報告要點
地產上週縮量反彈，明顯跑贏大市：上週上證指數上漲0.97%、滬深300上漲1.56%、創業板指下跌0.58%，萬得全A交易額3.41萬億，環比減少17.75%，交易持續縮量。上週地產板塊上漲2.20%，年初以來累計下跌12.18%，在所有申萬一級行業中排名22/28，地產板塊估值水平PE（TTM整體法並剔除負值影響）為7.98倍，橫向比較估值水平僅高於銀行，港股通內房股6.14倍。
全球疫情確診病例突破65萬，美國成為疫情蔓延中心：新冠疫情COVID-19防控形勢嚴峻，值得注意的三點：1）湖北區域的新增病例已基本清零，但湖北以外區域新增案例仍在反彈，境外輸入病例持續增加；2）海外疫情仍在持續擴散，全球累計確診已逾65萬例；3）境外疫情在美國全面爆發，美國新增病例上升到2萬例每天，累計確診病例已超過12萬例。國內目前對外防輸入、對內防反彈，同時加快復工復產，對出口依存度高的企業經營風險逐步呈現。
政治局會議首次提出發行特別國債，意在進一步刺激基建投資：3月27日政治局會議新提到“提高財政赤字率、發行特別國債、增加地方專項債券規模”等內容，與此前類似並未提到房地產。預計2020年地方專項債規模可能或從3.35萬億進一步提升至5萬億體量。刺激基建投資效果尚待觀察，放鬆地產金融政策的時間依然還需等待。
房企優等生陸續發佈業績會，總體符合預期：近期寶龍、萬科、龍湖、融創、旭輝、金茂、碧桂園、龍光等房企在線發佈業績會，總體上表達了對市場謹慎樂觀的態度、對完成年度經營目標的信心，疫情可能會導致工期有2個月不到的延後，另外可能導致區域上出現新的結構性特徵，看好一二線和強三線銷售。
投資策略與重點關注個股：政治局會議未提及房地產，地產金融政策基調維持不變。3月房企銷售有明顯恢復，地產股短期反彈趨勢有望延續，但仍以震盪為主，後續密切關注疫情演變態勢及政策轉向信號，建議積極調倉到後續表現佔優的個股。A股推薦萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、榮盛發展（002146）、華髮股份（600325）等，H股推薦融創中國（1918.HK）、旭輝控股（0884.HK）、寶龍地產（1238.HK）、中國金茂（0817.HK）、保利物業（6049.HK）等。
風險提示：新冠肺炎疫情防控風險、銷售回款風險、復工竣工風險。
報告正文
市場回顧
上週A股市場整體有所回暖，主要指數均有反彈，上證指數上漲0.97%、滬深300指數上漲1.56%，創業板指下跌0.58%，萬得全A上週交易額3.41萬億，環比減少17.75%，交易繼續保持縮量。
申萬一級行業房地產板塊（簡稱申萬地產）上週上漲2.20%，在所有申萬一級行業中相對排名4/28。從年初漲跌幅來看，申萬地產下跌12.18%，在所有申萬一級行業中相對排名22/28。上週申萬地產交易額774.45億，環比減少20.48%。
從個股漲跌幅來看，上週萬通地產、順發恆業、國創高新和金科股份等個股漲幅居前。京漢股份、中房股份、萬業企業和綠景控股等個股跌幅居前。
從板塊交易額來看，上週萬科、保利、新城、萬業企業、金地、華僑城、大名城、金科、中房和中南等排在行業前列，其中，萬科和保利周交易額合計165.81億，佔板塊交易額比重為21.41%。從年初累計漲幅來看，海航基礎、中房股份、萬通地產、中交地產和黑牡丹等漲幅居前，上漲個股個數佔比14.40%。年初以來，新華聯、ST銀億和中南建設等跌幅居前。
從港股通內房（根據Wind-港股概念類-內房股，且符合港股通標的範圍，共計66只地產股）表現來看，上週整體表現較好，弘陽地產、合景泰富和旭輝表現搶眼，合生創展、保利置業和新城發展等漲幅明顯，而綠城中國、遠洋、雅居樂和太陽城等位居跌幅前列。年初以來，中海物業、雅生活、SOHO中國和碧桂園服務等個股表現強勢。上週從成交金額來看融創、恆大、長實、潤地、中海和碧桂園等均超過17億。
行業點評
