本文轉載自2010年《時代週報》對時任西安市副市長段先念先生的採訪，由此可以管窺西安曲江崛起的箇中緣由。拉回到時間當下，依然有很多參考和反思意義。
在全國抑制房價的大背景下，曲江的房價甚至高達4萬-6萬元/平方米，成為西安名副其實的富人區，炒房者蜂擁而至，空置房十之八九。但在段先念看來，“曲江模式”對於西安的發展乃善莫大焉，高房價是物有所值，而且，還有很大上漲空間。因為曲江的成功，西安已悉數將大明宮、法門寺、漢長安城和臨潼等歷史文物遺址區全部交給段先念運作。同時，也正是因為曲江模式的地產運作，外界紛紛質疑—以保護歷史文化遺產之名，行開發地產抬高房價之實。
在全國抑制房價的大背景下，曲江的房價甚至高達4萬-6萬元/平方米，成為西安名副其實的富人區，炒房者蜂擁而至，空置房十之八九。
曲江，乃段先念的“發家”之地。2002年，段入主曲江新區。6年後，他因“成功開發曲江和運營西安城市價值”，被任命為副市長，是迄今中國省會城市中唯一出身地產商的副市長。
本報記者 姚海鷹 發自西安
7月31日，酷熱，無風。在西安市曲江唐華賓館，段先念接受時代週報獨家專訪。
這位極具爭議的副市長在兩位宣傳官員的陪同下緩步出場，手持一摞事先準備的材料，神情嚴峻，略顯拘謹。開始，與記者隔一張長茶几的他不苟言笑，偶爾盯著面前的那杯鐵觀音，端起來，又輕輕放下。
然而，當談到外界對“曲江模式”的質疑時，段馬上聲調提高，語速加快，變得興致盎然。最後，他乾脆將左腿蹺起來，放在右膝上。這個姿勢，一直保持到2小時的採訪結束。
曲江，乃段先念的“發家”之地。2002年，段入主曲江新區。6年後，他因“成功開發曲江和運營西安城市價值”，被任命為副市長，是迄今中國省會城市中唯一出身地產商的副市長。
因為曲江的成功，西安已悉數將大明宮、法門寺、漢長安城和臨潼等歷史文物遺址區全部交給段先念運作。同時，也正是因為曲江模式的地產運作，外界紛紛質疑—以保護歷史文化遺產之名，行開發地產抬高房價之實。
一個不爭的事實是，在全國抑制房價的大背景下，曲江的房價甚至高達4萬-6萬元/平方米，成為西安名副其實的富人區，炒房者蜂擁而至，空置房十之八九。
但在段看來，“曲江模式”對於西安的發展乃善莫大焉，高房價是物有所值，而且，還有很大上漲空間。
他向本報記者開門見山道：“按照西安市委書記孫清雲的說法，如果否定曲江模式，就是否定西安市這幾年來的發展路子。”他說這句話的語氣，堅定，強勢，顯得毋庸置疑。
段也不諱言“紅頂商人”的身份，他說：“我就是以這個身份為政府做事賺錢，體現的是省、市領導對我的信任。”
對於曲江模式在運營中盈利不佳的事實，他的說法是：“我們只是政府的一隻手，從來不追求盈利，如何成功運營西安這座城市，挖掘它的文化號召力，才是我們真正的使命。”
“曲江為西安發展破題”
時代週報：“曲江模式”能得以實施的大背景是什麼？
段先念：13朝古都的西安曾有個“皇城復興”計劃，但一直沒有具體實施。1996年國務院批准西安市第三次文化修編，西安城區是396平方公里，其中有108平方公里是歷史文物遺址，這些地方是不能動土的，包括曲江，就使得文物保護和城市建設成了矛盾關係。遺產最多的地區最窮。
曲江是為西安發展破題，是一個先行者，踐行了“皇城復興”計劃，沒有它整個“皇城復興”計劃到現在還沒啟動。
時代週報：曲江最初的開發定位是怎麼確立的？
