南山潛力股！如何攻略華潤城配套學位房？

南外科華是一所“未考先紅”的學校。南外集團的實力、一流的師資資源以及科技園優質生源給足了家長預期。

南外科華學校

如何購買南外科華學區房？今天我們來深扒一下幾個典型的南外科華學區房小區和戶型。

南外科華學區房片區是整個科技園新盤和次新盤最集中的地帶，周圍聚集著大量的高新技術企業和人才。片區內的很多樓盤都是系列開發：華潤城潤府（一二三期）、大沖城市花園、城市山谷一二三等小區、英倫名苑一二三四期（四期名為紅樹別院）。下面我們通過房源的優先級選擇來詳細介紹下。

南外科華學位房怎麼買？

第一梯隊：華潤城潤府、大沖城市花園

不管是自住還是投資，選擇南外科華的學區房，毫無疑問優先選的就是樓齡較新的品質小區—華潤城潤府。華潤城潤府是廣東省目前最大的中心城區的城市更新項目之一，也是華潤置地目前投資最大的綜合體。

華潤城系列已推出了三期產品，一期開盤均價在4萬/㎡左右，二期開盤均價7.4萬/㎡，目前二手房掛盤均價均突破了14萬/㎡。三期在2018年開盤，均價8.5萬/㎡，儘管產品實用率低，而且還處在調控期，但也不影響樓盤的熱度，先後兩次開盤引發全城轟動，超萬人（第一次認籌6776號，第二次認籌4006號）熱搶，成為一時之傳奇。目前三期還未進入二手房市場。接下來的四期產品，相信又能引發一波熱潮。

華潤城潤府一期

華潤城一期位於科技園片區偏北的地方，距離高新園地鐵站將近1公里的距離。2016年建成入夥，樓齡還相對較新，一共12棟樓，1-8棟是高層，9-12棟聯排別墅。樓與樓間距遠，小區花園舒服，有露天游泳池，健身活動場所和會所。華潤物業管理嚴格，負4層停車場車位充足，小區地理位置好，四周沒有高樓房遮擋，生活居住品質高。

華潤城一期因為地塊為長條形，樓間距相對較大，通風、採光比較好。其次，戶型的利用率相較2期、3期較高。主要產品為83-245平的2-4房。

83平左右的2房報價1230萬左右，去年12月該戶型中層的一套成交總價1198萬，單價超過了14萬/平。

華潤城潤府一期83平2房

89平戶型，綜合性價比最高的房源，可以做3房2廳2衛，而潤府二期和三期的89平只能做2房2廳2衛，一期相同面積多了1房+1衛。每個功能區域的空間都足夠，通風、採光都非常好，利用率相當高，對於一家2代或3代同居家庭完全夠用。

華潤城潤府一期89平3房

其他在售戶型包括125平的3房戶型，報價在1780萬左右；166平4房，報價在1600萬-2200萬之間。1棟還有兩類公寓產品，205平戶型，毛坯房報價1800萬，精裝2200萬；241平戶型毛坯房報價2200萬。總體上華潤城潤府一期報價都有偏高。

華潤城潤府二期

二期位於華潤城中間位置，交樓時間是2018年2月初，總共是6棟樓，A-B-C棟統一36層的高層住宅，E-D棟是120米高度-56層的高層住宅，F棟是52層的大戶型公寓，一樓為沿街商鋪，二樓是一個總建面約6600平的架空花園，3樓以上為住宅。

潤府二期是精裝交房，主打大戶型，外立面看起來比一期更有豪宅氣息。但是小區樓棟都是超高層，採光、視野比一期要差，居住舒適度上要打折扣。在均價相近的情況下，購房者更傾向一期。

戶型方面，整體感覺是沒有一期戶型實用。81平的1+1房轉手率不高，但目前報價也達到了1200萬。89平的兩房，實用面積約76㎡，主臥套間和雙廳佔去50㎡（包括景觀陽臺），剩餘的26㎡再劃分給次臥、廚房、生活陽臺、公衛。這樣的規劃對於普通購房者用來居家而言，有些浪費。去年11月底89平的2房成交價1260萬，成交均價14.2萬/平，目前報價接近1500萬，價格提高了不少。

華潤城潤府二期89平2房

二期在大戶型上下了功夫，188平和195平都是設計成4房3衛的奢享戶型，二者戶型結構佈局相似，帶兩個套間，客廳出大陽臺，客廳和三個臥室都看花園，居家安靜。目前188平的報價在2300萬左右，有套新上的195平房源價格報了3300萬以上，接近17萬/平，超過了深圳灣大部分豪宅價格，很明顯虛高不少。

