高速擴張後遺症。
富力地產對資金渴求足已令人捏把汗。
1月21日，廣州富力地產股份有限公司（以下簡稱富力地產）發佈公告稱，已完成發行2019年度第二期超短期融資券，發行總額13億元，發行利率為5.28%，期限為270天。募集資金的70%將用於償還金融機構借款，具體涉及22筆有息借款，合計須償還金額約為11.02億元；另外不超過30%用於補充營運資金。
僅2019年開年不足一個月時間，富力地產已發佈兩期超短期融資，子公司發佈兩期優先票據，再加上公司債品種一上市，共涉資金152億元。
隨著2018年末融資政策有所放寬，2019開年以來，房企融資數據繼續大規模上漲。中原地產研究中心統計數據顯示，2019年首個半月，不同梯隊陣營的房企陸續公佈融資計劃合計超過30起，總規模超過800億元。
這次機會對於富力地產而言彌足珍貴。2018年富力地產連續4次融資計劃失敗。2018年三季報顯示，<strong>富力地產負債總額高達2863億元，與廣州市2018年一年的政府債務限額2751億元相當。<strong>公司資產負債率為81%，在有數據可查的港股上市房企中位列第三，僅低於萬科企業和北辰實業。
富力地產成立於1994年，總部位於廣州，2005年在香港聯交所主板上市，截至2018年9月30日，富力地產的總資產達到3514.32億元。截至2019年1月22日，公司總市值446.62億港元。克爾瑞發佈的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，富力地產以1415億元的年銷售額排名第19。
2018年全年，富力權益合約銷售金額約人民幣1310.6億元，總合約銷售金額共約人民幣1423.4億元,實現了此前1300億元的年度銷售目標，在全國房地產銷售額排行榜中，富力地產也較2017年的第23名所有提升。但一個年輪前，富力地產坐的是中國房企的第四把交椅，僅次於萬科、綠地和中海，雄踞“華南五虎”之首。
<strong>借舊還新 債務壓頂
據“搜狐公司深讀”統計，<strong>2018年富力地產共發債至少26次，融資總額超過514億元。融資方式多種，包括公司債、中期票據票、超短期融資。多次表示，募集資金用於償還將於2019年到期的公司債券。
中原地產分析師張大偉對時間財經表示，<strong>富力地產的資金壓力主要來源於2017年以199億元收購萬達的酒店資產，畢竟富力近期幾乎沒有拿地。
富力地產2018年中期報告顯示，公司於2018年上半年進行土地收購的速度較2017年同期有所放緩，收購的總建築面積為840萬平方米。對比而言，2017年公司全年新增權益可售面積為1811萬平方米。
2017年7月，富力以199.06億元接手萬達旗下77家酒店資產。因此前融創收萬達76家酒店所花費的金額為335.95億元，富力地產給出的價格相當於打了六折。“業內基本認為富力地產買萬達的酒店資產是賺了。”張大偉說。
國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝卻不這麼認為。他公開表示，富力地產收購萬達的酒店在戰略上存在讓外界難以理解的情況。舊改本身就屬於流動性極差的項目，如今收購酒店，則讓富力進一步讓自己束縛於債務之中，因為酒店也是屬於流動性較差的資產。雖然富力可以通過讓酒店經過財務重估，但是富力可能沒有考慮到香港投資者並不考慮這種固定資產。因為投資者並不能通過其得到分紅，所以投資者也並不會將其認為是富力業績的反映。
富力地產董秘胡杰公開表示，富力地產在2016年底賬面現金為460多億元，“目前公司自有資金非常充足，完全可以用公司自有資金來支付。”但按照2016年其財報顯示，減去207億元受限制現金，公司現金確實難說非常充足。
可是富力後續並未停下收購腳步。此後，富力以約13.6億元買下了位於倫敦一區的Vauxhall地塊；以86億港元打包收購了恆基兆業項目；聯合中渝置地以合計4.7億英鎊（按50％權益計算，富力需承擔約21億元）收購倫敦地塊九榆樹廣場。
何況2017年房地產企業融資收緊。相較於2016年3期人民幣債券、4期非公開發行人民幣債券和兩期美元債券的融資量，富力地產2017年僅在境內發行了兩期10億元的中期票據。
於是進入2018年後，公司開始加碼融資。根據公司2018年年中報告可知，截至2018年6月30日，<strong>公司借款總額達人民幣1591.4億元，期末淨負債額由2017年末的1100.3億元增加至1232.8億元，資產負債率淨負債與總權益比率由2017年末的169.6%增加至187.5%。