段先念：整個曲江一期16平方公里，除了這5700畝公共空間外，其餘的只能做娛樂、旅遊和房地產開發，不能做別的項目，這是西安市政府當時的決策，現在看來非常正確。
時代週報：“曲江模式”的雛形如何形成？
段先念：曲江也是歷史文物遺址，這裡從唐代以來就是九五之地，皇家的後花園，遺產比較多。而且，這裡也是西安的風水寶地，在西安的東南方向。
要開發這裡首先得有錢，2002年，西安的財政收入才47個億，政府不可能給曲江多少建設資金。錢從哪裡來？我們就先融資花5個億把大雁塔北廣場建起來，把這裡的髒亂差拆除了，把文化、休閒和旅遊結合起來。在2003年12月31日開放時，居然來了10萬人。這樣，地價就高了，地產商就來了，這個成功給了我們很大的信心。
我們又花14億做第二個項目大唐芙蓉園，當時的西安市委書記、現在的山西省委書記袁純清稱為：“國內震撼，世界驚奇”，人們從這裡找到了大唐氣象，對唐朝的理解不再是支離破碎的。在12個文化區裡，唐的詩歌、軍事和建築等都展現出來了。
幾個大項目做下來，歷史文化遺產得到保護了，旅遊帶動了，人氣多了，房地產自然就帶動了，曲江模式就形成了。
時代週報：曲江就是通過做文化使土地升值，解決了開發資金的問題。
段先念：應該說開始很困難，主要靠負債，但我們抓住了幾次機會，2003年、2005年和2006年，特別是2007年十七大以後，國家明確了要加快城市化進程，這是一個契機，全國的房地產市場恢復了。再一個就是金融危機對我們的幫助，那時候銀行的錢不願給民營企業，願意給我們，我們手頭的錢很多，就加快了發展速度。
時代週報：你所理解的曲江模式是什麼？
段先念：所謂曲江模式，就是一種歷史文化遺產保護和利用的模式，如何在保護和利用之間找到一個恰如其分的點。就是在政府沒錢的情況下，如何用市場機制來發展我們的城市。
時代週報：“曲江模式”現在被西安寄予厚望，成為了開發古城的範本。
段先念：西安市委書記孫清雲說，西安這幾年的發展主要依靠曲江拉動，否定曲江模式就是否定西安這幾年來的發展，曲江的發展模式受到中央領導肯定，各大部委的領導都來參觀，它是全國第一個國家文化園示範區。
時代週報：現在西安把很多歷史遺產區域都交給曲江來開發？
段先念：我們是有經驗的團隊，政府相信我們能做好。譬如西安城牆，以前每年門票收入是3000萬，市財政要補貼7000萬，交給曲江後可以一分錢不給了。
“我們根本不追求盈利”
時代週報：曲江從2002年到現在一共做了6個遺址公園，佔地5700畝，真金白銀投進去後的收益如何？
段先念：我們做遺址公園不是為了掙錢，大唐芙蓉園花了14個億，當時我們預計17年回收成本，每年的回收還沒利息高，一年甚至連10%的回報率都沒有。但我們還是要幹，這樣做不僅把遺址保護了，而且還把旅遊帶動了。
時代週報： 旅遊是如何被帶動的？
段先念：在曲江這些遺址公園做起來之前，2002年來曲江的遊客不到200萬，而去年我們的遊客達到了3300萬，今年的遊客有望突破4000萬。大多數都是奔著遺址公園來的。
時代週報：曲江之後，西安市又給了你們很多開發項目，整體效益如何？
段先念：我們做這些項目也掙不到錢。法門寺距離寶雞和西安都很遠，法門寺一期耗資32個億，打造世界佛都，但周邊的土地遠離城市，是無法炒地的。西安城牆要投資120億，周邊實際上沒有地可炒，我不可能把護城河炒起來賣掉吧，需要80個億用於拆遷安置，40個億用於建設，這是沒利潤的。
時代週報：如果這樣的話，代表曲江管委會的政府投融資平臺—曲江文化產業投資集團(下稱“曲文投”)，不是盈利水平很低嗎？
