文丨子木大灣區
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200-300萬
我們處在長期通脹的時代，在東莞房地產的體現便是房價從最初的三四千漲到了如今的兩三萬。15年的時間裡，房價翻了5.6倍，購買力持續在下降，面積持續縮水。
數據說明：2006-2019年的均價取自東莞市統計局官網當年12月新房網籤成交價格
以西平的核心盤景湖時代城為例，2009年景湖時代城單價7200元/㎡，2014年漲到了11000元/㎡，2020年漲到了成交均價32000元/㎡。
以買一套景湖時代城100㎡的房源、首付3成、貸款30年來算，2009年買入時月供是2650元，2014年買入月供變成了4086元，2020年買入月供變成了11039元。
這麼些年過去了，200-300萬，對於現今的東莞樓市來說，購買力又如何呢？
據東莞市統計局官網發佈對的最新數據，剛過去的2月份，全市新建商品住宅網籤均價23276元/平方米。按照新房網籤均價折算下來，86-130平米確實有不少選擇餘地的。
我們以2-4室，總價200-300萬做濾網直徑，看看東莞。通過貝殼數據顯示，可以看到目前符合總價200-300萬條件的新房樓盤，不完全統計有75個。而到二手房的範圍，則多達3600餘套，揚揚灑灑落在各個鎮街。可謂是一抓一大把，易抓瞎。
如何用200-300萬去找到最有價值的板塊和樓盤，這正是今天我們要研究的話題。
數據說明：貝殼新房總價200-300萬的新房樓盤分佈
數據說明：貝殼二手房總價200-300萬的二手房房源分佈
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新房選擇
剛提到選擇多，並不代表東莞的洋房任君挑。
200-300萬的置業，擺在購房者面前很現實的問題是面積與地段的權衡。
從成交面積段來看，近年來，剛需型的洋房70-110㎡仍主導市場，佔六成。受二胎開放，及剛性以小換大等因素影響，110-144㎡的改善性需求佔到了市場的三成。單價3萬的樓盤200萬砸下去也只能買到65平米的小兩房。建面65米的小兩房非常擁擠，如果未來有了孩子，或者接老人來住，幾乎沒有任何幸福感。
我先從新房的城區市場講起。
200-300萬這個價格，在城區是非常尷尬的。市區持續三年出現供應從緊，供求失衡，關注度一直居高不下。以海德琥珀臺為例，琥珀臺均價在33000元/㎡，去年9月推出的1區5# 及2# 總價300萬以內的房源為96.98㎡及97.98㎡的小三房，均已售罄。而大面積段房源還有少量在售。
疫情過後，萬科也開始了搶跑收業績。本週皇馬酈宮和翡翠東望集中推售，線上選房。皇馬酈宮推出其最後一批產品，共170套，3分鐘內便基本售罄。翡翠東望去化接近9成，從銷售情況來看，購房者十分買賬。無獨有偶，均出現的是總價偏高的少量大面積段房源在售。
從目前市區現有的新房產品來看，集中在南城、東城、莞城，萬江無供應直接略過。海德琥珀臺、豐華瓏遠翠瓏灣、東城碧桂園二期，總價300萬以內80-100平米的小三房不用再猶豫，戶型合適就果斷入手。
落到鎮街，價格也是有分化的。房地產的發展本身是不均衡，成熟板塊多出現供應少需求大價格高的情況。松山湖、長安、鳳崗，新房網簽單價已到了3萬/㎡。在這些區域供應量少，選擇也不多。2019年整體成交出現向優勢資源（地段優、品牌響、規劃好、低價格）集中。
跨區域置業成為常態。
價格是道天然的門檻，將置業者從經濟實力較強，購買力較強的成熟片區就近擠向價格相對低窪的片區。城區購買力有向北移的趨勢，東城、南城的購房者往莞城、萬江、高埗。厚街的置業者則偏向沙田及道滘。長安常年供應緊張，置業者主動外溢至虎門。松山湖的置業者則是傾向東坑和大朗。
那近年來出現的熱點鎮街是否真值得追？
城區的投資價值不言而喻，置業建議在《東莞，購房價值窪地到底在哪？》一文中已梳理的非常清楚了。此外，我看好兩個片區，濱海灣新區與東南臨深片區。
濱海灣新區得益於新區規劃利好的驅動，且本身經濟發展較好，產業成熟。交通基建方面則得益於南沙大橋開通，穗深城際開通，地鐵R2延長線規劃等多重利好影響。
濱海灣新區，長安長期供應緊缺，嚴重供不應求，價格有支撐；虎門多重利好驅動樓市走熱，房價穩步上漲；沙田則出現庫存壓頂，價格調整下行；厚街近兩年供應緊缺，需求較大。