通過信用債籌集資金，以保障企業擁有充足的流動資金是企業常用手段，但是值得注意的是，方正證券研報顯示，<strong>2018年以來，房企將迎來信用債集中兌付期。2018年至2021年需償付的信用債規模分別為1684億元、4076億元、5364億元和6774億元，兌付壓力逐年遞增。
進入資金兌付壓力的窗口期，如果企業負債問題持續不能解決，或將會面臨資金斷裂的風險，部分企業也會面臨被收購的局面。
富力地產是否會資金斷裂還未可知，但是其融資成本攀升，侵蝕利潤是顯而易見的。根據2018半年報可知，公司融資成本從2017年上半年的9.68億元增加184%至人民幣27.5億元，其中包括期內產生的利息開支總額45.9億元，比40.80億的淨利潤還要多。
受資金掣肘，富力地產拿地速度明顯變慢。從2018年中報上看，2018年上半年土地儲備面積對比2017年末只增加了1%，而在2017年上半年這一數字曾高達324%。新浪財經此前參照富力地產2018年半年收入計算出富力地產收入儲備倍數為19.77，明顯低於主流房企數據均值。要知道收入儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的係數。
除了信用債，公司即將發行新H股以擴大資本。12月21日，公司擬發8億股新H股議案已經在股東大會上通過。本次發行新股是富力地產自上市以來進行的首次股權再融資。
一般而言，公司通常是“高位發新配售、低位回購增持”。現階段進行股權融資顯然並不是好時機。根據定價規則，新H股發行價不低於前五個交易日在聯交所H股收市價平均數的80%。2018年初，富力地產的股價還站在22港元的高地，2019年公司在11港元至14港元區間。此外，恆生指數深度調整、大型IPO不斷且屢屢破發，都在一定程度上打壓了資本市場的信心。如此逆勢而為，被部分業內人士解讀為急需大額融資並壓低融資成本。
而最便宜的融資方式回A股卻遙遙無期。2018年10月，富力地產的IPO之路就終止了審查。這已是十年內的第五次回A失敗。
<strong>3000億目標是吹牛？
一位房地產分析師對時間財經說：“收購酒店這種重資產，對資金的佔用必然的，核心看資產拿到手之後，經營如何，能產生多大的現金流。”
富力地產發佈半年報，報告顯示，2018年上半年富力酒店業務的虧損額為0.89億元，這也是富力酒店業務連續第六年的虧損。自2004年以來，富力地產便開始投資建設高端酒店，已在全球已開業和建設的高級酒店有24家，從融創手中以較低價格接手77家萬達酒店後，富力將持有超過100家酒店，成為全球最大的五星級酒店業主。然而，富力地產的酒店業務長期處於虧損態勢。2013年到2017年其酒店營運虧損金額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進此前公開表示，酒店業務實際上是為了配合商業地產發展而進行，但由於酒店產業本身也是一個供給相對過剩的產業，從酒店的經營發展來說，傳統的高端酒店面臨很多衝擊，包括用戶單一、酒店配套更新較慢等問題，盈利比較困難。
在地產這個主營業務上，富力地產也走“背運”。2018年10月，富力地產在江西南昌的首個項目發生安全事故，既未籤勞動協議、未購買意外傷害保險，也沒有專業技能的塔吊信號工作者因過度勞累死亡；9月，福建省住建廳通報14家違法違規房地產開發企業，富力地產子公司——莆田富力房地產上榜；8月，菏澤“富力城”項目在未取得預售許可證的情況下，向買受人收取購房定金，這一違規銷售行為被菏澤市住建局發文通報；同月，石家莊富力城被曝違規銷售，因涉嫌哄抬價格，擾亂市場價格秩序，實際銷售價格與備案價格不符，被責令停業整改；6月，鄭州市富力建業五龍新城項目被曝存在違規認籌被查處；同月，鎮江富力長江府涉嫌無證施工違規被查，被住建局列為重點關注對象。
但這並沒有妨礙富力地產喊出2020年實現3000億元銷售額的目標。對此，部分業內人士表示，企業有時候是為了迎合資本市場，而非客觀制定目標。3000億元目標，<strong>“吹牛的成分較大”。
值得一提的是，摩根大通於近日以每股14.17港元的價格增持富力地產224萬股，總值3174.08萬港元。（北京時間財經 陳世愛）
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