【新冠肺炎COVID-19跟蹤】2019年12月5日，武漢出現首例不明原因肺炎就醫患者。2019年12月30日，武漢陸續出現不明原因的肺炎病人，均來自於華南海鮮市場，症狀疑似SARS，但還未引起重視。2020年2月13日在日內瓦的國際會議上，WHO世界衛生組織宣佈將目前爆發的新冠病毒正式命名為COVID-19（替代之前的名字2019-nCoV）。2020年2月21日，國家衛生健康委決定將“新型冠狀病毒肺炎”（Novel coronavirus pneumonia）英文名稱也修訂為COVID-19，以取代之前2月8日的英文名稱NCP。
截止2020年3月28日17:00，國內累計確診病例82,236例，較昨日增加158例，增加病例數保持穩定；現存確診病例3,812例（-231例）、現存重症病例921例（-113例）、境外輸入病例649例（+54例）、累計死亡例3,301例（+3例）、累計治癒病例75,123例（+386例）。國內疫情保持穩定增長，境外輸入仍是主要增量來源，同時疫情在國外已經擴大到200個國家，累計確診519,015人。本週值得關注的主要有三點，1）湖北區域的新增病例已基本清零，但湖北以外區域新增案例仍在反彈，境外輸入病例持續增加；2）海外疫情仍在持續擴散，全球累計確診已逾65萬例；3）境外疫情在美國全面爆發，美國新增病例上升到20000人每天，累計確診病例已超過12萬例。
境外主要國家新增病例如下圖所示。
【行業政策動態跟蹤】3月27日中共中央政治局召開會議，分析國內外新冠疫情防控和經濟運行形勢會議，研究部署了進一步統籌推進疫情防控和經濟社會發展的工作。這次特別提到“提高財政赤字率、發行特別國債、增加地方專項債券規模、引導貸款市場利率下行、保持流動性合理充裕、落實減稅降費政策”等，與此前類似並未提到房地產，暗示著房地產金融政策可能延續不變。從“新基建”到“專項債”到“特別國債”，中央的擔憂程度在變大，積極政策在陸續加碼。地產本身因為積累了較高的槓桿和風險，可能處於積極政策的最後一環。但新基建本身的體量難以與傳統的基建、地產相比，而持續的外需萎縮對內需的負面傳導，以及可能出現的就業和房貸斷供問題依然值得關注，隨著後續進展，在5-7月地產金融政策發生轉變的可能性在變大。
3月26日，住房和城鄉建設部辦公廳官網發佈《關於印發房屋市政工程復工復產指南的通知》，指導各地建築業企業穩步有序推動工程項目復工復產。《通知》在復工復產保障方面提出若干具體指示，對因疫情不可抗力導致工期延誤，施工單位可根據實際情況依法與建設單位協商，合理順延合同工期。
3月24日，重慶市規劃和自然資源局官方網站發佈《重慶市國有建設用地使用權出讓預公告實施細則》的通知，涉及預公告地塊範圍、內容、推介、出讓等多個方面，預公告地塊應為本年度土地供應計劃範圍內，且權屬清晰，徵收補償工作基本完成，不涉法律糾紛，用地性質、容積率、綠地率、建築密度、建築限高等建設用地規劃條件確定的國有建設用地。
3月26日，中國房地產業協會發布了《房地產企業疫情應對及糾紛處理法律指引》, 幫助企業公平地處理可能產生的法律糾紛，及時化解矛盾，推進合約的正常履行，儘快恢復經濟運行。“指引”從“疫情對行業的整體影響及法律應對”、“疫情對投融資與合作開發的影響及法律應對”、“疫情對施工與採購的影響及法律應對”、“疫情對銷售的影響及法律應對”、“疫情對商業地產的影響及法律應對”、“疫情對勞動人事的影響及法律應當”六個方面詳細闡述了可能發生的糾紛點以及具體的處理措施。
3月26日，財政部公佈2019年立法工作情況，未提及房地產稅法。
3月25日，《廣州市促進歷史建築合理利用實施辦法》（簡稱“辦法”）已經市委、市政府同意，即將正式印發。辦法適用於經市人民政府確定、公佈的歷史建築。辦法為解決近年來歷史建築活化利用的痛點難點提出創新政策措施，其中提出，國有歷史建築租賃期限可放寬至20年；為保障房屋消防、結構安全需求等，允許歷史建築適度增加使用面積，不辦理產權登記，無需補繳土地出讓金。
3月24日，湖南益陽政府網站發佈《關於促進市中心城區房地產市場平穩健康發展的政策措施》（以下簡稱《措施》）。《措施》圍繞加大銀行信貸支持、降低土地資金使用成本、優化預售許可辦理流程、加強預售價格管理、鼓勵市民合理住房消費等方面提出12項具體舉措。《措施》自2020年1月1日起執行，至2020年12月31日止。
