此文是地產房劍微信公眾號推出的新盤速遞系列文章第3篇。前兩篇，我們分別關注了旭輝滻灞新項目、中海·雲錦東方。
今天，我們將會關注新城控股在秦漢新城的項目。
01
新城控股在西安，住宅、商業“雙輪驅動”
作為2019年中國房企銷售規模top10房企，新城控股在西安的發展是住宅、商業雙輪驅動。
2017年3月份，新城商開摘得了灃東新城昆明路與天台路十字西北角81.909畝住宅、商業用地，成為新城控股在西安落地的第一個項目，同時這也標誌著全國著名的商業地產品牌“吾悅廣場”落地大西安。
3年時間過去，西鹹吾悅廣場在去年9月份已經開業。在這一點上，我們必須佩服新城的速度，拿地2年半時間，商場就開業，有萬達的風格。
當然，新城在一個區域投資建設自持的吾悅廣場，必然會配有住宅地塊。新城進入西安的時間、住宅項目入市的時間，正好趕上西安樓市最火爆的兩年。所以，在大家的印象中，新城吾悅廣場的住宅部分都沒怎麼賣，就賣完了。
除了灃東新城的吾悅廣場之外，新城商開在2017年11月份又拿下了灃西新城統一大道與白馬河路十字西北角135畝住宅、商業地塊，成為新城商開在西安的第2個項目，同時也成為大西安第2座吾悅廣場。按照計劃，這座吾悅廣場將會在今年下半年開業。
3年半時間，新城在大西安開業兩座吾悅廣場購物中心，這個速度遠遠超過了很多商業地產品牌在西安的速度。
而西安人期待的是，吾悅廣場何時挺進西安主城區？
除了商開之外，新城的住開公佈在西安實現項目拓展。住開在西安的第1個項目是位於臨潼旅遊度假區的新城·璽樾驪府，產品主要包括小高層、洋房、疊拼等。
住開在西安的第2個項目，是位於高陵的新城·悅雋公園裡，緊鄰恆大雅苑，這個地塊是新城控股在2018年3月份收購而來的。
除了上述幾個項目以及本文接下來要講的秦漢新城項目之外，實際上新城在西安還收購了幾塊地。在官方沒有官宣之前，我們在此也就暫且不做公開討論。
02
2019年4月，摘秦漢新城單價地王
2019年4月19日，秦漢新城秦漢中學西側110.056畝土地進行拍賣。
當天，參與這塊土地競拍的企業包括新城、保利、中天、平安、深振業、禹州以及兩家西安本土地產企業。
最後，該地塊被西安新城萬嘉房地產開發有限公司以78460萬元摘得，溢價率158%，加上保障配建費用、幼兒園配建費用的話，再剔除地塊中的教育地塊的話，
該地塊商住地塊綜合地價達到了940萬元/畝、樓面地價達到了5776元/㎡。秦漢新城單價地王由此誕生！
實際上，這110.056畝土地分了三塊，分別是：住宅地塊79.964畝，容積率大於等於1.2小於等於2.5；商服用地面積為10.744畝，容積率大於等於1.2小於等於2.0；教育用地19.348畝，容積率大於等於0.7小於等於1.5。
其中，按照拍賣文件中的特別約定條件，競得人須在教育用地內建設一所24班幼兒園，並在建成後無償移交給陝西省西鹹新區秦漢新城管理委員會；在商服用地內建設並自持一座建築面積不小於14000平方米的四星級酒店；4.建築品質須達到西鹹新區建築品質A級。
最終，該地塊被登記在了新城的平臺公司西鹹新區新城悅澤房地產開發有限公司名下。
03
項目入市後，保守估計房價1.5萬起！
截止目前，距離這塊地拿地時間已經快1年了。按照高週轉房企的速度，這個項目估計在去年的時候就已經開盤了。
例如：中梁是2019年3月份同樣通過公開拍賣在秦漢新城拿地，項目在10月份的時候就已經開盤了。
根據上週末地產房劍在該項目工地看到的現狀，雖然現場的治汙減霾環境保護公示牌信息已經顯示該項目為新城秦漢110畝項目，工地上的工棚也已經搭建起來，但售樓部尚未施工，這意味著該項目今年上半年已經基本無望。同時，在現場也沒有看到該項目的案名、具體規劃等信息。
根據地產房劍的推測，該項目亮相時間預計最快得等到今年下半年了。
從該地塊的位置來看，屬於目前秦漢新城地產開發熱點板塊。包括旭輝、啟迪、中鐵二十局地產、中天等地產商在附近都有項目開發。新城控股該項目周邊目前的道路交通已經比較完善，周邊已建成的配套還包括機場城際、秦漢中學、大秦文明園等，都距離近在咫尺。
目前，整個板塊的競爭是比較激烈的。除了在售的旭輝·江山閱、啟迪佳蓮未來科技城外，秦漢中學東側的中鐵二十局地產的項目售樓部已經正在建設，今年肯定也會亮相，兩個純新盤必將直面競爭。
結合新城控股所摘得地塊各項指標，住宅地塊1.2-2.5的容積率，結合該區域的限高因素，預計會打造成小高+洋房/疊拼類的產品。
同時，該地塊的住宅品質要達到A標（層高3.15米、大堂與電梯廳總面積不小於35平方米、電梯等候時間不超過60秒、2層以下幹掛石材、3層及以上真石漆、精裝標準不低於3000元/㎡……），5776元/㎡的樓面地價，保守估計該項目精裝小高層售價勢必在1.5萬元/㎡以上，這個價格直接會捅破整個板塊房價天花板！
就看新城會拿什麼樣的產品來支撐這個價格~~畢竟，同樣的價格在西安主城區完全可以買到。
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