融資環境動盪疊加疫情衝擊，近期多家房企遭機構下調評級。
4月3日，穆迪將富力地產(02777.HK)“Ba3”企業家族評級(CFR)和富力地產(香港)“B1”企業家族評級列入降級觀察名單。穆迪方面表示，對富力企業家族評級下調，反映對其高債務槓桿率和流動性風險上升的擔憂。
此前不久，穆迪還將雅居樂集團(03383.HK，簡稱“雅居樂”)評級展望由“穩定”降至“負面”，以反映該公司信貸指標轉趨疲弱。
同時，穆迪將泰禾集團(000732.SZ)公司家族評級從B3下調至Caa1，將TahoeGroupGlobal(Co.,)Limited發行、由泰禾擔保的票據的Caa1由支持高級無抵押債務評級從Caa1下調至Caa2。穆迪稱，上述所有評級展望已由穩定調整至負面。
穆迪評級調整的依據，主要為上述公司流動性管理及槓桿水平的表現。穆迪稱，未來12個月，富力將有620億債務到期，該公司還將在2020年第二季度派息45億元。截至2019年底，富力現金持有量約380億元，加上扣除基本經營現金流項目後的合同銷售收入，不足以支付上述款項。
過去一年，富力圍繞“促銷售、抓回款”開展工作，收縮投資力度。一番謹慎操作下，期末富力淨負債率下降15%，未使用銀行授信約1200億元。管理層預期，公司槓桿率今年還可下降15%到185%以內，在3年左右再降到150%以內。
為滿足再融資需求，富力近期獲得40億元在岸債券發行額度和50億元私募債券發行額度。但穆迪預計，富力的債務槓桿率(以收入/調整後債務衡量)在未來12~18個月將保持在44%~46%的較低水平，與同評級同行相比表現較弱，降低了該公司的財務靈活性。
反觀雅居樂，2019年，該集團銷售額1179.7億元，營業收入602.39億元，歸母淨利潤75.12億元，同比分別增長14.9%、7.29%、5.43%。期末雅居樂手持現金426億元，其中受限現金超90億元，1年內需償還的短期借款422.97億元。
穆迪預期，雅居樂收入與經調整債務的比例會於未來12至18個月升至約60%，同時EBIT與利息比率亦料由2.3倍升至3倍。該行指出，負面評級展望反映在經營環境充滿挑戰下，雅居樂去槓桿的計劃成效存在不確定性。
而對泰禾的銷售預期，穆迪表示，2020年泰禾合約銷售額將較去年下降15%~20%，現金流量也將因2020年合約銷售下降而減弱。截至2019年9月底，泰禾短期債務306億，主要來自信託貸款和境內債券，現金結餘僅147億元。
“2014年開始，大多數房企已在調整債務結構，此後兩年房企短債比保持的還不錯，但此時一些房企開始高週轉操作，導致數據表現開始下降。”貝殼研究院新房分析師潘浩稱，2017年~2019年，上市房企資金健康水平下降，2019年行業短債比水平從過去兩年的2.1降至1.7。
億翰智庫認為，在規模、銷售、融資和土儲等方面相似時，債務水平是衡量企業抗風險能力的關鍵因素。債務水平較低的房企，短期償債壓力較小，在對抗疫情時更從容；債務水平較高的房企，若線下銷售回款受阻，可能會導致流動性不足，甚至面臨生存危機。
目前來看，受疫情影響，房企銷售回款不暢，同時疊加償債高峰期到來，行業資金鍊進一步承壓。中指院表示，1~2月，房地產開發企業到位資金2萬億元，同比下降17.5%，各項資金來源同比均降。
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