3月24日，浙江海寧首屆雲上房博會將於3月25日至4月24日舉行。雲上房博會期間，“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行。也就是說，非海寧戶籍在海寧可以買多套房。房博會之後，非海寧戶籍購房者繼續限購。另外，雲上房博會期間，各大銀行將會對購房者適當降低貸款利息。
3月23日，湖北省武漢市住房保障和房屋管理局發佈《關於支持房地產開發企業復工復產確保我市房地產市場平穩健康發展的六條措施》（簡稱“措施”），全力支持房地產開發企業開工復產。這六項舉措包括：分批有序開工復工、加強安全管理、優化審批服務、調整預售許可形象進度要求、提高預售監管資金使用效率、完善社保個稅繳納的購房認定標準。《措施》中提到，2020年10月1日以前取得施工許可證的房地產開發項目，其開發投資額達到25%以上，且高層建築形象進度達到1/4以上、多層（含六躍七層）及低層建築形象進度達到正負零，即可申請辦理預售許可。在提高預售監管資金使用效率方面，2020年10月1日之前，在重點監管資金增加“項目主體結構達到三分之二進度”撥付節點，累計撥付額度不超過重點監管資金標準的55%。另外，非武漢市戶籍購房人因受疫情影響未能按時繳納社保或個稅需緩繳的，其緩繳期可視為連續繳納，補繳時限不超過6個月。針對目前房地產開發企業是否可以開放售樓處一事，武漢市房管局表示，繼續暫停商品房線下銷售活動，暫停開放項目售樓部。
3月22日，江蘇省蘇州市政府出臺人才落戶新政，提出2020年5月1日起，有來蘇州就業意願並具有全日制本科學歷及學士學位以上人員，在人事檔案轉入後即可申請落戶。
3月22日，銀保監會副主席周亮在答記者問中表示，堅決落實“房住不炒”的要求，促進房地產市場的平穩健康發展。同時還會積極配合地方政府穩妥處置好地方隱性債務問題。
3月22日，海南省發展和改革委員會公佈，2020年海南省重點項目共安排105個，總投資3772億元，年度計劃投資677億元。項目類別涵蓋三大主導產業（旅遊業、現代服務業、高新技術產業）等五大類，其中，“五網”基礎設施和三大主導產業項目年度投資體量最大。同時，海南省明確嚴格落實海南省房地產調控政策，嚴禁將純商業住宅房地產項目納入省重點項目。
企業動態
融創中國：3月26日，融創中國控股有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現合同銷售金額5562.1億元，同比增長20.7%；營業收入1693.2億元，同比增長35.7%；歸母淨利潤260.3億元，同比增加57.1%，淨資產收益率為37.2%，較去年增長4.3個百分點。
龍光地產：3月26日，龍光地產控股有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現合同銷售金額915.24億元，同比增長31%；歸母淨利潤100.20億元，同比增長42.7%；現金餘額407.05億元，淨債務權益比維持在67.4%的穩健水平。
旭輝控股：3月26日，旭輝控股有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現合同銷售金額2006億元，同比增加32%；核心淨利潤69.03億元，同比增長24.7%；毛利率及核心淨利潤率分別為30%和12.6%。
碧桂園：3月26日，碧桂園控股有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現合同銷售額5522億元，合同銷售面積6327萬平方米，分別同比增長10%和15.2%；營業收入4859.1億元，同比增長28.2%；歸母淨利潤395.5億元，同比增長14.2%。
寧波富達：3月26日，寧波富達股份有限公司發佈2019年年度報告，2019年度公司共完成營業收入31.45億元,同比下降39.10%，利潤總額8.39億元，同比下降26.35%，歸屬於母公司所有者的淨利潤4.87億元，同比下降34.80%。實現每股收益0.3371元，加權平均淨資產收益率18.1127%。
