利潤為王的弘陽地產有啥新招？

在房地產行業大踏步前行中，差異化之路被認為是在競爭中取勝的有效途徑。

地產＋商業的雙輪模式也成為房企戰略的新常態，但從市場表現來看，兩者取其一發展模式相對容易，想要同時“玩賺”地產和商業，絕非易事，市場上能做到兩者平衡發展的房企並不多。

想要在賽道上跑出好成績，模仿不是長久之計，否則很容易被萬科一句“活下去”就嚇破了膽，錯失彎道超車的機會。因此，一定是要找到適合自身發展的戰術才是跑贏的關鍵所在。

年報是一面鏡子，總能發現那些隱含在其中的秘密。

房企觀察注意到，在港上市房企弘陽地產(1996.HK)打造地產＋商業雙輪模式，可謂有著大不同的發展路徑。

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利潤與規模並舉

規模化競爭下，房企都在努力為規模而打拼，衝擊千億規模，不斷的上臺階，在這樣的進程中，往往容易忽略規模擴張下的風險，這樣的例子在2019年發生了很多次。

人云亦云，人無遠慮必有近憂，企業也是如此，企業戰略同樣要做到審時度勢。

作為掌舵人，弘陽地產董事會主席曾煥沙在2020年1月曾表示，公司要完成從“快速增長”到“持續、穩健、有質量的快速增長”的戰略升級，推動以客戶為中心、以經營和利潤為導向的機制落地。

3月25日晚間，弘陽地產(1996.HK)發佈2019年度業績。

2019全年弘陽地產實現合約銷售金額651.5億元，同比大增 37.6%；累計實現簽約面積490.5萬平方米，同比大增39.0%；營業收入151.7億元，同比大增64.2%；淨利潤16.4億元，同比增長23.6%。

財務指標方面，淨負債率70.4%，債務結構持續優化；手握現金168.4億，較2018年末增加35.2%；短期借款佔比，較2018年末下降7個百分點。

可以說，弘陽不錯的年報背後是獨特的經營理念和戰略，在複雜多變的市場環境下，其實最安全的一定是保證合理的利潤，而非一味的盲目追求規模。

對此，弘陽地產方面稱，當前公司核心能力是“打造利潤為王的弘陽現金牛”。確保現金流健康，是重要途徑，也是公司的安全邊界，因此要

既要規模又要利潤，其實非常難，這就要求項目實現快速週轉，其中一條核心要素就是高回款。在此方面，弘陽地產在2019年的簽約回款率高達94%，繼續保持行業標杆水平，這為現金流安全及拿地提供了有力支撐。

在規模擴張方面，弘陽堅持重點佈局一二線城市。2019年弘陽地產共取地57塊，新進濟南、青島、西安、長沙、溫州、鄭州等城市，至2019年12月底總土儲達1693萬方，其中81%位於一二線城市，土儲同比增長30%。

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地產+商業相互賦能

一手住宅、一手商業，如何做到兩隻手的平衡，1+1大於2呢？

住宅和商業最怕的是“打架”，或者說，為了住宅而商業，為了商業而住宅，這都容易出現做減法的情況。

如何用好雙輪驅動，讓住宅和商業相親相愛尤為關鍵。

弘陽給出的解決方案是：“發揮地產和商業的協同效應，打造差異化競爭能力。地產與商業相互賦能，同時有質量的高增長。”

具體來看，弘陽通過聯合拿地，底價拿地，提升毛利率，同時綜合體又能很好提升溢價率。

憑藉“地產+商業雙輪驅動”、“雙Mall（購物中心、家居生活館）+遊樂演藝”的差異化商住聯動開發優勢，弘陽地產已在常州、安慶等地落地商住聯動項目，實現低價獲取優質土地。

據悉，常州名力天下錦項目的住宅毛利率預估46%，安慶弘陽廣場項目的住宅毛利率預估高於30%。

這兩個項目成功落地，也顯示弘陽的商住聯動差異化競爭力，得到當地政府認可。常州項目配建15萬方紡織文化博覽及文化保護建築群，挖掘城市歷史文化與集體記憶；安慶項目配建1萬方場景樂園、2500方中心秀場、1.1萬方主題街區，也致力於升級當地商業生態與體驗。

商業項目則落地4.0產品體系，涵蓋摩天輪、城市秀場、主題樂園和主題街區等業態，打造“永不落幕的城市秀場”。

新產品體系助力實現溢價。長沙時光裡項目較周邊競品均價高出約18%，去化速度高出約21%；佛山博愛湖一號較周邊競品均價高出約10%，去化速度高出約10%。

高效運營，實現有質量的可持續快速發展。項目首開的平均速度已經達到6.8個月，綜合去化率70%，客戶滿意度提升至84分，弘陽非常注重標準化和不斷創新，打造明星產品，提升產品力，並已落成部品藝術館，商業廣場綜合出租率達到97%，租金收繳率達到99%。

除此之外，弘陽商業強調“輕重並舉，以重帶輕。”2019年弘陽商業進入徐州、滕州等城市，同時2019年弘陽商業輕資產項目煙臺芝罘弘陽廣場、南京弘陽廣場C2C3館耀世開業，開業廣場平均出租率達到96%。

可以說，弘陽地產、商業雙輪驅動模式樣本在規模房企和商業地產當中是非常稀缺的，雙輪驅動已經成為弘陽的核心競爭力。

2019年弘陽地產成功躋身全國50強，成為中國房地產開發企業500強的第47位；同時弘陽商業百強第12位，商業聯動拿地見到成效，安徽的安慶項目商住項目成功落地，目前弘陽商業已經開業4座弘陽廣場，籌開11座弘陽廣場。

此外，大手筆引進強援也成為弘陽2019的一個標籤，引發了行業關注。

弘陽地產在2019年相繼引入袁春、雷偉彬、張鏑、李亮等業內知名職業經理人，分別擔任公司聯席總裁、副總裁等職，在大運營體系、境外資本市場、產品力、大營銷體系等方面，為弘陽地產注入了全新的管理動能。

疫情之下，2020年註定成為充滿變數的一年，弘陽準備好了嗎？

董事會主席曾煥沙認為，疫情對經濟的衝擊是暫時的，對中長期不會有重大的影響，弘陽將繼續保持理性、謹慎的態度，沉著應對，保持穩健的心態，仔細應對複雜的局面。

“公司以提質增效為2020年經營主題，將更注重提升產品和服務質量，提升經營效力，商業地產方面規模拓展和經營質量提升並重，打造明星項目，並進一步創新商業綜合體模式，實現雙輪驅動發展以更好業績回饋每一位股東和投資者。”

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