段先念：我們根本就不追求盈利，也不能以市場公司的盈利模式來考量它。外界應該把曲文投公司的使命和資產結構搞清楚，我們公司的資產全部是優質資產，譬如說我們投32個億的法門寺，這該值多少錢？譬如說開發的1000畝大唐芙蓉園，如果現在對外賣，400萬一畝馬上就有人搶了，40億的利潤隨時可以到賬。如果這5700畝的公共空間，都用來做房地產，每畝賣200萬，該是多少錢？
我們音樂廳的開發，是填補了西安城市空白，完善城市功能，盈利當然是低的。這些都是政府要我們做的，曲文投和社會公司不一樣。
時代週報：曲文投還涉足曲江的哪些地產項目？
段先念：曲文投從來就沒有搞過一寸土地開發，我們也沒有一個房地產公司。如果我們要搞房地產的話，就是中海也搞不過我們。我以前在高新區管委會下面有3個房地產公司，全西安市前三名就是我們，所以中海這樣的公司都不去高新，為何呢？因為搞不過政府的房地產公司，這些是地頭蛇嘛。
時代週報：你在曲江杜絕這種情況發生？
段先念：我跟你說，我到曲江來後直到現在從沒到一個房產小區看過，為什麼呢？房地產就跟吸鴉片一樣很容易上癮的，那種賺錢的大起大落很刺激，很有挑戰性，我這個人是喜歡挑戰的。但我們不能做，如果有我們內部公司報名拿地，別人就退出了。
時代週報：曲文投的資產曾高達170億，據說現在的負債率超過70%，對它有考核標準嗎？
段先念：由於始終在投資，現在還不好計算它的盈虧情況。它就是政府的一隻手，很多項目只能由它來掛牌，掙錢的是它，不掙錢的也是它，我們不考核利潤，只考核項目本身的執行情況。當前在西安凡是幹不了的事情，政府就交給曲文投來做，說明它善於擔當，敢於擔當。
“這裡就是富人區，怎麼了”
時代週報：地產項目在曲江整個開發中到底佔多大比例？
段先念：在土地上，曲江一期整個有16平方公里，真正用來開發房地產的約7000畝。曲江二期去年剛獲批，總面積是22平方公里，房地產開發才6000畝，加上商業開發，整體還不到9000畝。
時代週報：從2002年到現在，曲江到底開發了多少套房子？
段先念：應該說，曲江這個地方建起多少房子就會賣出去多少房子，具體多少我還沒統計過，已經開發出來的房產項目應該還不到2500畝。
時代週報：曲江的房價在西安處在什麼水平？
段先念：曲江現在的房價在整個西安市不是最貴的，最貴的是北郊，曲江現在的房價水平處於中高端水平，5000元到12000元之間，沒有超過這個區間的。
時代週報：據瞭解，金地在曲江開發的別墅最貴的賣到了6萬元/平方米。
段先念：3萬元每平方米我聽說過，如果說高到6萬元就是炒作了，我們給金地批的包括獨棟別墅在內，總共還不到10棟。西安的房價目前是不高的，我覺得上漲的空間還很大，房價是在全國平均水平之下，上個月均價是5000多元，這個月可能上了6000元，西安房價未來上漲空間是很大的。
時代週報：來曲江買房的都是什麼人，為何晚上小區都是黑漆漆一片，大量空置？
段先念：主要是陝北的有錢人和西安本地有錢人，有做投資的，有做度假的，空置的情況有。
時代週報：有人說曲江的中高端樓盤抬高了西安房價？
段先念：我不同意這種說法，曲江的環境好吸引人，人往好地方去嘛。房價是一個市場調節的東西，我認為曲江房價沒有違背價值規律，房價是由需求決定。
你說我們曲江推高了房價，站在全國看，就是北京、上海、深圳、廣州推高了全國的房價，這不是一樣嗎？任何一個國家、任何一個地區城市，它都有經濟上比較發達比較先進的地方。