時代控股：3月26日，廣州市時代控股集團有限公司2020年面向合格投資者公開發行公司債券（第二期）確認票面利率，其中品種一票面利率為6.3%，品種二票面利率為5.1%，總規模不超過（含）人民幣79.16億元，採取分期發行的方式，本期債券為第二期，發行規模不超過25億元。
綠城集團：3月26日，綠城集團擬公開發行2020年公司債券（第二期），發行總規模為不超過15億元（含15億元），票面利率未定，債券分為兩個品種，品種一期限為5年，品種二期限為7年，擬用於償還公司到期、行權的公司債券的本金部分。
越秀集團：3月26日，越秀集團已與中國人保簽約設立人保越秀粵港澳大灣區產業投資基金（一期），基金規模30億元人民幣，由越秀集團旗下越秀產業基金作為基金管理人，後續雙方還將共同發起設立主要投向於粵港澳大灣區戰略性新興產業的人民幣母基金和美元母基金。
保利置業：3月26日，保利置業集團有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現合同銷售額432億元，順利完成銷售目標，同比增加6%，歸母淨利潤38.33億港元，同比上升71%，主要由於結轉收入增加。
華潤置地：3月26日，華潤置地有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現營業收入1477.4億元，同比增長21.9%，毛利率37.9%，較18年有所下滑，扣除投資物業評估增值後的核心淨利潤同比增長12.2%至216.5億元。
中國海外發展：3月26日，中國海外發展有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現合同銷售額3771.7億元，同比增長25.2%，營業收入同比增加13.6%至1636.5億元，歸母淨利潤416.2億元，同比增長10.3%。
富力地產：3月26日，廣州富力地產股份有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現營業收入908.1億元，同比增加18%，淨利潤100.9億元，同比增加16%，毛利率略微下降至32.8%。
合景泰富：3月25日，合景泰富集團控股有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現合同銷售額861.07億元，同比增加31.5%，歸母淨利潤98.06億元，同比增加143%，營業收入389.54億元，同比增加72.4%。
中南建設：3月25日，據深交所披露，中南建設擬發行的一筆20億元公司債項目狀態更新為“已受理”，該筆債券名稱為“江蘇中南建設集團股份有限公司2020年面向專業投資者公開發行公司債券（第二期）”，債券類別為小公募，首期發行規模不超過5億元，債券期限不超過7年（含7年）。
綠地：3月25日，綠地控股官方消息稱，公司於3月24、25日先後與江蘇銀行簽約全面戰略合作，以及南京溧水中國中醫健康養生產業園簽約落地，綠地將獲得江蘇銀行200億元授信額度，主要用於大基建及金融產業的發展，雙方將進一步擴大合作範圍，在金融結算、代理服務、現金管理、理財服務、表內外授信、供應鏈金融、投資銀行、個人金融、產業落地等領域展開全面合作，另一方面，綠地將重點聚焦產業園投資開發、重大基礎設施建設等領域在江蘇佈局重大項目。
越秀集團：3月25日，據上清所消息，廣州越秀集團股份有限公司擬發行2020年度第三期超短期融資券，擬發行金額15億元，發行期限120天，本期債券募集資金全部用於償還（非房地產板塊、非金融板塊）的存量金融機構借款。
中國奧園：3月25日，中國奧園集團股份有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現合同銷售金額1180.6億元，同比增加29%，營業收入505.3億元，同比增加63%，淨利潤52.2億元，同比增加78%。