針對濱海灣新區的建議：優先考慮長安，虎門次之，厚街暫無供應至少要等到明年，沙田不建議入手。
長安僅鼎峰悅境和正中峰璟灣兩盤在售均價保持在31000元/平左右。
虎門則在樓盤價格和選擇上相對較多，從物業影響力，地段及項目產品等綜合考慮，優先考慮萬科濱海大都會，龍光九龍璽，招商雍和府等3個盤。
臨深片區得益於交通基建的利好，深圳外環高速一期即將開通，從莞高速清溪支線已通車，深圳外環高速東莞段有望2021年開通，屆時與從莞高速無縫接駁。
臨深片區，鳳崗受區位及規劃利好助推房價穩健上漲，改善需求持續積壓；塘廈則在限購後持續供過於求，房價經歷兩輪調整後迴歸平穩；黃江呈現開發過度，房價連續四年滯漲；樟木頭則出現存量房交活躍，新房價格平抑的現象。
清溪則在2019年明顯供過於求，房價平緩。針對臨深片區置業建議如下：優先考慮鳳崗、塘廈，清溪待定需要持續觀察，如果一定要買樟木頭則可考慮高性價比二手房，黃江不建議入手。
水鄉片區：中堂成交量價低運行，道滘得益於厚街及部分城區客戶溢出，品牌拉動區域價格上漲；洪梅、望牛墩供應斷檔。此片區置業優先考慮道滘。麻涌新房供應扎堆，新房競爭應該會激烈。二手房集中供應出現在萬科珠江東岸及碧桂園十里江灣，200萬以內3-4房的選擇性也很多。在萬科珠江東岸及碧桂園十里江灣的低價二手房淘淘也是不妨的。
東部產業園片區常平是核心鎮街，經濟基礎較好，但處在存量房時代二手房交易活躍；東坑依賴松山湖外溢購買力，但自身無論從經濟，產業支撐還是商業配套都相當不完善；橫瀝的新房不足；橋頭則經歷了東莞價格最低補漲後，價格出現回調，產品戶型供求結構失衡；企石的房價與當地購買力脫節；謝崗則長期供應空白。此片區投資，優先常平挑二手房。
松山湖片區松山湖的供應稀缺，嚴重供不應求；大朗供應活躍，強勁購買力支撐房價船高水漲；寮步品牌效應，房價上漲過快；茶山以消化庫存為主；石排的房價與購買力脫節導致需求放緩；石龍則受惠州石灣分流影響較大，不具投資屬性。此片區置業，考慮松山湖及大朗，寮步待持續觀察。
泛城區片區高埗是2019年熱門成交區域，承接了大量主城區外溢需求，已補漲，待持續觀望；石碣供漲需縮。
綜上：
成熟區域：東城、南城、莞城、鳳崗、松山湖、長安
優質區域：虎門、塘廈、萬江、道滘、大朗、厚街
觀望區域（已經補漲過）：石碣，高埗，寮步，大嶺山，清溪，
供應不足或斷檔：橫瀝，謝崗，洪梅，望牛墩
謹慎入手：常平，樟木頭，麻涌二手房成交活躍，沒新房啥事。此外，麻涌，沙田，東坑，橋頭，茶山，黃江，中堂，石排，企石，石龍新房供需失衡，前方危險，謹慎避開。
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二手房選擇
二手房則是要回歸到地段和物業上來做選擇了。
東莞城區的核心區在地鐵1號線和2號線交匯處，東莞大道和鴻福路交匯處，優質生態資源區則在黃旗山。優先考慮石井商圈，黃旗山商圈，西平商圈，東莞行政中心商圈，圖書館商圈，下壩，鴻福口路商圈，南城CBD(車站)商圈。火煉樹，東泰商圈，石竹商圈，世博廣場商圈，運河東商圈，宏遠商圈次之。
大品牌開發商及成熟社區。早期本土開發商如光大、中信、宏遠及新世紀。及後來者的全國性品牌開發商，如萬科，金地，碧桂園，恆大，保利等。
綜上而看，以下樓盤，200-300萬總價內，戶型周正，真的值得入手。東城、南城二手房成交向來火。東城的萬達公館、格蘭名築、碧桂園帕克諾雅、豐華瓏遠翠瓏灣；黃旗山下的月湖居、星河傳說、愉景花園、峰景高爾夫、萬科皇馬儷宮，新世界花園、黃旗印象、天驕峰景、中信御園；
南城西平的景湖時代城、景湖春曉、新中銀金色華庭、金地格林小城、東駿豪苑、世紀城玫瑰公館，中熙彌珍道、世紀城國際公館、中信凱旋公館；坐擁山水的萬科翡麗山、御花苑、鼎峰源著、映湖山莊，次之中信富城山居（屬厚街）、海逸豪庭（屬厚街），萬科中天城市花園
南城CBD周邊的恆大雅苑、萬科金悅香樹、中信凱旋國際、世紀城幸福公館、中信森林湖；
莞城運河邊的恆大華府，塞納河畔，萬科運河東一號，碧桂園東江月；萬江的萬科東江之星，上東國際，理想0769，富通自在城，歐景城，北大資源御園。
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