來這裡買房的很多都是挖煤的淘金的，我的房價高怎麼了，這些人有這個購買力，曲江就是富人區，這有什麼，每個城市都有富人區，每個國家都有富人區。有人抱怨曲江的房價是因為他買不起，與曲江本身無關。
時代週報：事實上，曲江通過做這些遺址公園炒地，客觀上抬高了房價。
段先念：我們做主題公園不是為了炒地，而是為了提高西安的城市價值。很多專家說，因為你政府的地價高了，所以說房價就高了，這是胡說。房價是個市場行為。譬如說中海公司，我現在零地價給它500畝地，它把房子建起來後能否以低於市場的價格賣？顯然不會，這是不可能的嘛!因為市場的價格擺在這裡。
時代週報：曲江的存在，有助於增強西安普通市民的城市幸福感嗎？
段先念：能在曲江這邊買房的肯定是有錢人，曲江只是西安東南角的一個小區域，怎麼能解決所有人的住房問題呢。曲江模式不是萬能的，它不是救世主。我們不可能讓他們都和曲江人一樣有錢。這些有錢人是從外地來的，也不是曲江培養的。
臨潼拆遷“與曲江沒關係”
時代週報：曲江開發到現在，總共遷出了多少人？
段先念：共15個村子，有幾萬人。僅中海國際的項目就涉及4個村子的整村搬遷改造，涉及村民2300多戶、近7000人。
時代週報：如此大規模的拆遷徵地，曲江是如何平穩完成的？
段先念：我們完成的都是西安市歷年來最大的拆遷，但沒有一起到北京上訪的，而且，在我們的拆遷現場，都擺滿了被拆遷戶送的錦旗。
時代週報：被拆遷戶送錦旗還是很少見。
段先念：原因是什麼？因為那個地方的人以前是最窮的，我們按著曲江的拆遷標準放寬補償標準，最初計劃拆遷成本是50億，後來花了90個億，開始區上的領導也不同意，說這個補償標準把西安其他的補償標準壓翻了。我跟他們說，這個沒辦法比，遺址上的群眾，是犧牲了自己的生活質量保護了歷史文化遺產。我們的拆遷補償原則是，在國家的標準拆遷條例的範圍內，我們取上線。
時代週報：每畝的拆遷成本是多少？
段先念：曲江二期的拆遷成本是一畝地260萬，而我們賣給中海的地只有300萬，基本上沒什麼利潤。
時代週報：臨潼新近發生的“7·22”事件，斜口岳家溝四組83歲的唐氏去世了，有村民搭棚設靈堂，守在村口的禁建隊以為是要蓋房，不讓進，發生衝突，禁建隊叫來社會閒雜人員，雙方發生械鬥，結果，禁建隊一名隊員被打死了。你知道這個事情？這裡大規模的徵地拆遷還沒有真正開始。
段先念：這個傷亡不在曲江區域內，也不是我們拆遷的，跟我們沒有關係，是臨潼區的行為。高速路以南是我們開發的界限，事發在高速路以北，是臨潼區準備搞安置點的村莊發生的。
時代週報：是什麼項目搞的安置點？
段先念：這是為曲江和臨潼共同開發國家級休閒度假區配套的安置點，但我要講清的是，無論是大明宮開發還是臨潼國家休閒度假區的開發，我們的稅收是給它們一半，對方的義務就是完成徵地拆遷，如果在這個過程中發生上訪、傷亡事件，是要記錄到對方書記區長考核的，與曲江本身沒有關係，這都是有紅頭文件規定的。
時代週報：據瞭解，“7·22”事件的善後費用都是由曲江支付的，你們和臨潼到底是一個怎樣的開發關係？
段先念：就是按照我們的要求，曲江今年要拆這一片，就給它們錢，由臨潼來辦理這個事情，其他發生的事情我們就不清楚了。
時代週報：在臨潼區還有一種不和諧的局面，一方面很多將被拆遷的村組村民自發籌款，以每戶出錢的形式，購買攝像機等器材設備，對野蠻拆遷進行維權拍攝。另一方面，政府組建了19個禁建隊長期駐守村口。