SOHO中國：3月25日，SOHO中國有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現營業收入18.47億元，同比增加11%，毛利率82%，同比增加7%，歸母淨利潤13.31億元，同比增加8%。
中國金茂：3月25日，中國金茂控股集團有限公司發佈2019年度業績報告，報告期內，公司實現營業收入433.56億元，同比增長12%，歸母淨利潤64.52億元，同比增長24%。毛利127.65億元，同比下降12%。
世茂股份：3月25日，上海世茂股份有限公司發佈2019年度報告，報告期內，公司實現營業收入214.49億元，同比增長3.75%；實現淨利潤38.41億元，同比下降18.72%；歸屬於上市公司股東的淨利潤24.30億元，同比增長1.07%。公司實現物業銷售收入199.94億元；實現非物業銷售收入14.55億元，非物業銷售收入在公司整體營業收入的佔比達到6.78%。
富力地產：3月24日，廣州富力地產股份有限公司非公開發行2020年公司債券獲上交所受理，該債券擬發行金額40億元，發行人為廣州富力地產股份有限公司，承銷商、管理人為招商證券、中信證券、中信建投證券、華泰聯合證券。
時代中國：3月24日，廣州市時代控股集團有限公司計劃發行2020年面向合格投資者公開發行公司債券（第二期），本期債券發行總規模不超過（含）人民幣25億元，債券分為兩個品種，品種一票面利率詢價區間為5.5%-7%，發行期限為7年期，品種二票面利率詢價區間為4.7%-6.2%，發行期限為5年期，全部用於償還到期/回售的公司債券。
華夏幸福：3月23日，華夏幸福發佈公告稱，公司擬向中國銀行間市場交易商協會申請註冊發行定向債務融資工具，定向債務融資工具註冊規模不超過人民幣30億元（含30億元），可分期發行，期限不超過5年，可為單一期限品種，也可為多種期限的混合品種，募集資金擬用於償還借款及補充流動資金等符合中國銀行間市場交易商協會要求的用途。
華髮股份：3月23日，珠海華髮實業股份有限公司發佈公告稱，經公司第九屆董事局提名委員會2020年第一次會議審查通過，同意聘任劉穎喆先生為公司執行副總裁，任期自董事局審議通過之日起至本屆董事局任期結束之日止。
世茂房地產：3月23日，世茂房地產全資境內子公司上海世茂建設有限公司披露2020年公開發行公司債券（第一期）票面利率，本期債券公開發行金額不超過45.00億元(含45.00億元)，僅發行品種二和品種三，其中品種二最終票面利率為3.23%，品種三最終票面利率為3.90%，品種二為5年期（3+2），金額17億元；品種三為7年期（5+2），金額28億元。
龍湖集團：3月24日，龍湖集團控股有限公司發佈2019年度業績報告稱，年內公司實現營業收入1510.3億元，同比增長30.4%，其中物業投資業務收入同比增長41.5%，歸母淨利潤155.5億元，同比增長21%。毛利率為33.6%，核心稅後利潤率為15.5%。
融信中國：3月24日，融信中國控股有限公司發佈2019年業績報告稱，2019年公司實現營業收入514.63億元，同比增長49.75%，淨利潤58.94億元，同比增加69.78%，負債比率由2018年的1.05下降到0.7。
金科股份：3月23日，金科地產集團股份有限公司發佈2019年度報告稱，2019年公司實現營業收入678億元，同比增長64%，連續9年保持增長；實現淨利潤63.57億元，同比增長58%，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤56.76億元，同比增長46%；每股收益1.05元，同比增長46%；加權平均淨資產收益率23.63%，同比增長4.18個百分點；毛利率達到28.84%，盈利能力持續保持較高水平。
首創集團：3月23日，據上交所消息，北京首都創業集團有限公司2020年公開發行公司債券（第一期）票面利率為3.45%，本期債券擬發行金額10億元，發行期限為5年，起息日為2020年3月24日，發行首日為2020年3月23日，擬全部用於京津合作示範區起步區基礎設施建設項目。
