3月26日，華潤置地像往年一樣，午間準時披露了2019年全年業績。

在“開發物業+投資物業+X”（即“2+X”）商業模式的推動下，華潤置地的規模穩步提升。數據顯示，2019年全年，華潤置地實現總收入1477.36億元，同比增長21.9%；其中開發物業與投資物業實現同比20%以上的增幅；歸屬股東淨利潤286.72億元，同比增長18.3%。

過往傲人的毛利率則出現了同比5.5個百分點的下挫，為37.9%，其中開發物業的毛利率同比減少6.4個百分點至36.5%。華潤置地管理層表示，毛利率下行是行業趨勢，但也還是給出了“2020年30%-35%”的目標。

對於外界同樣很關心的銷售目標，華潤置地定下了2620億元的指標，相較於2019年2425億元的合約銷售額，增幅約為8%。

除此之外，華潤置地還定下了另一項明確的目標：保住前十。

上半年簽約1000億元可期

3月26日，在2019年底接替了唐勇的職務後，華潤集團總經理王祥明首次以華潤置地董事局主席的身份亮相，出席了投資者會議。

華潤集團總經理、華潤置地董事局主席王祥明及管理團隊（來源：華潤置地官微）

“我既是華潤置地董事會主席也同時是華潤集團的總經理，未來的工作中，我會將重點放在‘把方向，管大局，出措施’上，領導董事會高效運行公司治理，全力以赴支持華潤置地的發展。”王祥明在分享環節如是介紹。

在具體的經營管理上，王祥明表示將會全力以赴支持以華潤置地總裁李欣為首的董事會執委會工作。

事實上，李欣也承擔了大部分此次關於經營方面的介紹與剖析。

據披露，2019年，華潤置地實現住宅簽約額2425億元，同比增長15%。對2020年的銷售目標，華潤置地亦表示有信心完成。

不過疫情總歸是造成了不小的影響。“1、2月份銷售大約在160多億，主要是2月份受影響比較大。”李欣坦陳，“但3月份總體呈恢復狀態，且3月下旬以來恢復急速。”目前，客戶的到訪恢復到了正常水平的七成左右，成交量也基本接近七成，呈現持續回暖的狀態。

“特別是華北、華東、華南三個業績佔比較大的區域復甦明顯，來往成交基本達到去年同期八成左右。”李欣進一步介紹，湖北地區項目較少，處於可控狀態。

同時，為了恢復市場信心，華潤置地3月份在全國範圍內進行了階段性的促銷活動，“效果比較好，一週成交三四十億元，從目前判斷來看，4月份市場可以恢復到正常水平。”李欣表示，“2020年上半年完成約1000億元的簽約額是可以預期的。”

相較於開發物業，投資物業受疫情影響則較大。投資物業的核心即為購物中心。華潤置地業績報告顯示，在2019年投資物業（包括酒店經營）共120.3億元的營業額中，購物中心貢獻了91.5億元。

1月下旬疫情暴發以來，購物中心的零售額同比下降6成左右，“2月份體現得比較明顯”。不過，在購物中心的復工復產、恢復信心方面，華潤置地也拿出了多重舉措，如租金減免、聯合租戶線上銷售、為租戶提供短期貸款等。

截至3月24日，除去電影院、兒童業態外，租戶開業率達98.6%；3月1日到23日，購物中心零售額是21.5億元，恢復至去年同期的62%，客流恢復到50%。“總體來看，2月是低點，3月是回升，5月有望持平。”李欣判斷，“購物中心的經濟損失是可預測的，全年增長存在壓力，不過通過管理改善，預計全年租金收入將維持去年水平，或小幅上漲。”

與購物中心的復工復產情況類似，截至3月中旬，華潤置地全國393個工地，除湖北武漢等少數地區外，已復工378個，項目復工率達96%；建築勞務人數約14萬，累計上崗約13萬人，復產率超過92%；全國售樓處開放率達到93%。