華潤城潤府二期188平4房

從市場表現來看，華潤城潤府二期整體成交沒有一期活躍。不考慮特殊需求，一期89平的三房戶型綜合性價比較高，會是個最優選擇。

大沖城市花園

大沖城市花園也是華潤的作品，是華潤拿下大沖村舊改的第一個樓盤，屬於回遷房。不少人認為回遷房居住的人比較雜，居住環境不夠優秀，加上回遷房在建築品質、戶型設計上沒有商品房好，所以對這個小區會有顧慮。但是對比下週邊的華潤城潤府一二期，大沖城市花園價格要低2萬多每平，目前均價12萬/平左右。對於預算有限的買家，還是會選擇這個小區，畢竟花更少的錢可以享受同等的配套和學位。而且小區之前原住民有很多已經都去了國外，除一部分出售或出租的業主，現在大多數都是科技園的上班族和一些白領居住的人群較多。

大沖城市花園2014年12月竣工，2016年入夥，共10棟，對比華潤城，它的容積率相對低，樓間距大。小區體量大，戶型多樣，從81平正南向，100平正南向，125平正南向和南北通透，175平方米南北通到275平方米複式都有，戶型方正，戶戶朝南，採光、私密性不錯，實用性也很強。

80多平2房、100平的3房市場表現更為活躍，目前放盤量不多。80多平2房目前報價1200萬左右，去年11月，一套樓層不錯的房源成交價1060萬；100平的3房目前報價1450萬，去年12月有套房源總價1400萬成交。125平也是三房戶型，舒適度要更高，目前有套中層房源在賣，業主報價1800萬，去年11月同戶型成交價1400萬左右。

大沖城市花園80平2房

大沖城市花園100平3房

其他戶型比如175平的4房大戶型報價2300萬，今年1月份成交了一套2000萬。複式產品的報價也超高，去年12月成交價在2600萬左右，目前報價已經突破了3000萬，甚至有套報價高達3500萬。這麼高的報價肯定很難成交，有價無市。

第二梯隊：城市山谷、紅樹別院

上文把華潤城潤府（一二期）、大沖城市花園放在第一梯隊是因為這三個小區都是華潤產品。而將紅樹別院（英倫別院四期）、城市山谷放在一列，考慮的是科華學區的最低總價的房源藏匿在豪宅紅樹別院和別墅區城市山谷裡。

城市山谷三期

城市山谷位於華潤城一期的西北，沿著銅鼓路南北排列，一二期都是別墅，三期共8棟，也大都是些聯排別墅和少量複式，為城市少有的城市純別墅區。三期9棟是公寓樣式的小面積住宅（房產證上為住宅），44平左右的單間和64平左右的兩房，這是科華學區裡總價相對比較低的房源。

城市山谷三期44平單間

選擇小戶型房源的買家一般都是看中科華學校學位，也有的是剛需衝著地段、配套而來。鑑於城市山谷三期小戶型擁有科華學位的硬通貨，房價漲了不少，目前均價超13萬/平。44平左右的單間市場活躍度要高於64平的2房，目前在售房源報價基本超過了650萬。去年11月一套中層戶型成交價是609萬，今天1月份高層的一套成交價640萬。不到2個月，漲了30多萬。2房成交的比較少，在售房源也比較少，目前僅有一套報價888萬。

紅樹別院

紅樹別院也就是英倫別院四期，2014年的小區，高新技術園中區，地處華潤城中。共4棟樓，1棟是回遷房，戶型以31平單間，63平2房，73平小3房，83平3房，106平大3房。實用率面積比較高，開發商統一裝修。2棟、3棟、4棟，大面積的複式豪宅，173平復式4房，230平4房複式，245平4房複式，使用面積比較高，高贈送，戶型方正，坐北朝南，板樓設計。目前小區均價15.8萬/平，是科技園學區房均價最高的小區。

紅樹別院63平2房

小戶型主要分佈在1棟回遷樓。像31平單間，63平2房的房源讓買家可以相對低的總價享受高端住宅居住環境，同時也能享受周邊華潤的配套和科華學位。但是這些小戶型非常稀有，很少放盤，目前31平單價沒有房源出售，去年6月份有一套放賣，報價520萬。63平2房房源僅有一套在售，科華學位未佔用，報價1000萬。

第三梯隊：英倫名苑一二三期

英倫名苑是目前科技園區規模較大的純英式高尚住宅區，建於2002-2005年，相對科華其他小區學區房，樓齡比較老，均價在11萬左右。一期2003年建成，由4棟洋房建築圍合而成，戶型是115-198平 3-5房，除了1棟帶電梯，其他都是樓梯房。二期2004年建成，由4棟小高層圍合而成，最大特點是歐式花園建築風格，戶型是124-212平2-4房。一二期基本上是大戶型，對於大部分家庭來說，會是一個不小的門檻，成交不活躍。

英倫名苑三期76平2房

三期由4棟小高層組成的英式花園社區，戶型有75-167平2房、3房、4房，躍式結構居多。三期的特點是有最小戶型76平米的兩房，是這幾期裡僅存的低總價上車盤。雖然數量不多，但相對前2期市場熱度更高些。目前76平米的兩房報價在920萬-1050萬。

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