段先念：這些情況我都不知道，我們還沒有投一分錢，這些都與我們沒有關係。
時代週報：有報道說你有一次在拆遷現場很動情，哭了？
段先念：我經常有動情的時候，我本來就是性情中人嘛。
“紅頂商人”
時代週報：現在外界多稱你為 “地產市長”，說你是官商合一的代表人物。反對者認為你是拿政府錢搞房地產，“段先念到哪裡，農民的房子就拆到哪裡”。支持你的人則說，段先念是西安的城市運營商。其中的褒貶很明顯，你怎麼看？
段先念：說我是“地產市長”我覺得沒有關係的,因為我過去做房地產做得很好，跟王石等人成為了中國地產十大風雲人物，我在西安做的一個盤子“紫薇田園都市”，直到現在還沒有人能夠超過它。我覺得城市運營商對我是個褒獎，這個身份不是以掙錢為目的，該投入的時候要投入，譬如綠地、廣場、公共文化設施等，如果純粹做地產我就不這樣投了。
時代週報：你認為自己是“紅頂商人”嗎？
段先念：我不反對“紅頂商人”這個說法，我本來就是為政府掙錢為共產黨打工嘛。
時代週報：在中國像你這樣，因為地產做得好，而當上副省級城市副市長的不多吧？
段先念： 我沒有了解過，但肯定有，我知道每個市的領導班子裡面，一定有非常懂得地產運營的，因為房地產是城市化進程中不可迴避的，不可想象一套一正七副的領導班子裡面，沒有一個懂房地產的，如果這樣的話，房地產政策怎麼制定呢？
時代週報：你個人收入是個什麼水平，是年薪制嗎？
段先念：我是年薪制，稅後就是20多萬，這個根本是不高的。我還有好多企業的兼職，去年掛牌的陝西文化產業投資有限公司(下稱“陝文投”)，我是當董事長。在曲江文化產業投資集團，我也是董事長和總經理，我都卸不掉。
時代週報：你以西安市副市長的政府官員身份，兼任陝文投的董事長，怎麼獲批的？
段先念：這個任命是在中組部和中紀委備案的。這是去年的新生事物，是陝西省委請示上面同意的，這個公司是正廳級，和我的職務相當。
時代週報：你希望你離任後，老百姓怎麼評價你在曲江的這一段？
段先念：無論外界怎樣評價，我個人認為，我在曲江這幾年波瀾壯闊，很豪邁，活得很瀟灑。
時代週報：怎樣理解你說的瀟灑？
段先念：因為省、市領導都很支持我，要政策給政策，要支持給支持。我可以說，我隨時都可以給省長給省委書記彙報工作。為什麼我能這樣呢？因為搞文化建設比發展房地產難多了，因為曲江的成功再不會讓西安因為GDP搞不上去而自卑了，而是因為我們有文化而自豪了。我們現在每天的接待很多客人，全國各地都過來學習參觀。
時代週報：網絡上經常會有一些對曲江的負面新聞和評論，你關注嗎？
段先念：對這些東西，我從來不看。因為我自己走的路，我們自己很清楚。曲江就是在爭議中壯大的，我們不在乎。有爭議，這很正常。
段先念簡介
1958年生，陝西省周至縣人,西安交通大學工商管理碩士文化程度。1982年8月參加工作，1987年3月加入九三學社，1997年12月加入中國共產黨。2008年4月任西安市副市長。
他從陝西機械學院(現西安理工大學)管理教研室主任做起，擔任過西安高新區管委會副主任、西安高科(集團)公司總經理、西安曲江新區管委會主任。西安高科旗下有紫薇地產等多家房地產企業，段先念使西安高科成為西部發展速度最快的企業之一，他因此連續三年與王石、潘石屹等人並列為“中國地產十大風雲人物”。
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