基於這一情況，李欣表示，華潤置地半年的供貨影響率在10%以內，全年基本可彌補回來；而半年交付結利方面，受影響的項目在個位數。“我們進行了具體的鋪開和安排，希望能夠在半年之內有效得力的補救，全年的供貨結利不會受太大的影響。”

“保持行業前十”

能夠如此快速恢復節奏，與華潤置地早早展開工作鋪排關係密切。據瞭解，早在2月10日左右，華潤置地便召開了以“搶時間、保業績”為議題的管理層會議，要求各大區總經理儘快返崗，到現場組織衛生事件防控及恢復生產工作。

華潤置地如此奮力保業績，大約與其定下的“前十”目標息息相關。

根據克而瑞發佈的銷售榜單，華潤置地曾在2016年跌出前十的排位，此後直至2019年，華潤置地則一直保持在第九、第十的位置上。

如今，華潤置地身後的追兵不可忽視。

事實上，2019年龍湖全年合同銷售額也達到了2425億元，與華潤置地持平；同時龍湖將2020年的銷售目標定為2600億元，與華潤置地目標的差距僅20億元，而龍湖2019年的銷售額增幅為20.9%，高於華潤置地的15.1%。

不過，華潤置地並沒有表現出過多的擔憂。“關於如何保持前十，首先戰略上，

具體工作舉措上，華潤置地過去拿地方式比較單一，未來會在多元化拿地方面加大舉措，比如在收併購方面，會進行突破。

2020年，華潤置地提出了“三調”，即調結構、調節奏、調佈局，“這是長期工作。”王祥明指出。在調佈局上，華潤置地將圍繞大灣區、京津冀、長三角三大城市都市圈以及以十大核心城市為中心都市圈，深耕城市市場；調結構方面，持有型物業下一步將在品牌塑造、運營核心能力打造上進一步提升，同時在投資合作上向住宅物業多一點匹配。

多舉措並行，“相信這些調整，對保持規模的增長起到有力的支撐作用。”王祥明表示。

不過，對於房地產開發商來說，藉助槓桿實現規模擴張是行業共性。身為央企的華潤置地，在掌握更多資源的同時，也揹負了多樣限制，資產負債率便具有硬性標準。

數據顯示，近年來，華潤置地的資產負債率有所攀升。2015年-2018年間，其資產負債率分別為66.13%、67.41%、69.99%、72.44%，同時，2019年上半年達到了73.84%，不過在年底時壓制在了70%以下，為69.36%，達到了國資委對央企資產負債率的要求。

若能在該指標上相對靈活起來，對華潤置地的規模發展或許會有不小的意義。王祥明也表示，集團與相關監管部門針對靈活處理資產負債率的問題溝通良好，相關部門表示正研究執行“一企一策”的可行性。同時，集團也正在加快低效資產的處置工作，預計今年會釋放出一大批資產，通過內部挖潛的方式，支持華潤置地的發展。

除了對排名的執著之外，華潤置地對盈利能力也有著具體的要求。

據華潤置地管理層披露，2020年，公司的毛利率在30%-35%，以後保持30%左右的增長；購物中心租金收入增長20%以上，毛利率水平在70%-75%；公司整體核心淨利潤增長則需維持低雙位數。

值得一提的是，2019年，華潤置地綜合毛利潤率為37.9%，明顯低於2017年的40.3%、2018年的43.4%；這其中，開發物業的毛利率同比下降6.4個百分點至36.5%；核心淨利潤率下降了1.3個百分點至14.7%

對於毛利率表現，李欣回應稱，從佈局上來講，華潤置地的佈局城市為一二線、有產業支撐的三線，城市能級高；第二，目前這些城市都處在恢復期且速度比較快；第三，該區域的客戶購買力比較強，需求真實；第四，華潤置地做的是主流產品。

“今年及以後，公司會維持回報水平，2020年的毛利潤水平在30%及以上。”李欣表示。

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