之前駐馬店降低公積金首付比例至2成，就被約談，以及最近海寧放開限購1個月遭遇秒刪，其實都是因為輿論壓力太大，這些在輿論看來放鬆調控的政策，對他們而言只是因城施策的具體政策而已。
一二線主要城市放開調控的概率很小，政策主動放開大概率引發超出可接受範圍的上漲，特別是深圳這種城市，會進一步提高居民槓桿率和城市成本，這個惡果遠大於短期提振GDP帶來的收益。
而且，本身目前政府對房地產的態度偏強硬，從國務院近幾次會議的文件來看，國家對GDP增速下滑的容忍度比較高，今年經濟工作重難點主要放在幫企業、保就業、穩社會上，平穩扛過去，經濟數據差點就差點。
不過，三四五六線城市在必要時適度放鬆購房和土地出讓是有可能的，但我認為會比較“定向”和“有目的性”，也就是一城一策。
另外，還要考慮海外局勢問題，目前美國政府明顯有甩鍋和對抗傾向，外部的風險較大。
這種情況下，政府去推高內部泡沫，獲得一時的數字之快，有何意義？我們的政府憂患意識很強，不可能想不到，也不可能不做準備。
所以房地產基本上不會出現很多人期盼的專門的“強力措施”，看看近期人民銀行的行事就知道了，美聯儲四個2帶大小王（無限期QE）直接一把梭哈，人民銀行只是意思意思定向降準5500億。
就如目前我們所看到的，政府是將一些不太大的具體措施組合起來打， 比如新基建、定向企業救助、就業扶助、減稅降費等，走精細化、定向化的非強力措施路徑。
本篇作者 | 李夢清 | 當值編輯 | 馮迪
責任編輯 | 何夢飛 | 主編 | 鄭媛眉
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