國瑞置業：3月23日，國瑞置業發佈關於悉數贖回於2020年到期3億美元的7.00%優先票據的公告，公司完成以現金悉數贖回2020年票據，總贖回價相當於發行在外的未償還2020年票據本金總額另加至到期日的應計利息合共3124.665萬美元，於完成贖回後，2020年票據被悉數註銷，且概無任何已發行而尚未償還的2020年票據。
華夏幸福：近日，華夏幸福基業股份有限公司發佈2020年度第一期中期票據發行金額的公告，發行金額為10億元，期限為3+2年，全部用於償還華夏幸福基業股份有限公司2019年度第一期超短期融資券。
萬科：近日，萬科企業發佈公告稱，公司2020年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）於2020年3月23日在深交所上市，本期債券實際發行金額25億元，債券分為兩個品種，品種一發行金額15億元，票面利率3.02%，發行期限5年，債券簡稱20萬科01，債券代碼149056，品種二發行金額10億元，票面利率3.42%，發行期限7年，債券簡稱為20萬科02，債券代碼149057，擬全部用於償還即將到期或回售的公司債券。
綠城中國：3月23日，綠城中國控股有限公司發佈2019年度業績報告稱，2019年公司實現合同銷售額2018億元，同比增長29%，營業收入615.93億元，同比增長2.1%，歸母淨利潤24.8億元，同比增長147.3%。
天譽置業：3月23日，天譽置業有限公司發佈2019年度業績報告稱，2019年公司實現營業收入65.91億元，同比增加6.4%，歸母淨利潤7.92億元，同比增加5.4%。年內物業銷售額為65.03億元，同比增加6.2%。
雅居樂：3月23日，雅居樂集團控股有限公司發佈2019年度業績報告稱，2019年公司實現合同銷售金額1179.7億元，同比增加14.9%，營業收入602.39億元，同比增加7.3%，毛利率及淨利潤率分別為30.5%和15.3%，較去年分別下降13.4個百分點和增加0.4個百分點，歸母淨利潤同比增加5.4%。
禹洲地產：3月20日，據上交所披露，廈門禹洲鴻圖地產開發有限公司2020年非公開發行公司債券已獲上交所受理，債券品種為私募，擬發行金額為130億元，發行人為廈門禹洲鴻圖地產開發有限公司，承銷商/管理人為中國國際金融股份有限公司，財達證券股份有限公司，中山證券有限責任公司。
中房股份：3月20日，中房置業股份有限公司披露了一則關於披露重大資產重組草案股票復牌公告，中房股份擬以其持有的新疆中房100%股權作為置出資產，與忠旺精製所持有忠旺集團股權中的等值部分進行置換。本次交易中擬置入資產忠旺集團100%股權作價305.29億元，由中房股份以資產置換及發行股份的方式向忠旺精製、國家軍民融合基金購買。
綠城：3月20日，綠城中國控股有限公司披露公告稱，公司全資附屬公司北京博意房地產開發有限公司於公告日與天津世茂新里程置業有限公司、中交房地產及項目公司北京致平房地產開發有限公司就（其中包括）北京博意向天津世茂及中交房地產各自出售項目公司股權的部分權益以及開發該項目訂立合作協議，該項目為位於北京市昌平區且地上規劃建築面積約為17萬平方米的住宅物業，綠城中國預計所有土地款項總額約為65.54億元，並將由項目公司悉數承擔，北京博意同意將項目公司42.5%的股本權益轉讓予天津世茂、項目公司15%的股本中的權益轉讓予中交房地產。
華僑城：3月20日，華僑城公告，擬回購公司股份，擬回購數量不超過2.46億股且不低於1.23億股；回購價格不超過8元/股；按照回購數量上限2.46億股和回購價格上限8元/股的條件下測算，預計回購金額不超過19.69億元。
金地集團:3月20日，金地集團發佈公告稱，公司成功發行2020年度第四期超短期融資券，本期債券實際發行金額10億元，票面利率2.60%，發行期限270天。債券簡稱20金地SCP004，債券代碼012000948，將全部用於償還到期債券。
數據參考
近期不少房企召開了在線業績交流會，以下幾個核心點值得關注：
1） 普遍地對今年行業數據較為謹慎，銷售額預計會下滑5-10%，量價表現預計是量跌價穩，但依然需要地產政策更為積極、更為寬鬆合理；
