重庆,土拍行情已是楼市行情的风向标。
土拍旺,楼市旺;
土拍凉,楼市凉。
今天重庆拍了两块地,关注度很高。
一块在蔡家,蔡家地铁站辐射圈;
一块在李家沱,靠巴滨路方向。
1
如果你还有印象的话,从时间来看,去年的小阳春,恰好始于传遍朋友圈的惊天一拍--水土之战。
当时我花了30分钟写成,2个小时后公众号有6.8万阅读,听说那天所有蔡家的置业顾问都跟客户说了这句话:
老师!昨天还能买蔡家,今天只能买水土哦。
2019年3月22日,离解放碑40KM的水土,拍出了溢价47%、6200元/㎡的地...就这么豪横。
后来,又纷纷出现了中央公园“万元地王”、回兴“万元地王”、滩子口“万元地王”...
从“寒冬”到“回暖”,再到“阳春”...那时候,几乎每一个售楼处,都会提前做好恭喜XXX来当邻居的红色大字报。
可惜,好景不长。
在以“地王”为贬义词的重庆,非常之敏感,就连我那篇文章,也仅仅刊发了5个小时。
超过万元,就成“王”,让其他城市的“王”,挑了挑眉毛,笑而不语。
2
今天的两宗土拍。
一南一北。
蔡家。
11家房企报名参与。(龙湖、香港信合、金地、保利、中南置地、华宇、中海、雅居乐、天府+新城、金科、颐天康养)
25轮举牌后,被蔡家“专业户”--金科拿下,成交楼面价6731元/㎡,22.08%的溢价率。
好消息是,他超过了去年蔡家土拍的平均水平线之上。
这就很有意思了!
年年岁岁花相似,岁岁年年人不同。从到场数和举牌数看,重庆开发商还是很热情!22%的溢价率,也告诉我们,热情中,仍然透露着理智。
想上,又得随时手持计算机算着成本和利润。
价格或许没有惊人,但实际上,我认为符合市场预期,且说明了当前楼市的状况。
首先,金科深耕重庆,也重仓蔡家,他并不是“铁头青年”,肯花22%溢价拿下,很明显,这是出于对蔡家的信心;
其次,金科出手,对市场的意义则是:此时重庆的地价,是靠谱的。因为金科对重庆的理解,对发展的规律,都是有把握的。
这一点,应该给外来开发商很明显的参考意义。
另一宗,在李家沱,可以划到巴滨路范围。
先看地。
1)临江,稀缺;
2)成熟,周边基本成熟。
所以,他比去年板块内中梁和苑项目的6054/㎡最高楼面价要高。
7家开发商报名,22轮举牌,被弘阳以6313元/㎡拿下。
这块地的可塑性不错。虽然体量不大,但2.0的容积率,是近期少数超出1.5的,产品的组合更加灵活,老居住区内改善坯子,好像,也恰恰符合弘阳这家开发商的调性啊!
我对弘阳很有信心,经历过高房价地区洗礼的他,加之高庙村一役,我相信他。
让我们期待他的新作品。
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总结一下。
首先,从报名及拍卖过程来看,开发商对于优质地块的信心明显提升。
两块地起拍价大约都在5500元/㎡,实现了一个相对不错的溢价率!
不激进,但有热情。
土地,当然不是越高越好,而是恰当就好。
实际上,我们从近期重庆市场的表现看,他还是维持了一贯的特征--
求稳。在经济不确定性强,实体受突发事件冲击之下,大家需要合理的预期,需要热情。
当然,也需要理性。
第二个看点,随着重庆已经明显的全面进入新兴区域开发模式,更多的地块,都会出现在目前相对不成熟的新区,那么,过去我们认为一般的土地,逐渐也会成为香饽饽。
开发商们,且行且珍惜。
第三个看点,当前似乎是重庆一个很好的拿地窗口期。
竞争程度开始加剧,但大家都相对还算理性。
价格不高,有合理的利润空间。
市场资金层面,有宽松的迹象...
对那些适应市场,开发管理能力强、现金流有保障的开发商,此时,正是一个拿地扩张的窗口期。
借此机会,广积粮,储备更多优质土地,与重庆共同分享下一个五年发展红利。
会是一个非常不错的选项。
最后,我们期待大家,拿得了好地,盖得了好房。
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