2） 從結構性變化來看，比較一致的預期是純三四線（項目位於三四線城市而且目標客戶群體為三四線城市）可能面臨基本面高位回落的風險，市場可能需要更長的修復週期，相比較而言，一二線和強三線城市恢復的較快，需求被延後，但需求確定性很強；
3） 疫情對行業的影響在2個月，但考慮到政策的對沖，預計還是有1個半月的影響，這個是工期的影響，所以對年底竣工交樓還是有一定的不確定性；
4） 很多主流房企儲備貨值十分充裕，按照合理的去化率推測能完成預定目標（比如旭輝15%的增速目標、金茂25%的增速目標、寶龍24%的增速目標、碧桂園10%的增速目標等）；
5） 一致認為今年可能會有很多橫向併購的機會，中小房企難度更大，對於龍頭房企和收併購能力強的房企而言意味著機會；
6） 對土地市場判斷不一，有的房企今年沒怎麼拿，有的也開始搶地了，大部分房企今年拿地不會太激進，主要關注土地項目本身的性價比；
7） 可能風險點，純三四線需求的放緩、一二線地價過高、部分區域依賴外貿和出口較多導致購買力明顯下滑、商辦租金下滑、文旅消費下降等。
3月16日，國家統計局發佈了2020年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況。2020年1-2月份全國房地產開發投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資7318億元，下降16.0%。1-2月份全國商品房銷售面積下降39.9%，商品房銷售額下降35.9%。國家統計局新聞發言人在新聞發佈會上說，房地產“房住不炒”的定位沒有改變。這些年實施因城施策，強化和落實地方城市主體責任，房地產市場總體平穩，穩地價、穩預期、穩房價的局面初步形成。至於房地產發展政策，要按照推動高質量發展的要求，不把房地產作為短期刺激政策。
我們預計1-3月的投資數據還將進一步下滑，之後開始逐步回升。我們在最新專題報告《疫情影響定量分析：銷售、復工、竣工和投資》中詳細分析了疫情及對策政策對行業數據的影響。疫情對湖北區域、供需格局較差的三四線城市和部分貨值供應有不利影響，但同時一二線和周邊三四線城市需求在下半年或受益於逆週期調節政策，整體呈現此消彼長、先抑後揚的態勢。我們通過合理假設，預計2020年商品住宅銷量下滑8.44%，商品房銷售額下滑5.49%。
此外，我們還預計2020年一季度行業投資增速或下滑20.41%，四月開始逐步回升，全年投資增速或為1.74%。預計2020年商品房竣工面積下滑8.4%、房屋新開工面積下滑11.8%、土地購置費增長5.0%（詳情請參考上述報告）。
3月中旬內房股遭遇股債雙殺，信用風險升溫。我們摘入部分內房龍頭房企（融創、碧桂園和恆大）的美元債發行情況如下表所示。
2月17日，國務院聯防聯控機制印發意見指出，各地要制定差異化的縣域防控和恢復經濟社會秩序的措施，對於低風險地區要實施“外防輸入”策略，全面恢復正常生產生活秩序。2月18日開始隨著疫情數據的邊際變化，部分區域隨後開始調低疫情防控等級，人口返工和復工比例持續提升。3月14日以來，隨著湖北區域的解封，返工復工人流進一步加快。春節以來，六大集團日均煤耗量自2月10日的低位36.92萬噸緩步回升至3月27日的59.94萬噸（最高是3月25日的61.67萬噸），相當於2019年均值64.76萬噸的92.6%。
根據30大中城市新房交易高頻數據，2020年1月20日，商品房成交套數為3662套，環比下滑31.5%，之後5個自然日的交易套數分別為2349套、1499套、523套、59套和21套，之後交易量開始持續恢復。上週（2020年3月21日-27日）30大中城市新房日均交易套數達到3405套，相當於2019年日均4693套的72.6%，單日最高成交套數已接近去年同期平均水平。
從土地成交情況來看，我們將樣本城市擴展到100城市，根據Wind統計數據（含非房企購買土地），2020年2月中旬以來土地交易持續恢復，特別是住宅用地和工業用地反彈較為明顯。3月份以來，隨著土地成交溢價率的走高，成交土地面積增長放緩。我們統計的3月1-29日住宅用地成交1452萬方（上週增加明顯），成交總價881億（僅上週增加410億），平均土地成交溢價率為17.96%（明顯超過1月的成交溢價率）。
投資建議
從估值水平來看，目前申萬地產板塊橫向比較來看估值依然具有吸引力，板塊的平均估值水平PE（TTM，整體法，剔除負值影響）為7.98倍，在28個申萬一級行業裡面排名倒數第二（僅次於銀行），港股通內房股的估值水平從前周的7.20倍下跌至6.14倍。
從地產股投資的邊際變化來看，政策面中央反覆強調“房住不炒”的定位和“房短不刺”的要求，地方上一旦觸發關鍵的寬鬆政策比如降低首付款比例、放鬆限售對象等即被叫停，房地產金融政策整體的基調並未改變。在這種情況下，因城施策的寬鬆政策難以在市場中形成“一致預期”。而隨著萬科業績的低於預期、恆大信用風險的擔憂蔓延，累計漲幅較多的內房股持續下跌，帶動板塊的整體估值下挫。上週隨著境外流動性風險的大幅緩解，以及部分內房優等生髮布成績單，上週地產股迎來顯著的反彈。週末中央政治局會議未提房地產。從行業基本面來看，3月銷售恢復情況良好，本週可能還會進一步反彈，但短期的上行空間也不宜過於樂觀。中央對地產金融政策的基調要發生逆轉，還需要更多條件的滿足（比如全球經濟衰退、出現金融危機徵兆，國內出現核心城市租金下滑、月供斷供等）。中期來看，隨著地產股估值水平的回落和風險的釋放，獲得確定性收益的可能性在明顯變大。我們建議按表現佔優的房企思路去擇股。A股推薦萬科A、金地集團、招商蛇口、保利地產、新城控股、中南建設、榮盛發展、陽光城、華髮股份，建議關注新大正、天健集團、南國置業等；H股推薦融創中國、旭輝控股、中國金茂、寶龍地產、龍光地產、碧桂園、保利物業等。
風險提示
新冠肺炎NCP疫情防控風險、政策寬鬆低於預期、房企復工進度或低於預期、重點房企回款及融資或低於預期等。
研究成果
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內房信用風險升溫，尋找錯殺優質個股——20200322
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【A股研究系列】
萬科2019年報：毛利率小幅下滑，新業務全面崛起
藍光發展：業績持續高增長，東進南下縱突破
中南建設：城市集群高週轉，股權激勵顯信心
華髮股份：從量變到質變，TOP20潛在進入者
華夏幸福：外埠區域明顯上量，大力開拓商業不動產
新城控股：銷售千億之後，空間更為廣闊
金地集團：險資入股不改初心，蝶變煥發迴歸成長
華僑城：文化旅遊標杆，引領行業資源整合
天健集團：受益區域主題，城市更新稀缺標的
【H股研究系列】
碧桂園：穩健增長龍頭，關注三四線尾部風險
中國金茂：銷售目標不改，關注毛利率修復
融信中國：明顯低估的一二線優質標的
保利物業：央企背景物管龍頭，“大物管時代”領跑者
禹洲地產：受益風險偏好抬升，低估值高分紅典範
綠景中國：小而美的舊改先鋒，存量價值爆發在即
正榮地產：定位改善大師，千億後均衡發展
佳兆業：權益銷售大幅增長，灣區舊改加速釋放
合景泰富：銷售彈性依舊，費率有待改善
易居企業：充分受益股東資源，成就優秀地產服務商
碧桂園：全面佈局王者榮耀，均衡式高速增長
龍光地產：前瞻佈局、資源優質
寶龍地產：成功進駐大灣區，估值提升最具潛力
市場有風險，投資需謹慎。本資訊中的內容和意見僅供參考，並不構成對所述證券買賣做出保證。公眾投資者不應將本資訊作為投資決策的唯一參考因素，亦不應以本資訊取代自己的判斷。在任何情況下，本人、本研究小組或西南證券不對任何人因使用本平臺中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。
【西南證券房地產團隊】
團隊首席：胡華如
執業證號：S1250517060001
手機號碼：18688929962
電子郵箱：[email protected]
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